物业纠纷多得烦死人(图)

　　仅思明法院今年以来就受理了207桩拖欠管理费案件，占总收案数约三分之一

　　良好的物业管理，是居住品质的重要保证。

　　昨天，永同昌物业管理公司将一名刘姓业主告上了法庭，索要其拖欠两年的物业管理费。

　　思明区法院调裁庭负责人林晞吟说，今年以来，仅思明区就受理了207桩拖欠物业管理费的案件，占了总收案数约三分之一。而且，大多是零星案件，一个小区的业主大批量当被告的不多。可见，拖欠物业管理费已经相当普遍。

　　行内人士认为，诉诸法院的案件仅仅是冰山一角，因为物业管理公司是“管家”，管家要把“东家”告上法院，除非是撕破脸。

　　说管理不到位

　　业主极难举证

　　业主拒交物业管理费，理由往往是物业管理不到位。昨日，出庭作证的永同昌大厦一位业主说：值班保安经常在晚上睡觉，垃圾成堆、地下车库渗水厉害，墙壁剥落，“再不维修，我们都担心哪天房子会塌下来了。”

　　尽管业主们声声控诉，福建凌一律师事务所的林志铭说，事实上，这类抗辩基本上得不到法院的认可。

　　林晞吟法官说：“业主们确实极难举证。”因为物业进行的是日常管理，琐琐碎碎，法律极难将这种服务标准细化。如果物业不作为，比如某天不清理垃圾，一段时间不浇花，业主又该如何举证？同时，业主们往往法律意识不强，拖欠的物业管理费金额又不大，他们平日不太可能去收集证据，涉诉时举证往往也不规范。

　　按质论价为何那么难

　　现行的物业管理收费是按高层、多层或者统建房还是商品房来区别收取，并不和物业管理服务的质量、业主满意程度挂钩，因此引发了许多争议。

　　林志铭律师认为，物价部门是按物业管理服务不存在瑕疵来批准物业公司收费的，但如果物业管理不到位，物业公司显然不能再按原标准收取管理费。

　　他认为，物业公司应该按质论价，比如请中介部门评估物业服务质量，再通过协商方式确定收费标准；甚至，法院也可以行使自由裁量权，确定具体涉诉的某家物业公司的收费标准。

　　但是，按质论价目前还没能成为行业习惯。至今为止，似乎也没有哪家物业公司因服务不到位而被处罚。

　　小业主的诉求得不到支持，利益得不到保护，只能以拒交物业管理费这种下策来对抗了。

　　业委会难维护业主利益

　　如何破解业主和物业之间的矛盾，人们普遍认为应该成立业主委员会。然而，本是广大业主推选出来、维护大众利益的业主委员会及其主任，近年来与业主之间也闹出不少的矛盾，要求罢免业委会、或者状告业委会主任的官司屡屡发生。

　　曾经代理许多这类诉讼的程章毅律师说，这是因为，目前法律赋予业委会的地位“莫名其妙”，业委会并不是一个有效运作的组织，根本就是“虚化”的角色。

　　比如说，法律上的民事主体至少需要以下几个内容：名称、地址、人员和组织机构、章程、资产或有保障的经费。但所谓代表业主行使自治权的“业主大会”及其“业主委员会”其实是个“空壳”：无资金、无场所、无专职人员。这样的“空壳”怎么运作？又怎么对外承担责任？又怎能维护业主的利益？

　　“仆人”成赶不走的主人

　　程章毅律师说，虽然我国《物业管理条例》初步设计了业主自治制度，但实际上真正做到业主自治的小区，简直凤毛麟角。

　　国务院《物业管理条例》规定“业主大会会议应当由物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。选聘和解聘物业管理企业必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。”这样的规定，使得业主自治变得更加困难。

　　由于种种条件限制，业主要解聘、选聘物业公司，又谈何容易。原本应当是业主们“公仆”的物业公司，俨然成了主人，怎么赶也赶不走。

　　程章毅律师认为，国家必须将房产公共部位的管理权还给全体业主的代表机构，让业主代表机构成为一个完整合格的民事主体，实现业主真正的自治，才能彻底解决这些纠纷。记者 廖桂金 实习生 林缃兰

　　(来源：厦门晚报)