评论：遏制外资炒楼的应对之道

　　除了消除过多流动性、保持人民币汇率基本稳定等措施之外，有关主管部门还应当专门针对房地产市场的外资加强协调和配合，形成有效的监管合力，遏制国际游资进入中国房地产市场。

　　据《第一财经日报》7月17日报道，一份关于规范房地产市场外资准入和管理的文件，已经由建设部、商务部等六部委会签完毕。文件对外商投资房地产的市场准入、开发经营

　　需要直接遏制非房地产业外资企业变相涉足房地产经营

　　在考虑遏制外资进入中国房地产市场的政策时，限制面不宜过宽，以至于对外资进入房地产市场一律加以禁止，因为限制性政策的效力往往取决于限制面，限制面过宽不仅要给监管者树立过多的而且往往是不必要的对立者，带来不少副作用，而且由于分散监管力量而可能削弱监管效力。与此同时，限制措施也不应违背中国签署的国际协定，这样可能会恶化中国商业环境的可预期性。

　　对于流入国内房地产行业的境外资本，需要直接遏制的应当是非房地产业外资企业变相涉足房地产经营、外资银行信贷、境外房地产基金流入境内房地产市场、内资房地产企业“外资化”、非居民和居民个人投资，至于成立外资房地产公司从事房地产开发这种形式，由于受到了国际承诺的制约，不宜直接限制其市场准入。

　　对于建筑设计服务、工程服务等相关专业服务行业，无需额外限制，而对于房地产服务企业，则不宜直接收紧正常的外资房地产开发商的市场准入条件，只需通过以下手段遏制投机者进入中国房地产开发行业，以便既能发挥成熟外资房地产公司给国内市场引进先进房地产开发模式和产品的有利作用，又能遏制投机资本参与中国房地产开发行业：补充限令以这种形式进入中国房地产开发的外资在其母国/地区必须是从事这一行业；提高外资房地产行业注册资本在总投资中的比例，使之与投资总额相适应；外资企业的“超国民待遇”已经饱受诟病，取消势在必行；强化外债管理，把外资房地产开发公司的信贷和土地供应闸门置于中国一视同仁的宏观调控之下。

　　将外资购买境内房地产纳入资本和金融项目管理

　　根据国际货币基金组织《2003年各国汇兑安排与汇兑限制》，在该组织的187个成员中，有137个成员对外资投资房地产实施管制，亦即限制非居民投资、购买房地产是通行的国际惯例，像中国这样对境外机构和个人投资房地产开发和销售环节没有实质性限制的国家在全世界也非常少见。有鉴于此，应当加强对境外资本流入和流出房地产行业及其汇兑环节的管理，将外资购买境内房地产纳入资本和金融项目管理，而不是如同现在这样放在经常项目交易项下。应当区分资本流入房地产行业的性质，着重限制短期投机性资本流入；加强交易主管部门和汇兑管理部门的协调，从交易环节入手，规定非居民（含境外机构）在境内购买商品房必须以其真实的居住和办公为目的，以限制其在境内炒作房地产。

　　从主要城市房地产交易情况来看，在境外买家中，来自港澳台地区的买方投机倾向强于外国买方。因此，如有可能，或许可以考虑对来自投机倾向较为严重地区的海外买家强化监管。当然，鉴于许多外资机构（特别是一些美欧投资基金）将香港特区作为进入中国大陆市场的基地，所以，在统计中显示来自香港的买家（特别是机构买家）未必完全就是香港居民。

　　此外，加强对包括外资银行在内的金融机构房地产贷款的监管、充分运用税收等手段提高投机性购房行为的成本也是遏制国际游资进入中国房地产业的必要手段。

　　调控国内经济基本面和完善财税制度才是治本之策

　　在更广阔的背景上考察，我们应当看到，目前还不占多数的外资并非我国房地产市场泡沫的始作俑者，而是在泡沫开始后的推波助澜者。因此，如果不消除我国房地产市场泡沫形成的基本因素，单纯遏制外资，必然无法收到期望的成效。我国房地产市场泡沫之所以经久难消，金融业和地方政府之所以有着如此强大的内在冲动去吹大房地产泡沫，原因之一是金融市场流动性过剩，商业银行必须为其与日俱增的剩余资金寻求出路，房地产等资产市场相应成为首选。原因之二是在现行财税体制下地方政府财权与事权不对应，地方财政困难，谋求预算外财源，把卖地当作最为便利的生财渠道。这两个问题不解决，对房地产市场的调控风头很快就会过去，然后就是故态复萌。有鉴于此，决策层还需要解决金融市场流动性过剩问题，并通过完善财税制度，促进地方政府财权与事权对应，缓解、消除地方政府的财政困难，并让被征地农民合理分享土地收益、改进分税制等措施，削弱地方政府卖地生财的动机，这才是治本之策。

　　□梅新育（商务部研究院博士）