城市规划：“宏调”对接“市场”第一步

　　经国务院同意，建设部、商务部、发改委、人民银行、工商行政管理总局、外汇管理局联合颁发了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，对外资进入中国房地产市场作出了全面的限制性规定。

　　从限制商品房建筑面积，到控制房地产市场外国资本，中国的房地产市场宏观调控进入到微观层面。这些制度能否发挥正面作用，确实值得认真商榷。

　　如果对房地产市场建筑面积规定过于严格，可能会违背市场供求规律；如果限制外资进入房地产市场，可能会削弱竞争，产生相对垄断。中国加入世界贸易组织之后，通过限制市场准入的方式进行宏观调控，可能会违背开放市场的承诺。

　　房地产市场积弊众多，宏观调控不可能毕其功于一役。但如果政府宏观调控措施深入到房地产市场的各个领域，影响到房地产开发商的经营自主权，那么必然会导致中国的房地产市场脱离正常的发展轨道，变成典型的政策市场或者行政市场。过去的经验教训表明，如果违背了市场竞争的基本规律，房地产市场必然会大起大落。

　　解决房地产市场中存在的问题，必须从完善城市规划做起。如果没有科学的城市规划，那么，房地产市场发展将会陷入到无序的状态。事实上，我国许多城市房地产市场之所以畸形发展，从外部原因来看是由于地方政府竭泽而渔，试图通过房地产市场获取财政收入；从内部原因来看，由于城市房地产市场发展受到土地供应约束，所以开发商只能通过建造高档住宅获取更高的利润。如果强迫开发商缩小建筑面积，那就意味着开发商必须让渡应得的利润。在通常的情况下，开发商会通过改变房屋设计结构，消解政府有关政策产生的影响，也可以通过消极抵抗的方式，化解宏观调控政策所带来的商业风险。禁止外资进入房地产市场，可以让国内的房地产开发商通过政策博弈获得相对的垄断利润。

　　房地产市场是一个典型的地域性市场，中央政府应当允许地方政府根据本地经济发展需要自主确定房地产发展的规划方案，不应对房地产建筑面积和外国资本能否进入房地产市场作出硬性的规定。

　　坦率地说，在沿海发达城市，建筑面积90平方米以下的住宅可能很难满足居民的需要；但在中西部地区，这样的住宅可能恰恰符合当地居民的需求。在一些资金短缺的地区，允许外资进入房地产市场，可以有效地激活当地房地产市场，解决居民基本的住房需求。地方政府不应该把外国资本看作是洪水猛兽，在积极利用外资发展房地产业的同时，应当通过城市规划控制房地产市场的发展规模，并且通过签订公平的土地出让协议，确保土地使用与房地产开发能够真正满足当地居民的实际需要。

　　当务之急，是要公布各地城市发展规划，并且利用城市规划的刚性约束，间接调控房地产市场。如果直接对房地产开发商建筑面积或者房地产领域资金的流向作出规定，那么不但会影响到房地产市场的供需平衡，限制竞争或者破坏竞争，而且会造成土地资源的浪费，甚至会影响到地方财政的收入。所以，中央政府在出台宏观调控政策措施时，必须统筹兼顾，避免头疼医头、脚痛医脚，扭曲城市房地产市场，使中国经济重新陷入到政策经济或者政府经济的泥潭中。

　　（作者系中南财经政法大学教授）