长沙酝酿“70%”地方细则

　　■记者 刘永春

　　建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》经解读后，“90平方米”、“70%%”概念尘埃落定，长沙的地方细则时间表愈发受到关注。

　　其中，70%%的比例要求是否适用于单个项目是最受关注的内容。

　　昨天，记者调查到，长沙相关部门已经纷纷酝酿地方细则，统一口径是严格按照建设部新的调控意见执行。但具体的执行内容，还没有最终确定，地方细则的出台时间也可能要推迟到9月份。

　　细则执行是系统工程

　　细则规定，各地应根据当地住房调查的实际状况以及土地、能源、水资源和环境等综合承载能力，合理确定当地新建商品住房总面积的套型结构比例。城市规划主管部门要会同建设、房地产主管部门将住房建设规划纳入当地国民经济和社会发展中长期规划和近期建设规划，合理安排套型建筑面积90平方米以下住房为主的普通商品住房和经济适用住房布局，并将住房套型结构比例分解到具体区域。业内人士谢东升告诉记者，因为此次地方细则涉及多个部门的执行内容，地方细则的讨论将召集规划局、发改委、建委等各相关部门。因此，他预计，由于此次执行涉及部门较多，细则出台的时间可能不会像市场想象的一样快。长沙市建委相关负责人廖英策告诉记者，完整的地方细则要等到9月份才能出来。

　　如何分配70%%比例

　　70%%的比例要求是否适用于单个项目成为关注的内容。部分业内人士认为，这是一个利好消息，新条文明确的是地方总供应额之比例控制，而非单一项目的硬性结构要求。他们认为，项目不尽相同，地段、交通、规模、产品属性、楼盘结构等等条件制约，倘若每个项目都必须坚守“90㎡+70%%”的无差别待遇，自然会造成“一刀切”下的“大不公”。

　　但是另一方面，单个楼盘其开发比例如何设定又将成为新问题。一位业内人士认为，希望新政能切实考虑，不仅仅是地理方位的设定(如前一阵子盛传的“二环线内外差别对待”)，还需要联系项目开发规模体量来考虑，否则，又会再度涉嫌局部区域“一刀切”。这位人士担忧地认为：地产新政显然是当前阶段的一种过渡性措施，应该存在一定的生命周期。那么，该项条令所铸造的“紧箍咒”将要戴在开发商头上多久？那样会导致一个新问题，在分期开发中，是否可以合理分解配额规定。即第一期全部或大量开发法定容许的适量大面积户型，名义上可谓之90平方米以下的小户型留在后期全盘开发；实则寄望于“车到山前必有路”。但是如此变通，如何保证政策执行？

　　省房地产经济学会一位专家介绍，如果“70%%”规定为单个项目的比例，操作性就很强，但也会出现各个项目雷同，还可能会导致大户型价格上涨。应采取总量控制与项目控制相结合的方针符合实际需求，比如市场总量70%%以上为中小户型，单个项目中也要有硬性比例。

　　也有市民担心，总量控制操作很难透明，消费者无法获知到底90平方米以下户型有没有达到70%%的要求。因此需要各个城市从技术层面上保证执行到位。同时，已经进入规划和审批环节的项目是否需要重新调整规划的困惑也导致了大量开发商停止进度，以待政策的明确。

　　执行力决定调控效果

　　按照有关消息的说法，“70%%比例”的执行权实际是下放到了地方政府，哪些项目可以突破这个限制，哪些项目必须建设小户型都由地方政府决定，这实际上给了地方政府很大的权力，很容易造成房地产商和地方政府合谋来弱化新政的实际执行效力。

　　政府对今年房地产调控的定调还是相当正确的，解决部分城市房价过高和结构性矛盾也的确应是调控的主要方向。不过，从这次建设部文件的内容来看，似乎给予地方太多的授权。一方面是地方政府在操作方面可能会存在难度，总量控制对地方提出了很高的专业要求，要达标的话，地方政府将会面临压力；另一方面，也难保有些地方不从严管理，毕竟对总量控制的监督比单个项目的监督要难，难免有“浑水摸鱼”的情况发生。

　　当然，无论如何，新说法使僵持了一个多月的市场开始解冻，部分投资者认为，楼市的利空因素可能出尽。但是，仍有专家提醒，此轮楼市调控有不同以往的密度和硬度，税收、土地等各深层的调控手段仍在紧锣密鼓制定中。所以说，利空是否已尽，难下定论；政策落到实处，才是公众所愿。

　　□各方反应

　　开发商:边等待边行动

　　面对已经落定的建设部住宅结构调控细则，许多开发商们开始边行动边等待。

　　据了解，长沙相关部门已经放慢或停止了审批程序，这段时间对于很多项目的开发商来说都是一种煎熬，尤其是那些6月1日前已审批但未取得施工许可证的“历史遗留项目”。

　　“为了满足90平方米以下户型占70%%的规定，我们不得不修改原来的规划，费了很大精力。”一开发商显得惴惴不安，这位开发商告诉记者，光规划修改一项，就花了将近300万元。在另一开发商看来，“70%%以上90平方米的小户型”如果落实为地区总量，意味着单个项目将不受政策的严格控制，“原来项目中的大户型规划基本不用进行太大调整。”据了解，长沙市国土局又将推出十几块土地进行交易，但是开发商反应都较冷淡。不少开发商表示目前不再准备拿地。

　　市场：期房交易逆市上扬

　　在历经短暂下滑之后，长沙楼市终于渐渐恢复信心。据长沙搜房网最新数据统计：今年上半年，长沙住宅类期房第2季度成交19715套，较第1季度14759套增长33．6%%，第2季度成交面积2267748平方米，较第1季度1677338平方米增长35．2%%，第2季度成交均价2674元/平方米，较第1季度2561元/平方米上涨4．4%%。

　　业内分析人士认为，长沙市民购房的刚性需求使得消费者等待心理并不明显，而且新政的影响主要是对后市的影响，对于已经进入销售程序的地产项目影响并不明朗。

　　商业地产：未受调控开始复苏

　　新政对住宅开发市场的调控，无意中给商业地产咸鱼翻身打开了一扇窗。在继连续多周交易量持续上涨之后，长沙的商业地产显示出了极大的市场信心。新世界金银汇、上河国际街区等大量商业项目开始受到市场的关注。2006年第2季度长沙市期房共成交22157套，较第1季度16478套增长34．5%%。

　　就项目来看，记者综合近几个月的商业地产销售情况发现，长沙的纯商业项目开始占据商业地产市场主流。而其活跃要从表层转为全局，估计还需要一定时间的考量。