中国规范房地产市场外资准入:入境满1年必须自用

　　来源：新华网

　　新华网北京7月24日电经国务院同意，建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（以下简称《意见》）。《意见》在坚持对外开放方针的基础上，针对当前房地产市场的新情况，借鉴国际上多数国家的惯例，按照统筹国内发展和对外开放的原则，进一步规范和完善了外资进入房

　　改革开放以来，中国吸收外资取得了举世瞩目的成就，自1991年起，中国已连续15年成为吸收外资最多的发展中国家。房地产已成为中国吸收外资的重要领域。今年以来，外资投资房地产增长较快，境外居民和非居民机构直接购买在建项目和成熟物业等较为集中，至6月底，新设外商投资房地产企业同比增长25．4％，实际使用外资增长27．9％；境外机构和个人购买商品房一季度结汇同比增长2倍以上。

　　面对上半年外资进入房地产市场过猛、市场准入规则不够规范、市场秩序比较混乱的情况，从维护国家经济安全、维护中小投资者和人民群众的切身利益出发，根据中国土地资源缺乏，居民住房比较紧张的实际，政府加强对房地产市场包括外资准入的管理，是经济运行管理的必然选择。对外资进入国内房地产的有关政策进行规范，是中国健全法治社会，运用经济手段调控宏观经济的一个具体步骤，有利于更加积极有效地利用外资，有利于房地产领域提高利用外资质量，也有利于推动房地产市场健康发展。

　　《意见》按照统筹国内发展和对外开放，加强监管，完善政策，规范行为，优化服务的基本思路和原则，明确了规范外商投资房地产市场准入、外商投资企业房地产开发经营管理、严格境外机构和个人购房管理等方面的具体措施。一是规范外商投资房地产企业的市场准入，提高了部分外商投资房地产企业注册资本金在投资总额中的比重，明确了外商投资房地产企业的设立、股权和项目转让等程序；二是加强外商投资企业房地产开发经营管理，规范外商投资房地产企业在贷款、结汇等方面的行为；三是严格境外机构和个人购房的管理，规定境外机构在境内设立分支、代表机构，境外个人在境内工作、学习超过1年的，可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，规范了境外机构和个人的购房手续。同时，《意见》还明确了各相关部门和地方人民政府的监管责任，要求加强对外资进入房地产市场的管理和引导，并提出了完善外资进入房地产市场监测分析工作机制的要求。（完）

　　《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(全文)

　　经国务院同意，建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。

　　《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》

　　各省、自治区、直辖市人民政府；国务院各部委、各直属机关：

　　今年以来，我国房地产领域外商投资增长较快，境外机构和个人在境内购买房地产也比较活跃、为促进房地产市场健康发展，经国务院同意，现就规范房地产市场外资准入和管理提出以下意见：

　　一、规范外商投资房地产市场准入

　　(一)境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当追循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业，经有关部门批准并办理有关登记后方可按照核准的经营范围从事相关业务。

　　(二)外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注册资本不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。

　　(三)设立外商投资房地产企业，有商务主管部门和工商银行管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，公页发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》，到税务机关办理税务登记。

　　(四)外商投资房地产企业的股份和项目转让，以及境外投资者并购内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地许可证》，建设(房地产)主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。

　　(五)境外投资者通过股权转让其他方式并购的境内房地产企业，收购合资企业中方股权的，需妥善安置职工，处理银行债务，并以自有资金一次性支付全部转让金。对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述活动。

　　二、加强外商投资企业房地产开发商经营管理

　　(六)对投资房地产未取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的境外投资者，不得进行房产开发商和经营活动。

　　(七)外商投资房地产企业注册资本金来全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金来达到项目投资总额的35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。

　　(八)外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。

　　(九)外商投资房地产企业应当遵守房地产有关法律法规和政策规定，严格执行土地出让合同约定规划许可批准的期限和条件。有关部门要加强对外商投资房地产企业开放、销售等连续活动的监管，发现囤积土地和房源，哄抬房价等违法违规行为的，要根据国办发｛2006｝37号文件及其他有关规定严肃查处。

　　三、境外机构和个人购房管理

　　(十)境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年一下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。

　　(十一)符合规定图行天下的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制。并持有效证明(境外机构应持我政府有关部门批准设立住境内机构的证明，境外个人应持其来境外内工作、学习，经我方批准的证明，下同)到土地和房地产部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。

　　(十二)外汇管理部门要严格按照有关规定和本意见的要求审核外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇，符合条件的允许汇入并结汇；相关房地产转让所得人民币资金经合规性审核并确认性规定办理纳税等手续后，方允许购汇出。

　　四、进一步规划和落实监管责任

　　(十三)各地区，特别是城市人民政府要切实际负起责任，高度重视当前外资进入房地产市场可能引发的问题，进一步加强领导，落实监管责任。各地不得擅自出台对外商投资房地产企业的优惠政策，已经出台的需要清理整理并予以纠正。建设部、商业部、发展改革委、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总部、银监会、外汇局等有关部门要及时制定有关操作细节，加强对各地落实规范房地产市场外资准入和管理政策的指导和监督检查，对擅自降低企业注册资本金和项目资本金比例。积极管理不到位出现其他违法违规行为的，要依法查处。同时要进一步加分大对房地产违规跨境交易和汇兑法违规行为图行天下的查处力度。

　　(十四)完善市场监测分析工作机制。建设部、商务部、统计局、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、外汇局等有关部门要建立健全外资进入房地产市场信息监测系统，完善外资房地产信息网络。有关部门要加强协调配合，强化对跨境资本流动的监测，尽快实现外资房地产统计数据的信息共享。

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　　外资购房"自住"定义引争议 执行还需再出细则

　　www.XINHUANET.com 来源：上海证券报

　　“我们在第一时间解读了政策，发现很多内容，比如信息监控和自住限制的界定等仍属于框架性意见，具体执行还需要地方相关部门再次出台细则。”上海一家台资品牌中介负责人称。

　　“限外”内部文件的第十、十一条规定，境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作学习时间超过一年以上的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。不符合条件的机构和个人则“不得购买商品房”。同时，符合规定的个人和机构还要采用实名制，持有效证明进行产权登记。

　　新规同时指出，港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。

　　对此，房地产中介人士指出，“一定面积”和“自住”的说法比较宽泛，比如超过500平方米可拆分的别墅是否可以算自住房等仍有争论，对港澳台居民和华侨是否无须“满一年”的标准也没有明示，并容易产生市场混淆。另外，“有效证明”只说明是“我国政府有关部门批准设立驻境内机构的证明”，以及“经我方批准的个人境内工作学习证明”。但究竟是由哪个部门批准、具体如何开具，需要借鉴税单还是入境证等等，文件都没有细化。（记者 于兵兵）

　　外资进入我国房地产业后果严重 必须坚决限制

　　www.XINHUANET.com 来源：中国经济网

　　公开媒体上关于六部委将出台政策限制外资炒房的报道引起巨大反响。自“国八条”实施以来，笔者力举限制外资投资我国房地产的建议，如果六部委的政策属实，将有利于我国房地产和宏观经济的健康发展。

　　首先，外资助推了房地产价格的上涨。有人认为，外资在我国的房地产市场中的总量中所占比例很小，因此，不可能对房价产生大的影响。占比不大虽然是事实，但影响力不容忽视也是客观存在。

　　进入我国房地产市场的外资主要集中在北京、上海等少数能起标杆作用的大城市。因为统计资料的缺乏，我只能引用人民银行的公开资料来分析，从人民银行《2004年中国房地产金融报告》中的数据看，2002年-2004年间，在上海房地产市场的购买者当中，外资占了20左右的份额，2002年之后的房价的大幅度飙升，外资“功不可没”。

　　而在投资市场中，外资对国内投资者的心理影响非常大。这一点在股票市场中已经得到充分验证。

　　2005年国家出台对房地产市场的调控措施之后，外资不仅没有放慢进入中国房地产市场的步伐，反而增加了对中心城市的投资数量。2005年，外资投向中国房地产业的110亿美元中，约70%集中发生于调控政策出台之后的下半年，其中第四季度占了全年投资总额的一半以上。这些外资的行为在很大程度上削弱了国家对房地产调控的效果。

　　其次，外资影响国内信贷政策的有效性。外资除了通过直接购买国内的不动产或从事房地产开发之外，还通过向国内房地产开发企业融资的方式影响国内的房地产市场，尤其是2003年6月份之后，在国家采取紧缩的房地产信贷政策的影响下，国内房地产公司纷纷转向利用境外融资的方式来解决资金短缺的问题。

　　根据我国现行政策，外资企业举借外债的管理政策较内资企业松，外资企业可以在批准的投资总额和注册资本差额内允许自由举借外债。为了从境外融资的方便，很多内资企业通过各种方式实现外资化。由于外资的作用，国家对房地产行业采取的一系列金融政策的有效性受到了相当程度的制约。

　　在操作主体上，外资进入国内房地产市场以房地产基金为主。最有代表性的是新加坡凯德置地和摩根士丹利等机构。值得注意的是，为了使房地产基金更便捷地投资内地的房地产市场，香港金融当局还专门修改了有关规则，让香港房地产投资信托基金可以投资海外房地产项目，实际上意味着允许内地房地产商可以按照《香港房地产信托投资基金守则》成立房地产投资信托基金(REITs)，然后注入其在内地的商业地产项目，为内地房地产企业提供了一种新的融资渠道。

　　第三，大量资金流入我国的房地产市场加大了人民币升值的压力。2001年以后，在国内外因素的影响下，人民币产生了升值的预期。根据日本及我国台湾地区的经验，在本币升值的过程中，房地产和股票等资产会产生价格上涨，吸引大量的外资投机房地产和股票市场，而大量的外资的流入又进一步强化了本币的升值预期。

　　2001年之后，中国政府从外汇市场购买的外汇数量迅速增加。需要强调的是，这些新增加的外汇，有些是通过正常的渠道进入中国的，但也有相当的部分是通过非正常的途径进入的，这从国家外汇平衡表中就可以看出来。

　　如今，人民币的汇率改革已经启动，如果房地产价格不断上涨，则国际资本可以通过投机国内房地产和汇率来赚取双重利润，它不仅对实体经济带来可怕的后果，而且会进一步导致人民币的升值预期，这是必须警惕的。（作者：尹中立 来源：每日经济新闻）