小区办不给备案 业主委员会就成立不了

　　成立业主委员会需要全体业主2/3以上通过，但没有入住的业主却无从寻找。分期建设的小区，先入住的业主们是否可以认为是一个相对独立的区域值得思考

　　如果提起行政复议和行政诉讼，备案不是具体行政行为，小区办不具备被告资格；如果请求法院认定业主公约、议事规则等文件合法有效，法院会答复不属于其职能范围

　　本报记者 陈晶晶

　　7月1日，北京市律师协会组织了一场“分期建设小区成立业主委员会法律问题”的研讨会。来自北京市各个小区的业主们道出了他们共同的苦恼：业主公约有了，议事规则也有了，业主委员会的人选业主们都选举好了，但就是成立不了业主委员会。原因是，按照法律规定成立业主委员会要在所在地区政府部门(北京为“小区办”)备案，小区办却总是不给备案。

　　小区办不予备案，业主委员会就成立不了，相当于一票否决。毕文强律师这样说。

　　来自北京金榜园的业主张女士认为，小区办站在了开发商一边，把“备案”变成了“审批”，妨碍了业主们成立业主委员会。

　　北京亚运新新家园业主大会筹备组成员，74岁高龄的退休教师王养毅讲述了他们的遭遇。

　　亚运新新家园一期570户业主已经入住3年，因对开发商不满想成立业主委员会。王养毅等5位老先生发起成立了业主大会筹备组，起草了倡议书并挨门挨户送给邻居们，大家都很支持。

　　现在，业主公约、议事规则等文件以及业主委员会的人选都已经完成，却“卡”在了最后的备案环节。朝阳区小区办很明确地拒绝了他们的要求，理由是，不满全体业主投票权的2/3，无权召开业主大会。

　　现实的法律问题是，虽然《物业管理条例》没有规定成立业主大会、选举业主委员会委员要经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，但是，《业主公约》及《业主大会议事规则》要经首届业主大会通过，否则小区办不予备案，而这两个文件都需要全体业主所持投票权的2/3以上通过。因此，实际上，成立业主大会和选举业主委员会需要全体业主所持投票权的2/3以上通过。

　　朝阳区小区办认为，尽管尚未交房，亚运新新家园二期已经签订了购房合同的购房者也是业主，因此，需要包括他们在内的2/3业主同意，才能成立业主大会和选举业主委员会。

　　5位老人和570户一期业主被难住了。茫茫人海这些未来的邻居们从何找起。而掌握他们资料的开发商自然不会配合。

　　房地产律师李刚介绍说，北京市在贯彻物业管理条例的文件中曾规定过：新建和已建成的商品房(包括经济适用房)入住率超过50%或入住率不足50%，但首户入住已满两年的物业管理区域；公有住房出售率超过50%的物业管理区域，应当尽快组织召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会。分期建设住宅物业的相对独立区域，也可参照本意见成立业主大会。分期建设的小区，先入住的业主们是否可以认为是一个相对独立的区域值得思考。

　　李刚认为，现在最让业主们着急的是没有继续申诉的渠道。无论是小区办故意拖延备案，还是小区办和业主们对法律有不同理解，业主们都没有“说理儿”的地方。如果提起行政复议和行政诉讼，备案不是具体行政行为，小区办不具备被告资格；如果请求法院认定业主公约、议事规则等文件合法有效，法院会答复不属于其职能范围，结果矛盾越来越激化。