中介市场“冰冻期”重新洗牌？

　　中介市场“冰冻期”重新洗牌？

　　中小公司老板炒楼拖垮资金链大公司业绩虽下滑但继续扩张

　　“国十五条”房产新政出台两周后，深圳的房地产中介市场再次迎来“冰冻期”。6月以来，仅以深圳南山区为例，先后有同致业地产新保辉分行人去楼空及南头人人地产宣告

　　业内人士认为，房产新政实施以来，购房群体步入观望期，中介市场业务量急剧下跌，而人力、铺位等日常营运成本却居高不下，实力相对弱小的中介承受不了巨大压力，纷纷转让、关门。“在这样一个非常时期，不少中小中介公司倒闭与这些中介老板利用客户资金和自身积累投资炒楼有着莫大关联。”不少资深业内人士如此论述。

　　一天10单到一天1单

　　7月11日下午，位于南山区海雅百货海德二路上的一条中介街门庭冷落，三三两两的物业顾问聚在店门前聊天。

　　在泛城租售网位于该街的一个铺面内，投身中介行业3年有余的物业顾问张进(化名)向记者感叹，以前生意红火的时候，他一天曾出过10张卖单，而现在一天能有1单就不错了。记者在现场看到，整条街上10来家中介商铺很是冷清，只有3家店铺里有顾客。

　　由于毗邻南山商业文化中心区，周边有缤纷假日等十多处高档住宅物业，加之有多条来往福田南山间的公交线路，海雅百货、岁宝百货等大型购物超市和南山书城集聚于此，这里曾是投资客较为活跃的地段之一。张进回忆，他们店2001年进驻的时候，周边还没有竞争对手，而在2003年左右，周边一下子冒出了近10家中介商铺，而今已有数家店铺转让或关停。

　　7月1日，亚洲地产在南山的蛇口、保利城、愉康三家分行全部停业，亚洲地产老总陈晓在接受媒体采访时称，从去年开始，他们公司一直在权衡是否要继续将三级市场做下去，最终他们选择了放弃。较早之前，还有同致业地产新保辉分行人去铺空，南头的人人地产宣告关门，安居乐地产一家分铺关停。

　　据记者了解，汉龙地产在南山的两家地铺以及英驰地产的3家地铺在今年先后被北京来的中介大户“阳光新贵”买下，英驰地产则与亚洲地产选择了相同的出路——退出市场。在福田，滨江小区楼下三家中介店铺也于上月关门。

　　深圳招商置业副总经理陈汶接受本报记者采访时表示，在这样一个时期不少中小中介退出市场是一个正常现象，今年以来，由于宏观调控政策收紧和限制，中介业绩下滑严重，中小公司下滑尤其厉害。相反，每个店铺的人力、铺位等日常营运成本却丝毫未减，继续下去就意味着亏损，对没有雄厚资金作后盾的小公司来说，一旦预期熬不过这一个时期的亏损，可选择的道路只有转让和关门。

　　关停乃中介老板炒楼所致

　　一间七八平方米的小屋里，一张桌子、一张椅、一台笔记本电脑、一部电话，这些几乎是深圳大部分中小房地产中介公司的全部硬件。这些中介公司多充斥于某个或某几个大型楼盘，在楼市景气时，每间简陋的中介店铺里都人气十足，一笔笔数额不小的交易在此成交。而在楼市风紧之时，这些中介公司又悄然消失。

　　张进向记者坦言，房产中介的经营成本并不是很高，进入这个行业的资金门槛和从业门槛都不高。以一家有20个店员的普通门店为例，员工工资和店面办公成本总共约需要3万元来维持，这对资金实力雄厚的大中介公司来说不算什么大数目。据记者了解，深圳不少私人中介老板甚至没有给员工开出基本工资，员工收入只有提成。按照深圳最新的最低工资标准，特区内应为810元每月，这对需要缩减成本的中小公司来说是不小的负担。

　　既然房产中介的运营成本并不是很高，为什么在新政来临之际，几乎一夜间倒闭了数十家中介地铺呢？深圳招商置业副总经理陈汶道出了原委，那就是这些中介公司的私人老板长期以来利用客户资金和自身积蓄投身炒楼，但在这样一个时期，想买房的老百姓陷入观望状态，炒楼成本已是大大增加，炒楼的风险层级也逐渐明显。

　　一位不愿具名的资深中介人士透露，在这轮宏观调控之前，深圳房地产市场交易情况很是活跃，中介炒房的现象到处都是。这些遍布大街小巷的中介机构在节节推高的楼市中获利，反过来又利用信息的优势和资金的便利进一步推高楼价。上述人士认为，去年的深圳楼价在调控大局下不降反升，除了有不少港人游资拉高房价外，不少中介公司投入重金炒楼也是原因之一。

　　上述人士分析，一般来说，中介公司比一般投资者有更多的机会遇到急需出手的卖家。这时中介公司老板可以低于市场价的价格将房子吃进，然后再瞅准机会出手赚取差价。转手的时间越快，资金的周转速度也越快，中介老板进账就越多。但是，在宏观政策收紧之后，普通购房者并不急于出手买房，这意味着转手周期的加长和买主的减少，房源全部压在中介老板手里，对于资金实力薄弱的中小中介是一个致命打击。

　　中介格局或将重新洗牌

　　尽管已经退出市场，亚洲地产老总陈晓对三级市场仍然很有信心。“从去年到今年，政策一道接一道，经营状况开始逐渐恶化，但我对行业大势仍旧看好，坚信未来三级市场会有很好的前景。”

　　在不少业内人士看来，大型中介公司对于目前的市场状况还是抱乐观积极的态度，他们至少不会认为成交量的下跌会带给他们致命的打击。“对于招商置业这样致力于做专做强的中介来说，我们是要长期做这个市场，这些变动对我们开铺没有什么大的影响。”深圳招商置业副总经理陈汶认为，在这个过程中，许多小中介将会纷纷倒闭，市场资源将会向几家大型公司迅速靠拢，未来深圳三级市场将是少数几家大型中介公司的天下，其中中原、世联、金地、招商、泛城等数家就具备这样的实力。

　　就现实境况而言，中小中介的发展却是不利，因为那些占据市场绝对份额的大公司的扩张并没有随着行业整体业绩的下滑而停止。据创辉租售相关人士介绍，他们公司已在太子山庄、山水情、愉康、雍华府、蛇口人人乐等区域选定了5个铺位，目前正在装修。而就在海德二路的中介一条街上，创辉租售的门店面积比其他公司大了不少。相关数据显示，中原、通泰、招商置业、金地置业在近期各自进行了一轮迅猛扩张，新开地铺总数超过20家，其中部分铺位更是从中小中介手中盘得。

　　深圳市场同样吸引着资金实力雄厚的外来中介的目光。某公司自今年3月注册成立后，就收购了一家地产公司10个地铺，同期又收购了南山另外两家公司的5间店，目前的规模是16家。该公司决策人士透露，公司进军地产业后主要进军南山、福田居住群体比较集中的两区，预计8月份会再次扩张至宝安、龙岗布吉片区。

　　深圳市万丰房地产经纪有限公司总经理范建平向记者表示，尽管他们公司业务量也下降30％，但还是希望调控再来一次，这样的优胜劣汰将会使好的公司经营业绩在沉寂一段时间后上升。“我预计三个月后中介业绩会出现复苏迹象，同时我们自身也希望在这个时间苦练内功，整合资源，比如加大员工培训力度。”范建平说，万丰地产也会选择一些好地段扩张铺面。

　　本报记者黄伟

　　图：

　　三个中介公司的职员坐在门口闲聊。购房群体步入观望期，中介市场业务量急剧下降。本报记者何俊摄