善待我们的母亲———土地

　　土地为万物之母。善待土地，不仅是诗人的慨叹，也是民众的呐喊。

　　中国共产党自成立至今85年来，在土地制度上，带领中国人民干了三件大事：打土豪分田地，建立人民当家作主的新中国；土地改革，实行社会主义公有制，即土地的国家所有制和劳动群众集体所有制，确立了社会主义基本制度；农村土地承包责任制，国有土地使用权允许出让或者转让，改革开放，开创了中国特色社会主义道路，初步建立起社会主义市

　　土地权属、土地权利、土地利益的变更、调整、分合，与革命年代主要靠革命手段不同，在和平建设时期，除了宪法从根本制度上规范土地以外，主要靠法律和政策调整。而土地权属、土地权利、土地利益的变更、调整、分合，都是物权法、合同法调整的极其重要的内容。

　　继合同法制定之后，中国物权法的制定，将有利于保护各类民事主体的物权，定纷止争，物尽其用。近年来，人民法院在审判实践中，对土地物权的动态和静态司法保护进行了有益的探索。最高人民法院根据各地法院在审判涉及国有土地使用权合同纠纷案件过程中遇到的如何具体应用法律问题，在总结审判经验的基础上，征求并吸收了与土地有关部门的意见以后，由最高人民法院审判委员会第1334次会议通过《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2005]5号)。

　　该解释到今年的8月1日施行一周年，效果良好。其一，在物权法缺乏的情况下，暂时统一了各级人民法院审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件的标准；其二，有力促进了与土地有关的法律的实施，譬如《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律；其三，有力保护了公民、法人和其他组织的土地合法权益，保护了国家、集体的土地所有权和个人、家庭、公司企业的土地使用权、经营权，从司法的角度巩固了改革的成果，促进了土地使用权合法、有序流转和变动。

　　法释[2005]5号《解释》除了开头的法律根据和末尾的施行事项以外，分3个问题：一是土地使用权出让合同纠纷的审理，二是土地使用权转让合同纠纷的审理，三是合作开发房地产合同纠纷的审理。全文共28条。

　　为了有利于土地的行政管理，法释[2005]5号《解释》根据有关规定进一步明确：“本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。”(第1条)表明土地使用权出让的主体只能是市、县人民政府，土地使用权出让合同的订立与履行则由市、县人民政府的土地管理部门具体负责。土地使用权出让合同的标的物限于国有建设性土地使用权，不包括国有农场的土地使用权和集体土地使用权。

　　为了配合国务院2004年开展的全国土地市场治理整顿工作，法释[2005]5号《解释》特别对因开发区管理委员会出让土地使用权引发的合同纠纷作出了切合我国土地市场实际情况的处理，即“开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权合同，应当认定无效”。(第2条)法释[2005]5号《解释》至少有8个条款规定了合同的无效或者解除，体现了严格执法的指导思想，必然有利于土地行政部门的严格管理。

　　针对合作开发房地产合同纠纷案件，法释[2005]5号《解释》首先概括了合作开发房地产的特征为共同投资、共享利润、共担风险。这对正确认定案件性质，确定当事人的民事责任，提供了明确具体的法律尺度。其次，司法解释对房地产开发经营资质的问题明确规定，当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效，但起诉前当事人一方取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。这一标准与审理《中华人民共和国城市房地产管理法》实施以前的房地产纠纷案件的标准是一致的。

　　针对当前存在着的大量国有企业、公益事业单位、社会团体等划拨土地使用者，基于各种原因未经有批准权的人民政府批准即订立合同将其占有、使用的划拨土地使用权进行转让而引发的纠纷，法释[2005]5号《解释》作出明确处理规定(第11-13条)，有力地促进土地资源的有效配置和利用，而且对平衡划拨土地使用权人和受让方双方当事人之间的利益起到了积极的作用。

　　善待我们的母亲———土地，加大司法保护的力度是必要的，增强人们节约用地的意识、加强行政管理和政策调整也是必要的。与此同时，土地作为最重要的物，加大对土地权利作为最重要的物权的民法调整力度，让她早日有一个法律之家———譬如物权法等，则更是上善之举。

　　本文作者为最高人民法院审判员