商业物业迎来“清货”式拍卖

　　文德南路首层商铺将拍、天河区粤垦路某商铺将拍、金信大厦商场将拍……近2个月以来，广州拍卖市场突然涌现众多标的，特别是长时间以来沉寂的商业物业更是频繁现身拍卖场，出现爆发性“大甩卖”。

　　有行内人士认为，这种突发性的“促销期”源于银行大量不良资产的推出，具有一定的期限性，商业物业对投资者而言更具吸引力。

　　市场：

　　商业物业拍卖突然“井喷”

　　从6月份开始，广州的房地产拍卖市场骤然大热。根据公告做不完全统计，6~7月份的拍卖会达到近200场，平均每日3场，有的甚至一天有多达四五个拍卖行举行拍卖，如6月30日一天就有8场拍卖会。

　　拍卖标的中大部分为住宅物业，其中不交吉的比例大大提高，更多的还是非出租物业，表明相当部分住宅是被执行物业，包括银行大量不良资产的放出。标的中也一反常态出现了大量的商用物业，如较为熟知的文德南路商铺、粤垦路商铺、北京路商铺、金信大厦商铺等。而车库、厂房、土地开发权、土地使用权的拍卖也全面开花、“清货大甩卖”。

　　大量标的尤其是商业物业的“井喷”给资金充足的投资者带来淘货的好时机。如6月份某场拍卖会上，荔湾广场就一举推出北塔水晶玉器商场首层和负一层41间商铺，最后全数拍出，而最高成交单价只为23752.97元/平方米，最低成交单价竟然低至7302.35元/平方米，令投资者顺利“低价入市”。

　　预计这样的“甩卖”至少还将一直延续到8月份，因为近期中国农业银行广东省分行和中国华融资产管理公司的资产处置公告已经陆续公布，并将在7月底至8月陆续进行拍卖。不过，这种“清货”有一定的时段性，经过一定消化后，或许是几个月后，拍卖的供应也可能会有所减少。

　　提醒：

　　淘笋货当时但要做足功课

　　而事实上，近几个月，拍卖市场上的商业物业大受欢迎。这主要是因为新政出台后，投资者对住宅领域持观望态度，而将重点转移到商用物业上。

　　此外，拍卖场上的商用物业和二手市场价格存在10%到15%的价差，面积比较大，拍卖行和委托方担心拍不出，通常定价较低，而商场管理费又非常高，业主急于出手，通常会定下比较优惠的价格。

　　不过，研究人员周峰提出，商业物业的信息不对称性较住宅领域更为明显，只有做足“功课”才能找到“笋铺”。如已拍出的恒福路麓雅居首层铺，面积814.5平方米，成交价为292万元，买家在竞得后称即使竞争到400万元成交仍有利可图。

　　周峰预计，下半年商铺类物业在拍卖场上的表现将会更加显眼，吸引度也许会超越住宅类物业。

　　近期商铺拍卖成交表

　　(单位:平方米、万元）

　　拍卖商铺 面积 成交价

　　番禺市桥富城商场2排6号铺 50.9 15.2781

　　荔湾广场负一层A区31号铺 46.71 45

　　荔湾广场负一层B区36号铺 38.29 75

　　荔湾广场负一层B区37号铺 38.29 80

　　上半年：住宅物业拍卖成交价超二手市场价

　　2006年上半年，拍卖成交的住宅物业面积区间分布比例与二手市场相吻合，主力区间是70～90平方米。

　　从具体个案分析，70～90平方米和90～110平方米两个区间内的物业基本是楼龄在7年以上的“次次新房”（楼龄比5年左右的“次新房”稍长），其成交价相对于次新房要低些，且避免了因一手转拍卖未够5年而要交纳营业税，预计下半年该类物业仍是拍卖市场成交重点。

　　同时，住宅拍卖物业的成交单价已接近或超过二手市场价，主力单价区间是4500～5500元/平方米，成交份额达到27.7%，其余单价区间份额无一超过两成。而据满堂红数据，今年上半年广州二手住宅市场的主力单价区间是3500～4500元/平方米，份额为27.8%；4500～5500元/平方米之间，份额为21.6%，排第二位。