伤心“房事”六：维权——实力悬殊的对抗

　　[编者按]买房也许是现代人除了洞房花烛夜外人生的第二件大事。不少家庭为了房子几辈人倾其所有，不少家庭为了房子而背负十几年的负担。买房的“房事”如同人生一出浸透着酸甜苦辣的话剧，充满着悲情与喜悦。

　　 诚信机制不健全的现实社会，让买房的伤心经历构成了不少买房者生活的一部分。然而这些经历是其他消费者成长的宝贵营养。红网推出的伤心“房事”系列报道都是红网网友向百姓呼声投诉的真实事件。网友们伤心的“房事”是揭露，是鞭笞，更是警示！相关链接：伤心“房事”一：110房主房财两空？（图）

　　伤心“房事”二：500业主12年盼不来房产证

　　伤心“房事”三：业主与房产商之间的“价格战”

　　伤心“房事”四：一纸合同惹来恐吓电话？伤心“房事”五：申奥美域小区问题多多让人忧

　　不少买房的网友也许都和我们前面系列报道的消费者一样，有着这样或者那样的不愉快经历。在采访中记者了解到，消费者买房的维权路绝大多数充满艰辛而漫长。12年办不下来的产权证，5年以上的房产质量纠纷，入住3年了小区配套设施还没有到位，这些听起来已不是特别稀奇的事了。 消费者买房维权到底难在哪里呢？开发商与消费者实力的巨大悬殊导致消费者处于绝对弱者的地位，而有关法律不健全及相关部门的监管不到位，让这个弱势群体缺乏应有的保护而伤痕累累。 买的永远没有卖的精 “买的永远没有卖的精”，这个商业规则在房地产交易中体现得淋漓尽致。房地产买卖中的猫腻之多，陷阱之深让消费者防不胜防。而且，随着时间的推移，法律的逐步健全，开发商玩的套路花样反而越来越多，越来越机巧。 北京市德恒律师事务所长沙分所资深律师、房地产部主任冯正元说，由于房产地交易是多要素组成的，消费者在不具备相关专业知识的情况不知不觉就被忽悠了。 面积 国家建设部规范的合同文本对于房地产交易面积规定允许浮动+-3%，超出这个比例就属于违约。如果交房面积超过这个比例，超出3%的部分就应免费送给买受人（即消费者），不足3%的部分应按合同每平米单价双倍返还房款。 然而开发商并不愿意这样，通常将这一条划掉，单独列出了房屋面积多退少补的条款。这种行为已经违规了，但是现在绝大多数消费者并不清楚这一点，面积多退少补反而成了房地产交易的一个通行做法。 逾期交房 逾期交房与逾期交款的处罚应该是对等的。但是开发商往往在合同中把逾期交款处罚得更重，把逾期交房处罚比例定得非常低。在签合同时，这个条款往往是霸王条款，消费者没有任何商量的余地。 变更设计 在房地产开发中，开发商出于种种原因会变更设计。按照规定，变更设计应提前5天通知购房人，购房人有权选择退房。但是绝大多数开发商不按规定操作，极少有消费者在设计变更时能接到通知。 配套设施 楼盘的绿化、道路、水电气等配套，在交房时都应该到位。一般情况下，按合同的规定，配套设施不到位应按逾期交房处罚。但是，现在消费者签的合同中，相关的规定往往变成了配套设施未到位，开发商负责整改或者开发商干脆擅自延长期限。 产权登记 建设部规定，现房办好产权登记的时限是60天，期房是交房后的90天。但是长沙的大部分楼盘在合同中签定的期限是180-270天。而长沙最离谱的合同竟然签的是在365个工作日办好产权登记。 合同备案 法律规定，交房后30天内合同必须进行备案。备案时交纳契税和维修基金。合同备案对于日后消费者办理产权证和维修等都具有十分重要的意义。如果合同备案了，就说明房子已经登记到房主名下，也就不可能被开发商再行抵押或者卖给他人。然而，在许多消费者并不了解这一点的情况下，不正规的开发商往往收了购房户的契税和维修基金却迟迟不去备案，为今后的纠纷埋下了隐患。 维权：实力悬殊的较量 种种购房陷阱让消费者防不胜防。而普通消费者拿起法律的武器与实力比自己强大得多的开发商对抗时，却往往卷进持久战的旋涡无法自拔。 “如果一个小区有300户，只有30-40户和开发商打官司，那么这个官司对于开发商的影响并不大。”代理了8年房地产交易官司的冯正元律师说，“开发商很难为30-40户提出的问题而让步向所有住户就某一共性问题进行赔偿。” 由于房地产买方群体的松散性，导致其难以组织在一起，当纠纷双方的实力悬殊较大时，最后的结果是不难预测的。 实力悬殊往往还表现在另一方面。开发商一般被当地供奉为财神爷，也是当地纳税的大户，因此与各方面有着根深蒂固、盘根错节的关系。因此，许多开发商对消费者投诉置之不理，甚至对业主施以恐吓、大打出手。在法律法规还不完善、有关政策还存在漏洞的今天，开发商往往处于优势地位，消费者弱势地位决定了其维权的艰难。 维权还是以防为主 由于买房并不是普通的商品交易，存在诸多因素，因此业内人士建议消费者买房维权还是以防为主，将纠纷最大限度地的避免在签合同的阶段。 不少律师建议，买房的第一步就是了解开发商，委托律师对其实力和信誉进行调查。应选择有实力和信誉的开发商开发的楼盘。 签合同时，应请有关律师逐条认真把关。 在合同中涉及的原则问题决不让步。现在许多消费者看中了某一楼盘后，往往不愿意为了某一不合理条款与开发商交涉，选择忍气吞声。这样只会助长开发商侵权的气焰。消费者应该学会联合起来，运用法律的武器维护自己的权益。 同时，在采访中，记者也感受到要求政府对房地产市场予以规范的呼声越来越高。“我们认为，政府不仅应在建设、资金使用等方面规范开发商，更应在合同上规范开发商的行为，对于原则性的条款不允许变更，擅自变更的应处以重罚。”冯正元说。