新规严控商品房预售活动

　　楼市大家议

　　主持：

　　本报记者黄伟

　　参与者：

　　深圳航空城(东部)事业有限公司副总经理陈旭东

　　国信证券房地产研究员方焱本报记者凤飞伟

　　近日，国家建设部、发改委、工商总局联合发出通知称，将在商品房预售许可、商品房预(销)售活动的动态监管等方面加强管理。通知要求，房地产开发企业在取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。未取得预售许可的项目，开发商不得非法预售。

　　通知还规定，未取得预售许可，不得发布商品房预售广告；有严重违法违规不良记录的房地产企业和不具备预售条件的商品房项目，不得参加展销活动。

　　新规或可降低金融风险

　　黄伟：国家建设部、发改委、工商总局三部门联合下发这一通知，主要出于哪些方面考虑？

　　陈旭东：这一举措的初衷是防止开发商囤积房源，减少楼市的“惜售”和“捂盘”现象。但是从实际情况看，深圳房产商已经很少有这种行为了，大家获得预售许可之后，都想尽快卖掉让资金回笼，不可能出现故意囤积房源，操控供给，等房价上升到一定程度再出手的情况。

　　方焱：近年来，房地产市场交易秩序比较混乱，上述政策如果执行得力，会对市场的整体健康发展有利。获取预售许可后应在10日内销售这条规定对深圳影响不大，据我所知，深圳去年就开始实施取得预售许可即销售的规定，只是当时没有规定具体时限。

　　凤飞伟：上述政策或许可以降低金融风险，提高对房地产企业的资质要求。未取得预售许可证前，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购(认定、登记、选号等)、收取预订款等各种形式变相预售商品房。这将使开发商在资金回笼的速度方面受到一定压力，从而提高了对开发商的资本金要求。这与九部委调控政策中，对房地产公司35％以上资本金的要求有相似效果。

　　信息缺失等于供应下降

　　黄伟：这一政策实施后，房地产供求将有何变化？

　　陈旭东：拿证10日内需销售、未取得预售许可不得发布预售广告等规定如果真正实施，毫无疑问，将对房地产企业关于项目的“造势”带来影响。以前大多数开发商在未取得销售许可前，就发布大量广告，在积累客户的同时考察客户的购房诚意度，一旦开盘就会出现“抢购”局面，制造出紧销热销的假象，有一些开发商就趁机哄抬房价。但是，从另一个方面看，政府要求房地产企业在未取得预售前不得发布广告，意味着购房者开盘前并不知道供房信息，从某种程度上说，这种信息的缺失相当于商品房供应量下降。

　　凤飞伟：这个政策虽然规定取得预售许可证10日内开始销售商品房，但是开发商真要推迟销售、囤积房源，也不是没有其他规避办法。比如将楼盘抵押给银行套取贷款，那这部分抵押的楼盘顺理成章地不能销售。不管怎样，对于普通的购房者而言，透明的、正常的供应量有望保障市场的合理供求。

　　变通余地大需具体指引

　　黄伟：上述政策有多大的可操作性？

　　陈旭东：对于“未取得预售许可，不得发布商品房预售广告”等条款的可操作性，我持怀疑态度。几年前不少房地产商巧立名目，通过VIP客户“先期登记”、优先“内部认购”等手段变相违规售房，这些的确属于违法，因为房子还没有造出来。但现在一个项目动工建设，购房者也关注这方面的信息，他来工地上询问，开发商也没有理由拒绝，登个记、留个联系方式很正常，也不会向购房者收钱。所以，在这个问题上，除非有具体的政策操作指引，否则就有很多变通的可能性。

　　凤飞伟：针对“有严重违法违规不良记录的房地产企业和不具备预售条件的商品房项目，不得参加展销活动”这条政策，如果深圳市国土部门严格实施，对深圳房地产企业有不少影响。深圳每年举行的“春交会”、“秋交会”是房产企业主要参展平台，但从以前实际的展销情况看，有不少项目都没有取得预售许可。