房产业存在四个“盆地” 限制外资投机势在必行

　　7月17日获悉，境外机构和个人在中国境内购置房产必须采取实名制，而且在境内未设立分支机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，将不得在境内购买商品房。中新社发 吴芒子 摄

　　版权声明:凡标注有“cnsphoto”字样的图片版权均属中国新闻网，未经书面授权，不得转载使用。

　　中新网7月19日电 上海房地产经济学会高级经济师顾海波在最新一期香港《经济导报》上载文指出，中国房地产业存在四个“盆地”，导致住宅投机盛，因此，严格限制外资投机投资房地产市场是势在必行之举。

　　严限外资投机楼市势在必行

　　文章指出，近年来国内外“热钱”持续流入中国房地产市场，特别是外资可以不受限制地投机或投资楼市，严重地透支了当地老百姓的购买力和土地资源，给经济发展留下巨大隐患。

　　种种迹象表明，进入2006年以来，上海、北京和广州等地楼市海外机构投资者空前活跃，整体收购案件明显增多，是有史以来整幢收购最多的一年。3月中旬，中东Gateway Capital整体收购位于上海新天地瑞安地产的“翠湖天地御苑”一幢108套高级公寓，共计均价4万元/平方米，总价6亿多元。4月下旬根据某专业房地产报率先独家报道，某神秘人物整体收购位于上海黄浦江边“世茂滨江花园”一幢100套房，共计6.5亿元。就在今年上半年，摩根在上海陆家嘴地区收购了至少五幢住宅楼。央行《2004年房地产金融报告》指出：2004年有220亿元外资进入上海房地产领域；另据统计仅2004年上半年流向中国的非直接投资接近新增加外汇储备的一半，很大一部份流向了房地产。可见外资进入中国投机房地产已是不争的事实。

　　文章中称，中国房地产存在“四个”盆地，即政策的“盆地”(负利、低税、退税、蓝印户口等政策聚焦)、利率的“盆地”、税收的“盆地”(中国不仅低税而且税不全，没有物业税、交易所得税和遗产税，国外发达国家二手房交易增值部份征税一般都在20%以上，泡沫严重时可提升到50%左右乃至更高，而且有的国家还采取累进征税，以抑制投机)和汇率的“盆地”(短期内中国汇率存在升值压力，国际游资虎视眈眈)，再加上地方政府的过分呵护以及产业结构的低下，导致了沿海各大城市住宅居住功能严重异化和扭曲，住宅投机盛行。同时，也造成了其它消费的“挤出效应”，也是中国除了房地产“一枝独秀、通货膨胀”外，其它行业都处“通货紧缩”尴尬境地的深层次原因。在长三角、珠三角、北京等城市房地产投机过甚，对国内外“热钱”的大肆投机敞开怀抱，严重地透支了当地老百姓的购买力和土地资源，给可持续发展留下了巨大的隐患。

　　必须三方面系统调控

　　顾海波在文章中指出，这次宏观调控政策比想象中要温和得多，体现中央政府稳定房价和保持国民经济平稳发展的用心良苦，同时也说明宏观调控还有很大的空间，调控的所谓“重拳”仍握在中央手中，由此深深地折射出中国经济内在的困惑和尴尬。

　　这次调控总体上是要鼓励自住，打击投机，但什么是自住？什么是投机？概念不清，不易操作，笔者认为，只对房产供应进行调节和调控，而不对房产需求进行调节和调控，也就是不对房地产投机进行重点打击和调控，将会影响、延误房地产调控的进程和效果。

　　此轮房地产价格和投资的非理性上升，最直接的原因是由于国内外“热钱”投机和投资的带动，加上对广大中低收入者住房有效供给(廉租屋、小户型、中低价房)不足和动迁刚性需求的集中放量，导致广大中低收入者的“羊群效应”、即恐慌性跟风。因此，调控需求、尤其是打击投机显得尤为重要，当务之急是要确定什么是投机？什么是投资？要严打投机，否则，热钱也会投机小户型，事实上，现在大城市中心的小户型房投机投资客高达80—90%，个别楼盘更高。

　　顾海波认为，每户两套以上(不含两套)就算投机，就不准卖(因为中国人多地少国情决定)，长三角、珠三角、北京等城市尤应该严厉打击房地产投机，因此，首先必须立即建立房地产国内外联网、实行实名制，否则，打击投机就是空话，鼓励自住也无从说起。

　　相对于房价翻番来说，5.5%的营业税犹如九牛一毛，根本对打击投机起不了作用，因此，调控房地产必须系统设计、系统思考，必须从供给、需求(用重税等打击投机)、商业贿赂(房地产生产和流通领域的贿赂、中介的乱收费等)等三方面系统调控，缺一不可。

　　重点限制国际热钱

　　文章强调，对外资投资房地产必须有所管制，建议参考国外经验制定管制措施。可以对外资购房先实行20%以上的交易上的所得税、物业税和遗产税(即外资购房率先与国际接轨)，增加住房持有成本，大幅提高别墅等高档房的税收(契税、营业税、所得税)，适当提高首付，适时提高利率，杜绝三套以上住宅的房贷直至不准购买三套以上住宅，这是中国人多地少的国情所决定的。中国人均耕地1.40亩不及世界平均的四分之一，而上海人均耕地不到0.33亩。

　　要严厉打击房地产领域的商业贿赂，防止国内外“热钱”(包括黑钱、洗钱)扰乱房地产秩序进而扰乱中国经济、金融和社会秩序，这样才能起到“四两拨千斤”的作用，才能真正使房地产、乃至整个国民经济纳入健康理性轨道。

　　房地产作为支柱产业或重要产业是经济转型过程中特有的产物，随着经济发展转型的完成，房地产业的逐渐淡出是历史的必然。中国当前投资渠道单一，产业结构不合理且产业能级低下，地方经济过重依赖于房地产，这是中国经济结构转型中的困惑，是体制的困惑，这要靠体制创新、科技创新、企业创新和经济结构的升级来解决。可怕的是对违背规律的事视而不见，反而养护泡沫，那么泡沫破裂，将付出极大代价。