市发改委首次解析“国六条” 四招规避楼市波动

　　市发改委首次解析“国六条”住房交易量可能下滑，并影响到房地产开发建设进度，但对房价影响有限

　　5月17日，国务院出台关于促进房地产业健康发展的六点意见；5月29日，国务院办公厅转发建设部、发改委等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》。针对国家房地产调控政策对我市可能带来的影响，日前市发改委召集相关部门和部分房地产企业进行

　　对房价影响不大

　　调研显示，我市近年来商品房价格上涨受多方面因素影响，主要包括：一是土地出让价格持续上涨，开发商获取土地成本高（约为济南的两倍）；二是土地征用和房屋拆迁成本不断提高；三是建材价格的上涨、建筑节能和新产品新技术的应用、配套设施和环境建设档次的提高等，增加了住房建设成本。例如，按国家节能标准建房，每平方米成本约增加200－300元；四是房地产调控增加的交易环节费用（如交易税），大部分转嫁到房价中，由购房者承担。而此次的国家宏观调控，短期内不会消除这些因素，因此对商品房价格影响有限。

　　住房供应结构生变

　　此次国家宏观调控的一项重要内容，是引导调整住房供应结构，即面向中低收入家庭，增加中小户型住房和廉租房建设。我市房地产企业已纷纷表示，将加大投入，增加中小户型住房开发建设；另外，市政府每年将从土地出让净收益中拿出15％的资金专门用于廉租住房建设。这些举措，都将推动我市住房供应结构发生重大变化。

　　交易量可能下滑

　　据此次调研了解，受此次宏观调控影响，房地产市场交易短期内可能下滑。

　　一是个人住房按揭贷款首付比例下限提高至30％，将影响部分居民购房需求；二是控制城市房屋拆迁规模和进度，将减少被动性住房需求；三是二手房交易市场观望气氛浓厚，将减少腾旧换新住房需求。

　　影响企业开发进度

　　房地产交易量下滑，将延缓企业销售回款进度，导致企业资金趋紧，影响开发建设进度。

　　如海信地产，预计今年销售回款仅能达到计划的60％；为此，企业将压缩开发投资规模，由计划开工面积110万平方米调整为80万平方米左右，与去年基本持平。记者仇瑰丽

　　四招稳定房地产业

　　为避免我市房地产业出现大的波动，市发改委针对当前存在的突出问题，根据调研情况总结了4招应对建议：

　　完善住房保障体系。到目前为止，市财政廉租房投入不到2000万元，只补贴了大约3000户低保家庭，占全市低保户总数的比例不到20％。从经济适用房看，由于拆迁补偿成本高、供应量不足等因素，价格持续攀升，2005年达到3479元／平方米，大大超过了中低收入家庭承受能力。另外，集资建房项目较多，实际可公开销售数量有限。2005年经济适用房总销售57万平方米，其中向社会销售不到20万平方米。普通商品住房也存在价格偏高、上涨速度较快等问题。因此，下一步应加快完善包括廉租房、经济适用房、限价商品房、普通商品房在内的多层次政府住房保障体系。

　　拓宽房地产业融资渠道。我市房地产开发企业外部融资主要依赖银行贷款。据调研了解，房地产开发前期投资所需资金巨大，以20万平方米开发面积为例，土地受让成本约4－6亿元，各种前期费用约1亿元。目前已停止建筑企业垫付资金的做法，所以完全靠自有资金，房地产开发企业很难承受。而商业银行必须在房地产企业“四证”齐全、自有资金比例达到35％以上等条件的情况下，才发放贷款。因此，应适度重视发展股权融资、境外融资等多种融资形式，解决房地产企业融资渠道单一的问题。

　　关注境外资金流入。截至2005年底，我市外商投资房地产企业已达到158家。应在积极引进外资企业参与我市房地产开发建设的同时，注意防范炒作性资金流入，维护房地产市场秩序稳定。另据了解，万科等外地大房地产集团很可能近两年内进入青岛市场，这些大地产商实力雄厚，将对本地房地产企业形成巨大竞争压力。而我市房地产企业规模较小，竞争力不强，加快培育、提升本地房地产企业的市场竞争力，是下一步我市房地产业发展面临的当务之急。

　　强化市场监管。我市房地产市场尚未形成一套完善的市场监管体系。目前全市700多家开发企业，小、散、弱问题比较突出。房地产交易环节违法违规行为较多，有待进一步清理规范。瑰丽