评论：房地产调控政策中“70%”的学问

　　●房地产调控政策“补丁”的出现，让相当一部分房产商有如释重负的感觉。但同时也引发了新的争论。而其核心问题是，政府该如何对房地产市场实施行政监管

　　就像一个笑话中迟来的第二只靴子，等待是最让人心焦的。而当它真掉下来的一刻，或许也是许多人心中石头落地之时。

　　7月13日，建设部在其公布的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》中，明确了对“90平方米”和“70%”的解释。即“90平方米套型建筑面积”就是“单套住房的建筑面积”，而“90平方米以下住宅比重70%”是针对“城市年度建设总量”。

　　这块政策“补丁”的出现，让相当一部分房产商有如释重负的感觉。但同时也引发了新的争论。而其核心问题是，政府该如何对房地产市场实施行政监管？

　　此前，外界对这两个数字的猜测已持续近两个月，焦点是对“70%”的界定。起因是在今年5月，中央有关部委调控房地产市场的文件中提出，“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。

　　悬念由此而起。因为当时对什么是套型建筑面积，以及70%比例是项目控制还是总量控制，并无明确的说法。受此牵连，诸多城市的实施细则迟迟未能出台，市场也处于迷惘状态。

　　这几天，各地一些开发商在接受采访时纷纷表示，90平方米以下套型，占城市开发总量的70%以上，要比占每个项目70%以上科学得多，他们也更能接受。

　　而开发商的这种轻松态度，更增加了一些人的担忧。笔者注意到，种种担忧归结为，新政策会不会又成了摆设，以及是否提供了新的权力寻租空间。

　　显然，这样的担心并非完全没有道理。因为这样的规定，其实给地方政府留下了一定的操作空间。有些项目完全可以不建一套90平方米以下的户型，而依然可以获得审批，只要有别的项目来分摊政策的硬性要求。这样一来，地方政府相关审批部门将获得一项相当大的权力，而这就可能出现相关审批部门的寻租机会。

　　尽管当下的舆论普遍指向对数字界定后可能引发的问题。但在笔者看来，这并非问题的实质。而通过此次颇具戏剧性的“数字定义”过程，或许应更多思考，在这类市场监管中政府应该如何作为。

　　很多人都在议论对“90平方米”和“70%”的解释，却忽略了这两个数字本身是否科学。不可否认，当前不少大城市的房地产市场上，中小户型多有供不应求的景象，而大户型则相对供过于求。

　　这样的结构性问题，造成了相当一部分工薪族望房兴叹。再加上中小户型的自住比例较高，而豪宅投机的故事比比皆是，就使得房地产市场出现日益严重的畸形发展态势。

　　在这种市场失灵的情况下，政府出面显然是必要的。现在的问题是，面对各地迥异的经济社会背景，我们又如何作出判断，说房地产真实需求的70%，一定就是90平方米以下中小户型的房子呢？

　　在当前房地产形势下，政府出手干预是必须的，但干预市场不等于漠视市场法则。或许，我们可以把“90平方米”和“70%”这两个数字，看作提倡多造符合老百姓购买能力的中小户型房的政策导向。若如此，把“70%”界定为城市建设总量，显然比直接干预具体项目要更聪明些。