90m2套型建筑面积其实就是建筑面积70%小户型指城市年度新审批开发总量

　　最关键

　　自2006年6月1日起，各城市（含县城）年度（从6月1日起计算）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。

　　套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。

　　据新华社电 记者13日从建设部获悉，建设部出台《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，对新建住房结构比例和套型建筑面积等问题提出了具体意见。

　　《意见》提出，各地要根据总量与项目相结合的原则，充分考虑城镇中低收入居民家庭生活对交通等设施条件的需求，合理安排普通商品住房的区位布局，统筹落实住房供应结构比例要求。

　　《意见》规定，自2006年6月1日起，各城市（含县城）年度（从6月1日起计算）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。

　　套型比例落实到具体项目

　　《意见》要求把普通商品住房和经济适用住房的布局分解到具体区域。把套型结构比例落实到具体项目。城市规划主管部门要依法组织完善控制性详细规划编制工作，首先应当对拟新建或改造住房建设项目的居住用地明确提出住宅建筑套密度、住宅面积净密度两项强制性指标。

　　《意见》明确了套型建筑面积的概念，“套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。”

　　三类项目须集中清理调整

　　《意见》提出，年度土地供应计划中已明确用于中低价位、中小套型普通商品住房用地和依法收回土地使用权的居住用地，应当主要用于安排90平方米以下的住房建设。

　　《意见》强调不得擅自突破套型结构比例要求。明确了直辖市、计划单列市、省会城市申请调整新建住房结构比例，必须报建设部批准，并附住房状况分析和市场预测报告。

　　《意见》要求各地对2006年6月1日前已审批但未取得施工许可证的项目集中进行一次清理。首先调整过去违反规定批建的各类住宅项目特别是别墅类项目，在土地出让合同中约定了销售价位、套型面积等控制性要求但企业未执行的普通商品住房项目，以及以协议出让方式取得土地使用权的项目。

　　此外，为确保住房结构比例要求落到实处，建设部强调各地加强市场监管，严肃查处违法违规行为，并针对开发建设单位、设计单位、施工单位、监理单位分别提出了重点查处内容。要求加强省级主管部门对市、县工作的指导、监督，加大城乡规划效能监察工作力度，落实责任追究制度。

　　权威消息

　　地产专家：套型结构比例总量控制要公平公开

　　本报讯 （记者李婧、李妍、陈穗华） 对于70%的比例主要定义为按年度城市总量控制，记者昨日采访的多位广东房地产专家和发展商都认为比较合理。

　　广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同认为，按总量控制则可以因地制宜，有些项目100%建大户型，有些则可以100%建小户型，有些则按地段限定户型比例。

　　广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文也表示，70％实行年度总量控制是合理的，对政府来说也是有利的，毕竟不需要每一个项目都去控制，否则，会加大控制的难度。

　　同时，对于每个具体项目明确具体套型结构比例，即规划中就明确住宅建筑套密度、住宅面积净密度两项强制性指标，专家们认为，这种项目的严格控制有利于实现70％的总量控制。

　　但专家们也对70％的总量控制目标的实现表示“难度不小”。韩世同说，广州目前住宅供应市场是大中户型居多占70%以上，而中小户型不到30%。“大小户型比例由倒三七的比例调整为正三七，可能使地方政府、开发商和市场都难以适应。”他建议广州循序渐进、分步实施，半年或一个季度调整一次大小户型的比例，用1到2年调整到位。

　　而开发商们也乐观认为，关于70%的定义给地方政府一个较灵活的空间，可操作性更强。不过，广州一位开发商于先生表示，70%的中小户型比例，要按照总量与项目相结合的原则，这个问题到底如何解决，地方政府应该出台有针对性的具体落实措施，这一新规定考验了地方政府的执政能力。

　　广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，从现在来看，广州的房地产市场急需“更细的细则”，毕竟从土地计划就要开始总量控制，做到“公平公开”。他还希望，广州在制定地方标准的时候还要结合广州家庭人口数量的实际情况。

　　专家和开发商们对于90平方米指建筑面积也举双手赞成，认为概念比较明晰，执行起来也比较方便。

　　楼市预测：短期内房价仍会上涨

　　对于新政细则明确之后的广州楼市房价，专家们普遍表示，下半年仍会有一个上涨的时期。“因为新政细则出台较晚，房地产市场尤其是一手供应出现了停滞期，而二手房供应受新政增加税赋的影响，盘源大减。”赵卓文说：“但广州市民的需求量一直比较稳定、活跃，因此，受供求关系影响，下半年房价上涨的机会比较大。”房价的下降可能最早要到明年年中才能显现。

　　广州反应

　　《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》五大看点

　　看点一：套型建筑面积概念尘埃落定

　　一度炒得沸沸扬扬的套型建筑面积概念，这次终于尘埃落定。“套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。”

　　看点二：两项强制性指标——住宅建筑套密度、住宅面积净密度

　　《意见》明确要求把套型结构比例落实到具体项目。为此，特别提出了城市规划主管部门要依法组织完善控制性详细规划编制工作，首先应当对拟新建或改造住房建设项目的居住用地明确提出住宅建筑套密度、住宅面积净密度两项强制性指标。

　　据介绍，住宅建筑套密度是指每公顷住宅用地上拥有的住宅套数，住宅面积净密度是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积。由此不难看出，如果有这两项指标在，就很容易得出套均建筑面积，那么具体到一个房地产项目中大户型房屋是否偏多，就一目了然了。

　　此外，《意见》还强调不得擅自突破套型结构比例要求。如对擅自突破的，城市规划主管部门不得核发建设工程规划许可证等。

　　看点三：优先保证中低价位、中小套型住房的土地供应，如何优先？

　　九部门文件要求，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。与此相适应，此次《意见》提出，年度土地供应计划中已明确用于中低价位、中小套型普通商品住房用地和依法收回土地使用权的居住用地，应当主要用于安排90平方米以下的住房建设。

　　看点四：不符合结构比例要求的项目拒不调整，怎么办？

　　九部门文件仅仅提出要进行套型调整，那么在实际操作中，应遵循什么原则，调整项目的顺序、调整的程序是什么，是开发商们颇为关注的问题。这些问题此次在《意见》中都有了答案。首先调整过去违反规定批建的各类住宅项目特别是别墅类项目，在土地出让合同中约定了销售价位、套型面积等控制性要求但企业未执行的普通商品住房项目，以及以协议出让方式取得土地使用权的项目。另外，对具体调整工作提出了程序性要求。特别提出对于已明确为需要调整套型结构比例的项目，建设单位拒不调整的，原审批机关可以依据《行政许可法》第八条有关规定，作出变更规划等许可的决定。

　　看点五：房地产开发各环节，谁在套型结构上玩花样就查办谁

　　在以往的文件中，有时针对违法违规行为，只是提出一个笼统的概念，而此次《意见》针对开发建设单位、设计单位、施工单位、监理单位分别提出了重点查处的内容：针对开发建设单位——查处不按照批准的规划设计条件委托设计；明示或暗示设计单位违反设计规范中住宅层高、套内基本空间的规定，规避套型结构要求等行为；针对设计单位——查处采用不正当技术手段规避有关规划控制性要求，或向建设单位提供与审查合格的施工图设计文件不符的图纸，擅自改变套型建筑面积的行为；针对施工单位——查处不按照审查合格的施工图设计文件进行施工，擅自变更设计、预留空间、改变套型建筑面积的行为；针对监理单位——查处接受开发建设单位明示或暗示，不严格按照技术标准和规划要求进行监理，致使套型结构要求没有得到落实的行为。

　　从中可以看出，查处的主要是以各种方式变更套型结构要求的违法违规行为。