规范外资炒房需防“内贼” “自用房产”要明确

　　7月17日获悉，境外机构和个人在中国境内购置房产必须采取实名制，而且在境内未设立分支机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，将不得在境内购买商品房。中新社发 吴芒子 摄

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　　从《意见》全文来看，其中的规定大都可圈可点，如能落实，确实有助于遏制房地产市场上炽烈的外资炒作之风。然而，《意见》本身和实施过程中都还存在一定的不确定性，要想充分实现其预期效力，尚需进一步明确。

　　新华社于7月24日公布了建设部、商务部等六部门制定的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(下文简称“《意见》”)全文。在中国房地产市场运作高度不透明、市场操纵行为盛行、价格泡沫日益膨胀、房地产空置面积与日俱增的背景下，外资持续大规模流入境内房地产市场，助长了房地产价格泡沫，加大了中国国际收支失衡和人民币升值的压力，并提高了国内金融体系的潜在风险。因此，限制外资无秩序流入房地产市场势在必行，也符合全世界大多数国家和地区通行的惯例。

　　从《意见》全文来看，其中的规定大都可圈可点，如能落实，确实有助于遏制房地产市场上炽烈的外资炒作之风。然而，《意见》本身和实施过程中都还存在一定的不确定性，要想充分实现其预期效力，尚需进一步明确。

　　“自用房产”的界定需要实施细则明确

　　从《意见》条款来看，管理层力图区分境外买家中的自用者和投机者，因此有了“自用房产”的规定，基本倾向对境外机构和个人在境内购买自用、自住房产从宽，购买、投资非自用房地产从严。然而，“自用房产”如何界定？是按照一年中的使用时间，还是按照人均多少面积？如果是按照前者，有些非居民个人来往境内外频繁，尽管一年中总的使用时间可能不是很多，却是正常的需要；如果是按照后者，不同消费者消费需求差别很大，如何规定一个统一的人均面积标准？

　　在此问题上存在不确定性，需要进一步的实施细则来明确。

　　对港澳台地区居民和华侨需合理优待与强化监督相结合

　　《意见》对港澳台地区居民和华侨在境内购买房地产给予了相对宽松的待遇。给予港澳台地区居民和华侨一定宽松待遇是应当的，因为他们也是中国国民。但是我们也要看到，港澳台地区居民和华侨中一部分人投机倾向甚至比外国人还强。当然，由于许多外资机构(特别是一些美欧投资基金)将中国香港特区作为进入中国大陆市场的基地，所以，在统计中显示来自中国香港的买家(特别是机构买家)未必完全就是香港居民。为了集中监管力量，强化监管效力，或许可以考虑对来自投机倾向较为严重地区的海外买家强化监管，但这样做如何与合理优待港澳台地区居民和华侨的原则统一起来，还需要进一步考虑。

　　要防范非居民和居民合作开展跨境投机

　　非居民和居民合作或者利用“非居民”与“中国居民”双重身份开展跨境投机的做法值得重视，但此次发布的《意见》没有对此作出更明确的规定。非居民和居民可以联手从境外引进资金炒作境内房地产而规避《意见》所要求的监督。

　　非居民和居民个人公开合法的资金跨境转移多数通过侨汇渠道。在《中国国际收支平衡表》中，侨汇属于经常项目收支，列在“经常转移”项目下的“其他部门”科目。侨汇曾经是中国的重要外汇收入来源，如果说早年的侨汇更多的是为了满足国内亲友的必要生活需求，那么，随着国内生活水平和经济开放度的提高，侨汇已经日益成为海外侨民及其亲友的理财工具，对国内外利差、汇率、资产市场收益变动趋势的敏感度日益上升。对于这种方式，在2004年4月1日国家外汇管理局《关于规范居民个人外汇结汇管理有关问题的通知》实施之前，监管部门对居民个人外汇结汇几乎没有任何限制。但即使按照该通知的规定，也很难防止投机性跨境资本通过这条渠道进入中国房地产市场。

　　为了规避国内的资本管制，侨汇还往往采取平行贷款方式。国际金融市场上的平行贷款是现代金融互换的雏形，具体做法是，在不同国家的两家母公司，在各自国内向对方公司在本国境内的子公司提供金额相等的本币贷款，在指定到期日各自归还所借货币。

　　在中国，现行外汇管理政策禁止银行从事平行贷款业务，平行贷款交易双方一方在国内，需要将资金转移到国外；一方在国外，需要将资金转入国内。双方私下约定，国内一方将约定数额的人民币资金打入国外一方指定的国内账户，国外一方则将约定数额的外币打入国内一方指定的国外账户，从而完成事实上的资本跨境流动。

　　许多内地人投资境外股市、许多海外人士投资A股和境内房地产市场，就是通过这种方式完成资本转移。由于这项“业务”极为兴盛，现在温州等地已经出现专门从事这一行当的中间人。

　　不仅如此，一些人还利用“非居民”与“中国居民”双重身份开展跨境投机。国家外管局曾经披露过一个案例，在这个案例中，投机者胡某以中国居民身份注册成立私营房地产公司可以避免在商务和外汇管理部门的一些登记审批手续，降低其自买自卖行为败露的风险；以非居民身份汇入资金和结汇，则可以在未来需要将资金汇出时取得较多便利。随着越来越多的国人赴海外发展，取得海外永久居留权和私下取得外籍但没有放弃中国国籍者日益增多，其中某些人开展类似跨境投机操作的几率也在上升。

　　(来源：新京报 作者：梅新育 商务部研究院博士）