炒房“买空卖空”纠纷频起风险增

　　炒房“买空卖空”纠纷频起风险增

　　一套房子在楼盘中介处竟有几个“业主”，炒房者想靠“短平快”赚钱躲避新政策却因不规范操作“被套”

　　在人们的印象中，炒房向来都是一个赚钱的“买卖”，但是从去年年底开始，国家出台了一系列宏观调控政策，把矛头直指炒房者。记者发现，由于政府在二手房交易上设置的很多针对炒房者的条条框框，除了市场走向的影响外，还为炒房增加了很多“技术”层面上的风险，让一些只图“短平快”的炒房者翻了船。

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　　一套房子半年间欲转手两次

　　2005年11月，假日湾华庭业主徐某与买方熊某通过中介公司泛城地产签署了一份房地产经纪合同，以96万元的价格将房产转让给熊某。签合同的同时，熊某还支付9万元定金给徐某。由于，当时的房地产政策是购房未满2年的转让需征收全额营业税，而那套房子到今年5月份才满2年。为了躲避营业税双方协商后在合同中注明于今年5月之后进行过户。

　　让徐某没想到的是，签完合同后的这半年时间里，深圳楼价飞涨，她以96万元成交的房子，至少可以卖到110万，更让她没想到的是，买方熊某在今年3月份，在房产证还没有过户的情况下，已经通过美×物业转手把房子以118万元的价格卖给了第三方郑某，双方已经签好了协议，只等到5月以后，直接从徐某名下过户到第三个买家。对熊某转卖房子的情况，徐某开始并不知情，后来一位消息灵通的中介公司业务员才将这个消息透露给徐某。徐某告诉记者，听到这个消息后，我心里是有一些不舒服，觉得自己吃了亏，但是毕竟已经签了合同，而且自己正在准备出国留学，也就没想计较太多。

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　　房子没炒成反折10万定金

　　按照合同规定，今年4月25日之前，买方熊某应将首期款29万元存入交易中心进行资金托管，然后进行赎楼手序，但是熊某并没有按照合同约定，将首期款进行托管。4月29日，也就是逾期4天之后，卖方徐某在最后确认首期款仍未存入指定账号后，电话通知熊某由于她的违约而要求终止合同，并向中介公司递交声明，不再履行房地产经纪合同的条款，并将公正委托书和抵押贷款合同从中介方收回。按照合同第四条规定，如买方未能履行本合同条款以至交易不能顺利完成，则买方已交付之定金由卖方没收后本合同终止，卖方有权再将该物业转让予任何人，惟买方不可向卖方或经纪方进一步追究责任。

　　已经打好如意算盘的熊某根本没有想到对方会突然提出终止合同，这样一来，她除了9万元定金拿不回来，对自己的下家也没法交代。由于交易无法完成，熊某无奈又支付第三方买家1.5万元的违约金，双方终止合同。这一下，熊某可算是吃了个哑巴亏，房子没炒成，反而损失了10多万元的定金。一气之下，她向深圳市仲裁委员会提出仲裁申请，在仲裁申请书中，熊某说明由于4月25日，她出差在外，已经通过中介公司和对方达成口头协议，在“5·1”之后办理托管手续，并不存在所谓的违约行为，因此她要求双方继续履行合同。目前，深圳仲裁委员会已经受理了这一案件。

　　记者调查

　　一套房子三个“业主”

　　“买空卖空”是投机不是投资

　　日前，记者走访假日湾华庭附近的几家中介公司，发现这套房子仍在放租，在他们的内部资料系统中发现了一个有趣的细节，这套房子登记的业主信息中既有徐某（原业主）的电话，也有方小姐（买家化名）和郑小姐（第三方买家）的电话，业务员解释说，现在我们只跟徐某联系，其他的电话是以前的记录。除了三位“业主”的联系电话，每家中介公司的资料系统里都详细保存了从徐某开始放盘直到目前的各种信息，包括房屋的装修情况，业主的变更，不同时期业主或租或卖的价格等等，甚至每个业务员跟业主每一次通话都有详细记录。在一家地铺的资料库中，记者看到在3月23日有这样一条记录“业主118万元买，125万元卖，已经交了10万元定金，可以找赵先生看房。”照此推断，第三方买家购房也是出于投资目的，而房价也就是在这一道一道的转手中飞涨上去的。

　　按照有关规定，没有房产证的房屋是不能进行买卖交易的。深圳中原地产南山区营业总监王良英告诉记者，这种买空卖空的炒房行为是违规操作，这不是投资而是投机，一般正规的中介公司都不会代理这样的交易。但是对于炒房者来说，这种方法是投入最小，收益最快的，自己只需要向上家交一部分定金，然后用下家的房款完成交易，再利用全权委托代理，直接把房产证从上家过户给下家，避开二次交易的税费，从中赚取差价。一些业务员为了赚取佣金，和炒家串通进行违规操作。

　　其实，这种做法是存在很大风险的，一方面如果房子没有及时找到买家，那么房子就会“窝”在自己手里，也就是大家说的“炒房炒成房东”，一下子压住了资金，还要承担高额的税费。另一方面，如果在交易过程中，某一个环节上出了问题，比如买家资金没到位等等，那么很有可能把自己扯到官司中。而中介公司违规代理没有房产证的交易，如被国土部门发现，也会受到处罚。

　　相关案例

　　为避营业税签“阴阳合同”一方想反悔扯出麻烦多多

　　南山区某业主以140万元的价格将房产转让，由于该业主购房不足5年，按照规定其房转让时须按其取得的售房收入全额征收5％的营业税。也就是说，该房产如果以140万元成交，那么应该支付7万元的营业税。为了躲避高额的营业税，双方私下答成协议，签一份成交价仅为70万元的假合同，剩余70万元房款直接由买方转给卖方。

　　签了合同之后，买家开始后悔，因为如果合同中的成交价为70万元，那么新房产证上的价格也是70万元，如果房子再转手卖出，新买家看到房产证上的价格那么低，肯定不愿出高价。另外，如果将这个房产抵押贷款从事其他投资，那么贷款额也是以70万元的房价作为基数的，不合算。买家遂向卖方提出将合同更改成原房价，卖方坚决不同意。在争执不下的情况下，只好提出仲裁。

　　案例点评

　　这种“阴阳合同”是二手房交易中是相当普遍的，尤其是那些短期炒房者，持房时间不可能超过两年，为了躲避高额税费，一般都会说服对方签一份“阴阳合同”，如果买方不愿意配合，卖方就会以实收价的形式将税费转嫁到买方身上，权衡之下，很多买方也都会接受这种做法。

　　深圳市仲裁委员会王陆海处长表示，这种阴阳合同其实存在很大的风险性，对于卖方来说，一套100万元的房子成交价只写50万元，如果对方真的只给50万元，而不去执行那份“隐性合同”，那么卖方的损失就十分惨重。另外，如果成交价格过低，低于市场价太过悬殊，那么也会引起国土部门的注意，无法通过相关的评估，交易无法完成。这对买卖双方来说，都是一种风险。

　　数字

　　仲裁委受理违约纠纷

　　二手房纠纷占三成

　　昨天，记者从深圳市仲裁委员会获悉，从去年12月至今，仲裁委共受理1400宗案件，其中涉及房产纠纷的有430宗，占全部案件的30％。深圳市仲裁委员会王陆海处长告诉记者，这430宗案件中，有135宗是与二手房交易有关的。由于新房纠纷一般是发生在业主与发展商之间的，所以一个楼盘就有几十宗案子。而二手房纠纷都是个体行为，较为零散。王陆海总结出一个规律，那就是由卖方违约或由卖方引起的纠纷占大多数。其原因就是在房价快速上涨的背景下，一些卖房者在签完合同后发现自己的房子卖低了，于是想找个理由终止交易。如果挑不出买家的毛病，只好自己违约，双倍返还对方违约金。如果刚好抓住买方的失误，那么就会以对方违约提出仲裁。但是从6月份开始，买方违约的纠纷又开始有回升苗头，这可能是宏观调控政策出台后，投资风险骤增而引起的连锁反应。