房地产业成为欠税大户 营业税成欠税“重灾区”

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生在“2006上海国际地产大会”上预计，新一轮宏观调控将会使一半的房地产开发商因缺乏竞争力而被淘汰出局。中新社发 吴芒子 摄

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　　中新网7月17日电据新华网报道，日前，北京市地产税务公布了2006年上半年地税各项税费收入情况。其中，房地产业完成税收110.7亿元，占上半年地税全部收入的22%；增收28.6亿元，对整体税收的增收贡献率达到37.3%。在全部行业中，房地产业对地税的贡献居首位，在经济生活中占有举足轻重的地位。

　　房地产企业欠税金额较高

　　北京市地税局计划会计处金燕齐处长表示，房地产企业之所以税收增长如此之快，主要是由于房地产投资增长比较快，同时上半年房地产交易活跃，房价也比较高。

　　房地产企业是纳税第一大户，同时欠税问题也是最严重的。2005年北京公布的80多家欠税企业名单中，房地产类企业占一半左右。今年北京市地税部门已经公布了两期欠税企业名单，以“房地产”、“置业”等为名称的企业达到14家。从欠税金额上看，房地产业企业欠税金额占全部企业类欠税金额的80%以上。

　　地税局会计处工作人员表示，房地产业欠税的一个突出现象是金额比其他行业要大得多，一般都在百万元级别，上千万元的也不鲜见。

　　比如，北京广厦京都置业有限公司欠税2930万元，北京兴丰房地产经营开发公司欠税1195万元，北京首元房地产开发有限公司欠税1311万元，北京玉泉房地产开发中心欠税1276万元等，都是数量较大的案例。

　　营业税成为欠税重灾区

　　地税局的工作人员介绍，房地产业涉及12个税种，其中营业税和企业所得税是房地产流转税中的主体。这两种税涉及环节多，征管难度大，因而成为偷逃税的重灾区。从北京的实际情况看，大部分房地产企业所欠的是营业税。比如上面提到的北京广厦京都置业有限公司，所欠营业税就达到2685万元，占全部欠税的90%以上。

　　有关人士表示，不少房地产企业都是跨时间、跨地域滚动开发，这给房地产税收检查带来困难。因为税务局检查税收情况时，一般都以年度为单位，而房地产企业的项目决算要等到整个项目工程通过验收之后才能进行。当一个楼盘销售接近尾声时，开发商就用卖房款去开发第二个楼盘，而不会等到结算。因此尽管企业一个一个楼盘在卖，但帐面却一直是亏损的。

　　北京市地税局的工作人员说，“不少开发商拿到一个项目成立一个新公司，等项目做完后就把新公司注销。这种现象也比较常见。”比如，北京嘉悦房地产开发有限公司欠税117万元后非正常销户，属于纳税人走逃，失踪导致欠税这一范畴。

　　除此以外，一些房地产企业通过多计成本费用，以达到降低利润减少缴税的目的。例如，一些企业为了少缴33%的企业所得税而虚开税率为3%的建筑业发票，虽然发票是真的，但工程价款是假的，合同也是假的。

　　欠税：非不能也实不为也

　　营业税是在房屋销售过程中产生的，发生这部分税金表明企业把房子卖掉，已经实现营业收入。既然有收入，开发商为什么还会拖欠税金呢？

　　业内人士指出，一种情况是一些实力较弱的企业受宏观调控影响，现金流出现问题，资金链有断裂的危险，为了缓解资金压力不得不故意欠税。从北京市的实际情况看，许多欠税企业都是名气不大的中小开发商，所开发项目的知名度也较弱。在这种情况下，欠税也是无奈之举。

　　而另一种情况是，许多欠税企业有钱，但不愿在期限内正常上缴，对于税款的态度是能拖就拖，能欠就欠。在开发商心中，各种名目繁多的“费”远比“税”要重要的多。

　　粗略统计，与房地产开发及销售有关的费种有几十种。其中，前期工程阶段有33项，工程建造阶段有17项，与房地产交易阶段有关的有10项。由于收费是进入地方财政的预算外资金，因此各个主管部门都很看重这部分收入，开发商对于缴纳各种费用也比较重视。

　　“税在开发成本中没有多少，主要是费。你不交费，项目就根本进行不下去。”一位开发商一语道破天机。在这种情况下，开发商更愿意把有限的资金投入项目开发和缴纳各种费用，对于税金却有所忽视。(陈泽欣)