罗湖一小区业委会选聘物管遇阻　老物管不愿退　新管家难进驻

　　“我们去年底就完成了新物管公司的招投标工作，选聘出新的物业管理公司。半年过去了，老管家还没有移交管理权，新管家进驻受到种种干扰，至今仍不能顺利进驻。”说到这起历时近两年的物管纠纷，罗湖区仙桐御景家园小区的业主们气愤难平。

　　据悉，该小区的前期物业是由开发商指定下属的深圳辰新物业管理有限公司(下称辰新物管)管理，合同于去年12月31日到期。去年6月小区业委会成立后，曾多次与辰新物管协

　　而辰新物管提出，在业主大会会议后他们曾进行业主意见调查，75％业主愿意由原物业管理单位继续管理，因此拒绝移交。此外，他们还指出部分业主拖欠物业管理服务费问题。

　　该小区业主于今年4月向深圳市国土资源和房产管理局反映此事，市、区相关主管部门召集包括新旧物管在内的各方召开联系会议，明确要求辰新物管应该按照有关法律法规，积极做好物业管理移交工作，并对拖欠物管服务费问题提出具体的分类解决办法。据参加会议的业主代表称，会议认为辰新物管在业主大会会议后进行的业主意见调查不具法律效力，“辰新物管不能以此为由拒绝移交”。

　　两个多月过去了，新旧物管仍没移交成功，业主们担忧这个烦心事不知道要拖多久。

　　业主大会表决“不再留用”

　　仙桐御景家园小区位于深圳罗湖区莲塘片区梧桐山脚下，建筑面积6万余平方米，现有600多住户，由深圳市海辰地产发展有限公司开发。

　　据仙桐御景家园小区业委会相关人士介绍，小区的前期物业是由开发商指定下属的深圳辰新物业管理有限公司(下称辰新物管)管理，合同于去年12月31日到期。去年6月，该小区业委会成立后，曾经多次与辰新物管协商签订新的物业管理合同，但双方并未达成一致意见。随后，小区业委会召集业主大会表决作出对辰新物管“不再留用”的决定。

　　“我们业委会按照有关规定，在相关政府部门的指导下，在辰新物管的合同到期后，完成了对新物管公司的招标工作，选聘出了新的物业管理公司。然而，老‘管家’辰新物业管理公司怎么都不肯退出小区，也不移交资料财物。”仙桐御景家园小区业委会副主任谢勉女士说，为了能让新物业公司顺利进驻，小区业主委员会主任、60多岁的陈老先生来回奔波，因劳累过度竟一病不起。据了解，罗湖住宅主管部门、莲塘街道办等单位曾多次开会协调和发函敦促，但是老管家还是“长驻不走”，导致新的物业管理企业无法进驻。

　　让业主气愤的还有房屋的初始本体维修基金和小区车位问题。小区业主委员会向深圳市国土资源和房产管理局的申诉称，按照相关规定，开发商应按楼盘投资总额的2％在专户缴纳初始本体维修基金，但开发商至今未缴纳该项基金，而小区的房屋保修期已过，房屋的后续维修基金不足，影响了小区的房屋整体状况。在停车位问题上，业委会查明按照国土规划，小区应配置车位307个，含地下车库和立体车库，但现在开发商仅建地下车库101个车位，立体车库并未建设。

　　市级主管部门协调未果

　　今年4月中旬，深圳市国土资源资源和房产管理局一位副局长参加“民意直通车”节目时听到仙桐御景家园小区业主代表的陈述，随后表示针对业主反映的情况，市局将立即成立调查小组对辰新物管展开调查；该局物业监管处将马上联合莲塘街道办等部门召开协调会，争取一周内解决问题。

　　深圳市国土资源和房产管理局在一份名为“关于仙桐御景家园新老物业管理单位交接协调会议纪要”的文件中称，4月17日，按照该副局长指示，该局物业监管处陈海铭副处长在莲塘街道办会议室召开联系会议，参加单位包括罗湖区建设局、莲塘派出所、小区开发商深圳市海辰地产发展有限公司、仙桐御景家园小区业委会等单位有关人员，新物业公司莲花住宅工程配套有限公司有关代表也参加了会议。

　　会议指出，辰新物管与仙桐御景家园的前期物业管理合同已到期，仙桐御景家园业主委员会已组织召开业主大会，并按规定的程序通过招投标选聘了新的物业管理单位，签订了新的物业管理合同，辰新物管应该按照有关法律法规，积极做好物业管理移交工作。

　　“会议还指出，辰新物管在业主大会会议后进行业主意见调查，得出75％业主愿意由原物业管理单位继续管理的结论不具法律效力，辰新物管不能以此为由拒绝移交。”仙桐御景家园一位参与会议的业主代表称。

　　针对辰新物管提出业主拖欠物业管理服务费问题，会议要求具体问题具体分析，并进行分类处理：开发商欠缴的费用，由开发商补交；单位集体产权所欠费用，由物业管理单位向其追缴；业主在2006年1月1日以后欠费不能收缴的部分，由新物业公司莲花住宅工程配套有限公司代行追缴并移交辰新物管。

　　“按照会议的要求，老物管应该争取于今年4月25日前实现初步移交，会议建议莲花住宅工程配套有限公司先派出部分管理人员和保安人员进驻。”小区业主张先生表示，现在两个多月过去了，仍没移交成功。

　　业主冀望法律途径维权

　　6月12日，仙桐御景家园业主委员会向小区业主发放了一份告知函，表示从2006年1月1日起，辰新物管没有业委会的聘请，没有相互的合约关系，一直在非法管理，强行服务和收取管理费。随函还附送了一家律师事务所针对小区物业管理纠纷所出具的法律意见书。同时，仙桐御景家园业主委员会还将此告知函抄报了深圳市国土资源和房产管理局、罗湖区建设局等部门。

　　该律师事务所在意见书中认为，本案可参照适用的法律为《民法通则》、《合同法》，法规为《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》和《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。意见书表示，作为开发建设单位，根据《物业管理条例》的有关规定，可以先期委托物业管理公司进行前期物业管理，但前期物业管理服务合同期限未满，业主委员会另聘物业管理企业并签订物业服务合同及生效的，原前期物业服务合同终止。而开发建设单位深圳市海辰地产发展有限公司与辰新物管签订的《仙桐御景物业管理委托合同》即属前期物业服务合同。

　　意见书称，如部分业主在前期物业合同到期后，继续向辰新物管续缴管理费，则构成了该业主与辰新物管之间的事实物业服务关系。但根据合同相对性原则，该行为仅对该业主与辰新物管有法律约束力，且不能对抗业主委员会与其他物管公司签订的对整个楼盘进行物业服务的合同。

　　“会议纪要作为政府行政主管机关通过协调、调解的方式来处理纠纷的一种行政行为，纪要的内容多为倡导性的提议，主要依靠当事人的自觉履行，如果当事人不履行会议纪要内容，行政机关也不能采取行政处罚的手段来解决争议。”小区一位业主代表表示，当辰新物管不履行在4月25日欠办理移交手续时，行政主管机关也只能要求业委会通过法律途径解决问题。

　　本报记者黄伟

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　　仙桐御景家园在深圳算是较小的商品房小区。本报记者何俊摄