“未来的邻居”该不该拥有投票权

　　编者按：北京市政协7月11日公布小区物业管理问题调研报告，指出物业管理存在六大问题，其中不少需要小区尽快成立业主委员会来帮助解决。然而业主委员会难组建本身就是六大问题之一。调研显示，北京市新建的3077个小区中仅有11.7%成立了业主委员会，仍有大部分小区、尤其分期建设小区没有成立业主委员会。

　　为什么业主委员会成立难？记者调查发现，除了众所周知的业主难组织、内部不团

　　关注小区业委会建设

　　本报记者 陈晶晶

　　一张A4纸，用圆珠笔写满密密麻麻的日程。在74岁的郝敬老人家中，他把这样一张“原记录”递到记者面前。

　　“从去年7月22日到今天，我们为成立业主委员会所做的工作全记下来了，我们学习了有关法律，完全是按照法律来的。”郝敬老人说。

　　郝敬老人三年前搬进了北京的亚运新新家园小区。他是小区的一期住户，小区的二期房屋目前虽已基本售完但尚未交房，三期房屋则仍在建设当中。

　　没想到的是，业主委员会的成立恰恰卡在了这些未曾谋面的“将来的邻居”身上。

　　要不要把二期住户算进来

　　和郝敬老人一起发起倡议的王养毅老先生告诉记者，一开始居委会和街道办都支持他们，开发商也口头同意，但到了去年年末业主们准备召开首届业主大会的时候，开发商却变了卦。

　　“开发商突然告诉我们，说我们达不到全体业主的2/3不能成立业主委员会，连筹备组都是不合法的，”王老先生说，“而朝阳区建委小区办也居然赞成开发商这种意见，说我们不具备召开业主大会和成立业主委员会的条件，成立了也不能备案。”

　　原来，开发商和小区办认为，虽然亚运新新家园的二期住户还没有入住，但他们都已经签订了购房合同，也应该被算做有投票权的业主。按照《物业管理条例》规定，首次召开业主大会和选举业主委员会都需要全体业主所持投票权的2/3以上通过。但如果要算二期住户，即使一期517户全部参加了投票，也达不到2/3的比例。

　　“他们都还没住进来我们上哪儿找啊？再说等二期住进来，他们又要求我们把三期也算上怎么办？”老人们不明白。

　　“鼓励性条款”作何解释

　　分期建设的小区该怎么解决“全体业主”的问题？

　　据了解，2004年3月30日下发的《北京市贯彻〈物业管理条例〉的若干意见》(京国土房管物〔2004〕338号)指出：“新建和已建成的商品房(包括经济适用房)入住率超过50%的或入住率不足50%但首户入住已满两年的物业管理区域；公有住房出售率超过50%的物业管理区域，应当尽快组织召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会。分期建设住宅物业的相对独立区域，也可参照本意见成立业主大会。”

　　这份文件在开头即说明，由于北京市物业管理办法的出台尚需一定时间，而原有物业管理的有关规定与2003年9月1日生效的《物业管理条例》又有很大差异，因此为妥善解决当前业主要求解决的问题而制定此意见。

　　老人们认为，他们的情况完全符合这个文件，已经入住的一期虽然不足全部三期总量的一半，但入住已经超过了两年。王养毅老先生还特意去北京市建委信访，今年3月17日北京市建委在书面信访答复中称：此条规定乃“鼓励性条款”。

　　“什么是鼓励性条款？我们的理解是鼓励成立业主大会，而不是不准成立业主大会。”王养毅老先生说，“可是小区办就是拿着《物业管理条例》里的2/3不松口。”

　　“业主”的概念谁说了算

　　“我认为‘鼓励性条款’不是一个法律概念。338号文件仍在执行中，应该据此支持亚运新新家园的一期业主们成立业主大会和业主委员会。”房地产律师秦兵就此事接受采访时说。

　　尚未入住的二期住户们究竟是不是业主，有没有投票权？《物业管理条例》规定“房屋的所有权人为业主。”秦兵认为，依据我国城市房地产管理法和城市房屋权属登记管理办法规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权的惟一合法凭证。因此“业主”应指房屋权属证书上记载的权利人。

　　但就北京而言，市国土资源和房屋管理局2003年曾在《关于业主委员会委员资格认定问题请示的复函》中指出“依法成立业主大会及组建业主委员会过程中，除房屋权属证书上记载的权利人可以认定为‘业主’外，购买预售商品房尚未取得房屋权属证书的，商品房买卖合同记载的‘购房人’可以视为‘业主’”。

　　“也就是说，物业管理条例规定了只有拿到房屋产权证的才是业主，而北京市则规定只要签订了购房合同就‘可以视为’业主。”秦兵说。

　　“可以视为”又该如何理解呢？记者就此询问相关部门得到的答复是，这部分人就应当算成业主，由于我国特殊的房屋权属登记制度，购房合同也就相当于是一个“准产权证”了。

　　但一些房地产律师却提出，如果这些购房人事实上参加了业主大会的投票，就在业主总数中加入他们，如果不参与投票的就不记入业主总数。在此过程中前期业主一定要公示，而后期购房人不来参加投票就算做自动放弃行使权利。