评论：对“70%比例”总量控制的两点隐忧

　　作者：张贵峰（个人文集）

　　13日，建设部正式公布了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，对此前市场普遍存在疑虑的“90平方米”和“70%”两个概念给出了明确界定。其中，关于70%比例的解释是：“各城市（含县城）年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。”（《中国青年报》

　　虽然，对于这一显得颇为姗姗来迟的概念“明确”，舆论不乏叫好之声，如有论者认为“体现了政府继续宏观调控的决心”（这样说当然并不算错），但在笔者看来，其所蕴涵的调控风险、隐忧同样不可低估——

　　比如，住房户型结构分布进一步分化的隐忧。很明显，“70%比例”针对总量而不是单个项目，必然意味着，一些项目的90平方小户型可以大大低于70%比例（甚至从理论上讲，可以将小户型降低比例降为零），而另一些项目则必须有更高的小户型比例，那么，这种项目户型比例的分化，是否将进一步加速在住房结构上富人与穷人的分化，即出现所谓的“富人区”与“穷人区”？联系此前一些地方出台的在市中心区域限建经济适用住房、乃至在某些区域控制“低价商品房的开发建设”的政策，我想，这种担心应该不是多余的。（《新京报》7.13）

　　更令人关注的是，这样一种分化，是否会加剧如清华大学教授孙立平教授所说的“把穷人赶出市中心”的当前城市房地产开放趋势？无疑，从纯粹的市场逻辑、利润追求出发，由于与大户型相比，小户型无论从设计、建设上，都意味着相对更高的成本和更低的利润，而市中心寸土寸金，那么，大户型项目集中于市区、小户型集中于郊区，就是一种很难避免的趋势。当然，郊区土地便宜，小户型集中于此，或许会产生“更买得起”的效果，但是，“买地起”并不等于“住得起”——交通支出、生活配套压力，都是无法回避尤其是穷人无法回避的连带成本。显然，无论怎样讲，出现这样的分化，都是有违当初设置小户型比例限制的政策初衷的。

　　再如，权力寻租空间进一步增大的隐忧。“70%比例”的小户型限制只与总量有关，而“总量”在谁手中、由谁说了算？当然还是政府，这样一来，掌握具体“比例”审批裁量权的政府部门，无形中就多了一个权力寻租的机会、渠道——那些小户型比例更低而利润更丰厚利润的房产项目，批谁不批谁、批多少，行政支配之下，必然伴随着巨大的利益诱惑。众所周知，开发商与政府关系密切、存在说不清道不明的各种利益纠葛，正是当前房地产市场所以乱象弊端丛生，并饱受诟病的一个重要症结，这种背景下，再赋予政府部门这种缺乏可操作性而富含寻租模糊性的“总量比例”控制权，是否有让已然不甚清白的房市政商关系更趋暧昧之嫌？

　　审稿：刘恩峰