金满家园：商品房变违建

　　金满家园：商品房变违建

　　业主称2002年买房时，被告知是商品房，拿到房产证却是集资房，进而又被定为违规建设，业主20次告开发商均败诉

　　2002年9月，吴女士拿出半生积蓄，在白云区金满家园购得一套住宅。三年后，却发

　　一年多来，业主们先将开发商告上法庭，却屡遭败诉；部分业主转而对提供贷款的银行进行断供时，又被银行告上法庭，并再遭败诉。开发商也开始喊冤枉，房管部门承诺的集资房五年内不得进入二级市场的约定，也变得遥遥无期。

　　“既然是违建，政府监管部门为何对开发商未作任何处理，银监部门也说银行没有错，那到底是谁错了？”7月20日，继续到市政府上访的业主吴女士对此愤愤不平。

　　这一系列错综复杂的权益链条背后，房地产开发监管的责任之重可见一斑。

　　7月20日，广州市政府的市民接待日。上午8点，300多名来自白云区金满家园、金满苑的业主早早来到了市政府。他们希望政府能督促早日解决他们的住房困局。“我们住在已被认定为违建的家里，怎么可能踏实？”业主陈小姐抱怨。

　　当日的接访中，市建委负责人耐心解释：自今年6月以来，市建委、规划部门已就此事开过四次会议，专门研究解决方案，目前已要求广州市规划局尽快拿出处理办法。市建委负责人还当场打通了市规划局负责人的电话，并透露，等市规划部门作出了相关处理意见之后，如果业主们认为是上了开发商的当，可以再去找开发商索赔。

　　金满家园业主吴女士对这个回复依然忧心忡忡：“万一处理结果说违法建筑要无条件拆除，或只对开发商作出处罚，那我们的损失该怎么办？”

　　屡遭停电

　　住宅性质遭业主怀疑

　　金满家园位于白云区石井镇沙凤村马头岗，稍早一些开发的金满苑距此不远，在沙凤村西就街13号。这两个小区，同属一家民营公司“广州市白云区金满实业发展有限公司”所开发，小区也均以开发公司法人代表陈金满的名字冠名。

　　金满家园业主吴金芳(化名)，江西人，1994年来到广州打工。与众多购房业主一样，2002年9月，吴金芳与广州市石井建设开发有限公司签订购房合同，购得一套建筑面积59.33平方米的住房，总金额17.12万余元。由于经济能力所限，吴金芳与工行西华路支行签署了一份住房按揭贷款合同，向银行借款11.9万元，借贷期限14年。

　　金满家园业主介绍，金满苑和金满家园的业主，大多是在1999年—2002年前后买楼入住的。目前，占地45500平方米的金满家园，620多套住宅中，已售出550多套。

　　没等新购房入住的业主们高兴多久，去年夏天，金满家园在高温期间频频停电，让小区业主苦不堪言。“最严重时，一晚上要停十多次，一周停三四晚”，业主陈先生介绍，停电事故发生后，小区业主自发到市供电部门查询，才发现金满家园根本就不在供电部门供电名单之列。也就是说，金满家园一直是临水临电。

　　“我们的水电，都是临时从街道那边搭过来的一条支线所提供，天一热，这边就得拉闸”，业主陈先生承认，业主们在了解水电问题的同时，也多多少少知道了自己所买的住宅有可能“来路不正”，不像当初买房时开发商所标榜的“真真正正的商品房”。

　　眼下又到用电高峰了，陈先生很担心是否马上又要被拉闸停电，而“业主们的情绪已很激动”。因为水电问题还没解决，房产证问题早已闹得沸沸扬扬。

　　办房产证

　　“商品房”变成“集资房”

　　去年3月，吴金芳如愿以偿地拿到了红皮房产证。吴在欣喜之余，打开证件细看之下，却在“附记”一项中看到了一行字：集资房。该房如要进入二级市场交易，则必须按照国家有关法律、法规，再补有关税费。

　　“当时感觉就不好了”，吴金芳回忆。当时，她身边已有不少业主陆陆续续开始领到房产证。“明明当初买楼时，买的是商品房，怎么现在却成了集资房？”拿到房产证的业主们一时议论纷纷。

　　业主陈小姐记得很清楚，“当初买楼时，我们出的房价是2800元／平方米，是比同地段商品房稍便宜，但如果是集资房业主，他们当年的集资房价则只有1800－1900元／平方米”，“差别太大了”。一同买楼进住的部分业主，在买楼前，甚至专程到市房地部门花了30元钱，由该管理部门出具了一份商品房预售许可证。这份文件显示，该楼盘确实是商品房，是完全可以自由上市交易的。

　　24日，市房地产交易中心在接受采访时表示，尽管按市政府1997(48)号文相关规定，在补齐相关规费后，集资房当初有“五年之内不得进入二级市场”的明文规定，但目前仍还没有政策允许集资房进入二级市场。也就是说，政府文件也没明说：五年以后就可以进入市场交易。

　　房产证的突然变脸，使得金满苑198户住户和所有金满家园业主都感到失落且愤懑。因为按照相关规定：商品房是可以自由上市买卖、抵押的，而集资房一般只能作为自用住房，不能上市交易，且在向银行办理贷款时，也不能作为抵押物存在。

　　“区建设和市政局、区规划部门、区委、区人大、市房地部门、市建委、市规划……凡是能到的地方，我们都到过了”，业主陈先生说，一年多来，他们几乎跑遍了市、区相关职能部门，反映房产证变脸的情况。其间，数位业主还对开发商提起上诉，认为开发商欺骗了业主，但结果全部败诉。金满家园开发商陈金满也承认，前后这样的官司已不下20场。

　　按照提供业主住房按揭贷款的某银行说法，在业主与开发商所签订的商品房买卖合同中，就已经注明其住宅性质为“集资房”。在开发商提供的买卖合同封页，即有一个蓝色印封，注有：1996年5月1日起，(该房)五年内不得进入二级市场交易。但如此明显而重要的附注说明，绝大多数的金满家园业主却表示：从买楼至查询预售合同，从未见过有“集资房”字样出现过。

　　吴金芳称，自己也是在签了住房买卖合同一天后，才拿到《商品房买卖合同》复印件，而此时的复印件上，商品房预售许可证号为：穗房集字20010002号。“当时(签合同时)没见到，也没留意”，吴金芳说。

　　金满家园一销售经理曾解释，该楼盘是“特殊商品房”，即在销售时，已经通过补办各种手续，拿到了商品房预售证。而按政府48号文规定，业主在持有房产证5年以后，就可以进入二级市场交易，所以售楼时，对外宣称就是商品房。

　　违规建房

　　规划部门取消许可证

　　就在小区业主还未弄清金满家园究竟是商品房，还是集资房时，却再度从政府部门得到证实，该楼盘事实上是违建房。

　　去年7月，开发商金满公司陆续接收到了区规划部门下达的几份撤销函，金满家园的《建设用地规划证》、《建设工程规划许可证》、《集资房规划审查意见书》被要求一一撤销。同年9月，白云区规划分局穗云规函357号文中显示：在9月8日该区陶镇广副区长主持的相关会议上，已确定将金满家园作为违法建筑立案调查……同时，市、区规划部门已取消了该楼盘的《建设工程规划许可证》。

　　去年年底，小区业主们更分别从市监察部门、市建委等政府部门得到正式明确回复：经调查，金满家园是违法建设。其中，在白云区规划部门下发的一份撤销决定文件上，撤销的理由是：“采取提供虚假的建设时间和虚假的测量图纸等欺骗手段”，骗取了市规划局的政策许可。

　　7月20日，记者就此事访问白云区规划局时，该部门一工作人员除表示“此事十分特殊，暂不便发言”外，也透露“如果开发商谎报材料，我们也很难一一查出，因为材料都是由镇里统一送上来的。”然后据记者了解，由于行政区划变更，原有的石井镇经撤并，目前已不存在。

　　业主断供

　　银行告倒业主

　　2005年8月，业主吴金芳准备将金满家园的房子出租，并且打算继续向银行交付按揭款，但遭到其他的业主劝阻：“都成集资房了，管理费都不用交了。”

　　吴称，她当时想了想，如果是集资房的话，按当时的价格，自己所付的首期款和交给银行的按揭款，已早就够付了，“我当初买楼时看中的另一套集资房，才7万多，比这个面积还大”。吴金芳于是断了继续供楼的念头。

　　金满家园业主陈先生证实，因为小区临水临电和房产证问题一直悬而未决，部分业主确如吴女士一样，开始拒交住房按揭贷款。

　　一业主粗略统计，从去年七八月起，金满家园断供的业主多达100多户，金满苑也有部分业主断供。工商银行西华路支行在屡次向业主催缴住房按揭贷款无果后，决定向法院起诉业主。

　　今年2月底，吴金芳接到了法院电话，她被银行推上了被告席。还有几名欠缴业主和负担保连带责任的金满公司也被要求应诉。

　　今年3月14日，经荔湾区人民法院审理，吴金芳从2005年夏至今年1月，已共拖欠银行按揭贷款6期，共计人民币5685.84元。银行要求她提前收回贷款本金和利息，并依照法律规定行使抵押权，追究担保人的连带担保责任。

　　“市建委、市监察局等政府部门都认定金满家园是违法建设，那么业主与银行签订的借贷合同就应该是无效合同，由此造成的责任与后果应该与业主无关”，在法庭上，吴金芳及其代理人对原告方提出的上诉理由作出辩护。

　　7月14日，法院一审判决书判定吴金芳败诉，被要求向银行一次性清偿借款本金102858.59元，并支付银行利息、罚息、复息等1834.49元等。“刚接到判决书时，整夜整夜睡不着，想不通为什么会这样判？”吴金芳认为，审判结果与大多数业主的预期相差太远，“是不是我们小业主在替别人承担过错啊？”

　　金满家园有业主称，在开发商与银行签订贷款按揭担保合同时，就有人曾向银行举报过开发商有问题。2002年12月，工行西华路支行与开发商签订《按揭业务担保合作协议》，并于次年3月再次签署一份补充协议，为购楼者提供按揭贷款。按住房按揭相关规定，银行须对开发商提供的《商品房预售许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》等进行查验，才可能对业主提供住房按揭贷款。

　　7月20日，工行相关部门回复，该支行在向“金满家园”项目提供按揭服务时，已按要求对开发商资质和楼盘建设的相关证件进行查验，对购房客户所提供的按揭服务，完全符合人民银行《个人住房贷款管理办法》和该行对按揭业务的规定。

　　另外，银行方面表示，该楼盘的《广东省广州市商品房预售许可证》在“土地使用权证号及用途”一栏，已注明用途为“集资住宅”，房管部门其后也为购买该项目房屋的客户办理了《房地产权证》，业主在买楼时，就应该已经知道所买的是集资房，“而银行向集资房提供房贷，也全部合乎规定，当借款人断供3期以上或累计违约6期以上，银行是有权依法起诉的”。

　　上周四，市政府接访日，金满家园业主前来反映情况。接访中，市建委负责人对类似金满家园的违法建筑，指出三种未来可能之前景，一是影响整体规划和近期规划的，一定要拆；二是与整体规划矛盾不大但是施工有问题的，会根据具体现状进行各种处罚并协调各部门完善手续；三是与整体规划无矛盾的可以保留使用。同时，市建委负责人当场明确表示，眼下金满家园这三种可能都有。

　　目前，在相关政府部门的处理结果未出来之前，金满家园和金满苑的近千业主还只能在等待之中。“半年多来，小区物业基本无人管理，路坏了没人修，卫生也是三天两头才搞一次……我们盼着能尽快有一个圆满解决”，金满家园业主声称，在银行案一审败诉后，将继续向中院提起上诉。

　　最让人诧异的是，眼下在金满花园小区内，除了十多条小区业主自发挂出的红色维权条幅外，开发商金满公司也打出了两道醒目的蓝色维权条幅维权。

　　7月20日，陈金满得知小区业主再次上访后，气恼万分地向媒体澄清，认为他是冤枉的。据其透露，当初规划部门和下属规划设计院都曾有人去过项目现场，且以类似变通手法，拿到补办手续的房地产项目，当时远不只金满家园一家，好多楼盘都是在当地政府的支持下，甚至是在当地政府出具公文申请补办手续的情形下，赶上48号文所规定的末班车的。

　　看来，双方甚至多方都在等待一个公正结果。

　　■事件经过

　　2002年前后，业主看到金满家园打出的商品房低价广告，加上又有商品房预售许可证，又有与银行提供按揭的担保合同，所以就办了银行按揭买楼入住

　　2005年夏，小区频频闹电荒，业主到处反映情况，原来是小区接入的仅是临水临电，同时怀疑小区商品房可能有问题

　　2005年7—9月，业主拿到房产证，才发现商品房注水了，变成了集资房，业主不服，到处向市区职能部门反映情况，得到市监察部门、市建委的明确说法，说这个小区是违法建设

　　2005年8月，部分业主开始向银行断供，前后断供100多户

　　2006年3月，工行起诉欠供业主

　　2006年7月14日，荔湾区法院一审判业主败诉

　　2005年夏至今，业主不下20次起诉开发商，但均败诉

　　■声音

　　被指造假骗批开发商也喊冤

　　金满公司称该小区“从来就不是商品房”

　　经了解，市规划部门判定金满公司以欺骗手段获得规划部门行政许可的证据，是市规划部门1998年在金沙洲上空拍摄的一幅航拍图。航拍图显示，金满家园在1998年前，根本就没有动工，而金满家园却以1995年为开工时间，向有关部门申报，并因此而依照48号文补办手续的。

　　根据1997年广州市政府出台的《关于处理我市农村集资房问题的决定》48号文相关条款规定，1996年12月之前建的农村集资房，在不影响城市规划的前提下，补齐集资房市政、公用设施配套统筹资金等费用后，可以办理房产证。而对1996年12月以后发生的违法用地、违法建设集资房行为，有关部门要严肃处理。

　　今年2月，陈金满曾对媒体承认，金满家园的实际动工时间是1998年上半年，确实在48号文件规定的期限之外，但金满家园在动工前，他已向当时的石井镇、白云区两级政府部门提出申请，是在得到批准可以按48号文规定向规划部门申报用地规划、报建手续后，才动工兴建的。“否则，那么大一个项目，如果不同意按48号文补办手续，或者规划部门审批时不批准，我们哪有胆量开工建设？”

　　过去：金满补缴费用700多万

　　对于“以虚假资料骗取行政机关批准”的说法，金满公司负责人陈金满说：“这完全不是事实。”

　　他介绍，1998年，金满家园项目经原石井镇人民政府向白云区政府进行申请，以金满花园2期的名义进行申报。金满家园附近的金满苑，为金满花园1期，是1995年动工的。陈金满认为，如果将两个楼盘分开来看，金满家园的确是1998年才动工。但是当时他并不知道有穗府【1997】48号文的存在。

　　2000年8月29日，广州市石井建设开发有限公司获得了市规划局颁发的《建设用地规划许可证》，该《建设用地规划许可证》上写明，“本用地是为执行市政府穗府【1997】48号《关于处理我市农村集资房问题的决定》而核发的建设用地许可证”。陈金满强调，此时，他才知道有48号文的存在，并按照其规定补办了手续，缴纳了包括土地出让金和契税在内的相关税费700多万元。陈金满坚持在项目审批前，区规划局、市规划局等相关部门皆前往现场勘察过。并且，当时广州与“金满家园”同期开工又从规划部门取得《建设用地规划许可证》的楼盘，还有很多，这在当时是一个普遍现象。

　　对于业主所质疑的“商品房变集资房”的问题，陈金满解释说，“金满家园从来就不是真真正正的商品房”，而是通过补办各种手续领取了商品房预售许可证，才与业主签订了《商品房买卖合同》。而且，合同上也写明了预售许可证号是“集”字号。根据48号文，“集资房”自1996年5月1日起，五年内不准进入二级市场交易流通。但是陈金满表示，购房合同封面上对此已有说明。他认为，业主们在购房时已明确知道所购房屋是集资房，金满公司在购房合同上也不存在任何隐瞒。

　　金满公司另一高层表示，直到2001年5月1日之后，金满家园的房子还是不能进入二级市场。比金满家园更早开发、未被认定是“违法建设”的金满苑，也不能进入二级市场交易。对此，他称，拿到许可证时，公司曾算了一笔账，算下来，楼盘完工时，差不多也已经过了5年限期，可以进入市场流通，跟真正的商品房差不多。

　　现在：数十套房丧失出售资格

　　陈称，自从小区建筑成为“违法建设”后，他也曾多次写信给各级政府部门反映情况，认为自己响应政府号召，补交了巨额费用，反而还要受罚，十分不公，他甚至要求相关政府部门对广州所有取得《建设用地规划许可证》的集资房，进行一次大清查，并适用统一处罚标准进行处罚。

　　据陈反映，目前不只是金满家园，就连还未被认定为“违法建设”的金满苑业主，也逐渐拒绝缴纳水电费和管理费，公司每月不得不为这些开支垫付十几万元，剩余的数十套住宅，也丧失了出售资格，“公司业务处于全面停顿状态”。

　　陈金满说，他希望政府还金满公司一个清白。

　　A34－35版

　　采写：本报记者杨晓红徐艳摄影：本报记者许冰

　　图：

　　金满家园楼盘好多住户的窗户上挂着横幅，表达他们的不满。

　　这是业主买楼时在售楼部拿到的广告。

　　20日下午，金满实业发展有限公司董事长陈金满带着相关资料来到本报说明情况。

　　（南方都市报）