物业收费到底有没有“水分”

　　“1.58元/月/平方米的物业费，鸿铭物业是否有利润空间？”7月16日，吸引了众多媒体及学者，由北京市海淀和谐社区发展中心举办的“美丽园小区物业费案：构建和谐社会的深层思考”研讨会上，美丽园小区业主委员会主任雷霞给与会者算了一笔账，其结论是物业公司每年仍有300多万元利润空间。

　　最近，一波三折的美丽园物业费纠纷案，因败诉的鸿铭物业公司(以下简称鸿铭物业

　　2005年3月，美丽园业主委员会以“物业收费不实”将该小区物业管理公司———鸿铭物业告上了法庭，经过北京市海淀区人民法院一审，业委会败诉，后又提起上诉；同年12月15日，北京市第一中级人民法院二审判决业委会胜诉。根据该判决，美丽园小区的物业费单价由2.72元/月/平方米元降为1.58元，法院还判令鸿铭物业向业主归还3年的电梯广告费收益18万元，3533.76元的公厕用房供暖费及物业费。该案成为北京业委会告物业公司案的首次胜诉。

　　“我们终于通过正常的法律途径，拧干了物业费中湿漉漉的水分。”美丽园业委会主任雷霞告诉记者。

　　本已尘埃落定的案件，却因鸿铭物业提供的两份“关键”证据材料，即北京市物业管理协会出具的《行业专家对北京市海淀区美丽园物业管理纠纷案给物业管理行业造成的严重影响的意见及情况反映》(以下简称《情况反映》)，以及由5位法学专家签字的《北京市海淀区美丽园小区业主委员会与北京市鸿铭物业管理有限公司物业管理纠纷案专家论证意见》(以下简称《专家论证意见书》)，而使法院中止执行原判决，准备再审。

　　争议：物业收费计量有没有“水分”

　　此案再审的焦点还是集中在物业收费上。鸿铭物业汪副总告诉记者，他们认为，根据原判决，物业费将由2.72元/月/平方米降到1.58元，实际上否定了美丽园小区《房屋使用、管理、维修公约》(以下简称《公约》)的物业费价格，而物业费实际应当由价格主管部门会同行业主管部门进行认定，法官不宜直接定价。为此，鸿铭物业提出了新证据，包括北京市价格认证中心的一份报告，其对美丽园小区物业费测算的结果为3.411元/月/平方米。

　　5位法学专家在给鸿铭物业委托的衡石律师事务所出具的《专家论证意见书》中指出，《公约》规定的总价格(即“包干价”)为双方成立交易的基础。所确定的物业管理收费总价格虽由单项价格构成，但决定当事人是否签订合同的主要原因仍为总价格。该合同总价格的确定，并非单纯依据单项价格累计而成，而是在首先确定总价格之后，再将之分摊计入各单项价格的。

　　北京市物业管理协会出据的《情况反映》认为，“法院的判决将会引发北京物业全行业的混乱，不利于北京物业管理行业的健康发展。美丽园物业费降到1.58元，会造成甲级住宅一(电)梯两户的商品房物业费，比实行政府指导价的同类普通经济适用房还低的结果，违反了物业管理行业的市场价值规律。”鸿铭物业将该意见连同再审申请，递交给了北京市第一中级人民法院。

　　据了解，美丽园小区每一户都有一份《美丽园住户手册》，其中一项就是《房屋使用、管理、维修公约》，《公约》的物业收费项目总共列了16项。“物业费2.72元/月/平方米的总价是根据每个单项收费核计累加算出来的。本案从来就不是收费标准之争，而是计量虚实之争，我们只求货真价实。”雷霞一再强调，“我们只是要求物业公司严格履行《公约》，并没有更改公约的规定。按照《公约》规定的标准，我们仔细核算，剔除了根本不存在的7部电梯和29组高压水泵的收费，使物业费直接减少了0.45元；如果室内的中修、小修费的选择权还给业主们的话，我们还可以少交0.69元，因此，物业费总价就从2.72元降到了1.58元。尽管听起来下降幅度比较大，可物业公司还是有不小的赢利空间。”

　　思考：业主为何与物业争端不断

　　“小区业主们与物业公司之间的矛盾并非美丽园一家独有，这种现象在我国目前广泛存在。”在7月16日的研讨会上，健翔园业委会主任任晨光如是说。不久前，某媒体报道，因部分业主拒绝交费，使该小区物业运转难以为继，北京大兴区西红门月桂庄园小区物业经理张伟，身挂两块写着维权字样的纸牌在小区工作。而通州区中泽家园小区的物业经理乌某，为了向维权的业主进行报复，纠集打手，砍伤业主代表张某夫妇，被通州法院判处有期徒刑3年。

　　业主们为何与物业公司争端不断呢？人民大学副教授张丽曼认为，小区《公约》(合同)的制订往往都是在小区开发之前，在规划审批之际由开发商制定的。而此时的另一方主要当事人———业主却处于缺失状态，其权利不可能得到充分体现。业主要想入住小区只能被动地与之签订开发商早就拟好的合同，与物业公司并不是平等的地位。且开发商选聘的物业公司，往往与之有着千丝万缕的联系，这种开发商“请客”，业主“埋单”的方式为以后业主与物业公司产生矛盾埋下了伏笔。此外，政府并没有规定“前期物业合同”失效的条件和期限，也未规定开发商和物业公司在小区建成之后对《公约》的相关内容及时进行修正。而对于业主来讲，即使对物业公司不满，根据《物业管理条例》规定，解聘和选聘新的物业公司，必须经物业管理区域内2/3以上的业主通过，因此，解聘物业并非易事。

　　而物业公司提供的物业服务是有偿的，本身要追求利润，其并没有向业主委员会披露经营情况的义务。物业公司的收费也往往采用包干的形式，具体单项收费不透明，有的物业公司便出现了多收费，乱收费，少提供服务项目等行为，从而导致了业主与物业公司之间的矛盾。

　　目前此案正等待法院再审。