买房分期付款未履约卖方怎样保护自己权益？

　　编辑同志：

　　我朋友张某与王某签订了一份房屋买卖合同，合同约定房屋价款18万元，分3次在1年内付清，价款全部付清后办理房屋过户手续。王某首付6万元后即搬进房中居住，3个月后，他又支付了第二期房款6万元。但自此一直未支付第三期房款。请问，朋友张某如何保护自己的权利？

　　读者赵乐赵乐同志：

　　你朋友张某可以要求王某支付全部房款，或者同王某解除合同并收回房屋。我国《合同法》第167条规定：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同“出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。”据此王某未支付房款6万元已达全部房款的五分之一多，故张某可以要求王某支付全部房款，或者行使法定解除权同王某解除房屋买卖合同，解除合同时张某有权请求王某支付使用费，但这种使用费应比照租金确定，在使用费确定后，张某可以从王某已支付的房款中扣除使用费，并将余款还给王某。⑩4

　　蔡桂花胡文斌