“三剑”狙击海外游资炒房 避免一人购多套住房

　　7月17日获悉，境外机构和个人在中国境内购置房产必须采取实名制，而且在境内未设立分支机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，将不得在境内购买商品房。中新社发 吴芒子 摄

　　版权声明:凡标注有“cnsphoto”字样的图片版权均属中国新闻网，未经书面授权，不得转载使用。

　　中新网7月18日电 限制外资“炒房”的政策已现雏形。据《上海证券报》报道，虽然正式文件还有待国家有关部门核准并且下发，九部委的细则也还有待时日，但这份名为《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(下称《意见》)的文件已经流传。

　　据专家解析，该政策涉及市场准入、开发经营、购房管理等几方面，试图全面“卡位”原来基本上是对外资“自由开放”的房地产对外市场。但是在个人和机构两类投资外资主体的限制政策中，海外个人多套炒房将遭遇明令禁止，而对海外机构的限制还有等完善。

　　政策第一剑：外商须设境内实体，资本金定格50%

　　《意见》“第一剑”直指“外商”，对大宗物业交易的重视可见一斑。此前专家关于“这次监管的重头不在个人在机构”的说法得到证实。

　　根据新规，境外机构和个人在境内投资非自用房地产，应当遵循“商业存在”的原则，申请设立外商投资企业，经有关部门批准并办理登记后，方可按核准的经营范围从事相关业务。

　　一句简单的概括，打破了外资以往最核心的操作方式。专家介绍，此前外资投资房地产，几乎可以以任何形式和名义购买，政策没有特别专门的限制性说法。公司类交易也根本不涉及境内企业，主要通过离岸公司的方式运作房地产项目的交易，以规避税收和监管。

　　比如，某外资驻华投资机构看好一国内整幢物业，可以先在境外(如百慕大群岛)成立一家境外企业，实现外资收购，以此享受相应优惠。比如，内资企业的楼市交易涉及33%企业所得税，而外资投资项目只交营业额15%的留置税。

　　甚至直接由国内物业持有公司成立外资企业，以两个境外公司的方式实现产权交易。这样一来，如果相关企业不披露信息，国内各部门对物业的整体转让过程根本不得而知，交易环节的所有税收也因此流失。

　　而根据新规，外资必须在国内成立房地产企业，才能实现投资和交易。成立流程为，“商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立外资投资企业，办理注册登记手续，颁发一年期的《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。企业付清土地使用权出让金后，申办《国有土地使用证》，换发《外商投资企业批准证书》。到税务机关办理税务登记。”

　　同时，投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注册资本金不得低于投资总额的50%。

　　“之前50%的限制是没有的。”陈立民称。

　　配套政策还涉及外资企业收购境内房地产项目后未来的项目转让和股权收购。比如，“对于外商投资企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业的，需要由商务部门严格审批，接手项目的投资者需要提交各种保证涵，以及税务机关的纳税证明。”“境外投资者收购境内房地产企业或全资企业中方股权的，需以自有资金一次性支付全部转让金。”

　　对于这一系列企业类投资的限制，专家表示，限制措施仍然是框架性政策，而没有进入可操作层面。相比之下，对个人炒房的限制说法则具体很多。

　　专家举例，比如一个A-B的交易过程中，可能A背后涉及C、D等外资背景，B背后涉及E、F等外资背景。目前的政策考核仅限于A、B的资质审查，对于C、D、E、F是否合规则没有涉及。

　　“最终出台的执行细则还需要更深层的银行、外汇、税务等领域的专业知识，这是对政策制定者专业功底的极大考验。”上海一金融人士称。

　　[1]