上有政策、下有对策 警惕房产调控执行“走样”

　　2006年中国将继续贯彻落实加强房地产调控的政策措施，促进房地产业健康发展。中新社发 马健 摄

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　　中新网7月5日电 房地产宏观调控政策“国六条”、“国十五条”出台至今已经一个月了，市场上除了各种传闻和一如既往的观望情绪以外，业界期待已久的各地实施细则却显得有些“难产”。

　　“购房者在观望，地方政府也在观望，谁能在实施细则中‘灵活’地运用一些地方规则，那么随后出台细则的地方政府就可以效仿，细则出台的越晚，可效仿和变通的空间就越大。”一位房地产业界人士告诉《中国经济时报》记者，这就是一些地方政府迟迟不出台实施细则的“私心”。

　　上有政策下有对策

　　此次宏观调控中，国务院出台了“国六条”，建设部等九部委出台了“国十五条”，地方政府依据以上政策再制定实施细则。但截至目前，只有为数很少的几个地方出台了实施细则。

　　“刚开始，大家都在打听谁会第一个出台细则。后来，深圳终于第一个出台了实施细则，但发现与建设部的政策非常一致。所以，很多地方又开始等下一个地方。”北京经纬时代房地产经纪公司副总经理苏文表示，地方地府应该尽快出台细则，让当地的房地产项目尽快进行调整，以适应新的政策需要。

　　就在一些地方实施细则没有露面的同时，业界对于“90平方米户型必须占开发总量七成”的房产新政也争论不休。很多开发商认为这样的规定很难操作，还有专家认为这一规定并不适合在全国通用。

　　在各种质疑和争论不断的情况下，开发商又想出了新的办法。

　　“可以在建设的时候就规划好建成两套房子，到时间有需要从中间打通就可以变成一个大户型了。”一位开发商表示，这是他的一些同行的想法。但是，抱有这种想法的开发商不是个别现象。一位房地产代理行的负责人表示，他在武汉和东北的项目客户其实早就想到了这个方法。

　　“此次宏观调控最初给人的感觉就像‘山雨欲来风满楼’，但随着时间的推移，很多人却对此次调控的效果表示怀疑。”苏文说，究其原因，主要是出于对地方政府的不再信任，担心地方政府阳奉阴违，对“九部门意见”的执行大打折扣。

　　去年的房地产调控尽管取得了一定的成效，但由于各方利益的博弈，完善的政策从中央下来，却被部分地方政府化压力于无形，房地产调控不仅没有达到稳定房价的目的，部分城市的房价却不断高涨。苏文指出，主管部门要警惕政策在实际操作中的走样。

　　观望情绪可能导致“井喷”

　　与前几次房地产调控一样，此次宏观调控政策出台后，楼市再度陷入观望情绪之中。很多楼盘的销售情况都从过去的“门庭若市”滑入了“门庭冷落”。

　　“观望是肯定的，每次房地产遇到政策调控，楼市都无一例外的进入观望期。”苏文表示，只是政策力度不同观望期的时间长短不同而已。

　　“但根据以往经验，观望反而有可能会加剧房价上涨的速度。”去年国八条出台以后，房地产市场的观望情绪也很明显，但最后，北京的房价涨的更快了。因为，每当新政策出台后，购房者都期望政策出台会拉低房价，所以延缓了购房计划。但当政策效应过后，房价并没有如预期中那样降低，这时就会有更多消费者加入购房大军中，造成因为延缓积压后的“井喷”现象，进一步抬高了房价。

　　“消费者更多关注的是房价，但仅靠目前的一些政策，显然不能从根本上解决问题。”苏文认为，按照经济规律，房价走向受供求关系影响。而要解决供求关系，就应该从土地供应、房屋供应上下功夫。

　　事实上，正是因为有了前几次调控的观望经验，开发商显然对于楼市的这种观望并不担心。一位开发商说，政策的出台对普通的购房者会产生一定的心理影响。不排除部分购房人受这种政策的心理波及会持币观望一段时间，但对于刚性自住需求占主流的北京楼市影响不会太大。

　　大户型涨价只是个借口

　　虽然目前房地产市场还处在宏观调控的政策适应期，虽然目前楼市的观望情绪很浓，但是，开发商的炒作却没有停止。新政有关“新建楼盘中90平方米以下套型须占七成”的规定让开发商找到了炒作的机会，一些人发言认为这样会导致未来小户型泛滥的时候，一些楼盘在销售时适时的炒作说：大户型要涨价，因为大户型会越来越少。

　　“大户型并不好卖，一般项目开盘都是小户型卖得最快，而大户型的销售期比较长，很多时候压在开发商手里的尾房也大部分都是大户型。”记者电话采访的成都一家大型房地产公司市场部人士表示，大户型涨价的可能性不大。

　　与此同时，唐山一个正在销售的项目负责人表示，大户型受影响最小，一直保持平稳的销售状态，而且也不大可能涨价。

　　“目前多数项目把130平方米～210平方米户型作为主力户型，与购房者偏好的90平方米～120平方米户型有一定差距。据杭州一家媒体统计，其随机抽取的15个楼盘共剩余房源2513套，其中建筑面积在140平方米以上的户型共1318套，占总剩余房源的52.4%。而如果把建筑面积在120平方米～140平方米的户型也算进去，这个百分比将提高到80%左右。”一位房地产专家表示，从欧洲、日本、香港、新加坡等地消费习惯看，90平方米～120户型占主流，而国内此前一直都以高档、大户型为主，市场上剩余的大户型不在少数。

　　“受宏观调控影响最大的并不是大户型的消费人群，最敏感的人群，恰恰是小户型的需求者。”苏文认为，大户型调控政策影响最大的是普通老百姓。另外，在此次政策调控之前，北京的房地产市场本身就是供应结构存在很大问题，也就是大户型多，中小户型相对较少。因此，大户型涨价，显然是开发商炒作的一个借口。(王小霞)