8月1日起二手房转让强征个税

　　国税总局昨天发出通知，从8月1日起强制征收房产出售个人所得税。北京市地税局有关负责人强调，北京将严格执行税务总局的通知。个人所得税要与营业税、契税、土地增值税等税收一并办理。这一说法印证了业界一直猜测的"先税后证"即先缴税后才能办理过户手续的个税缴纳办法。

　　现场

　　办理过户高峰暂未出现

　　今天上午，中关村税务所，服务大厅里仅有二三十人，集中办理二手房过户的现象暂未出现。

　　一个月前，"开征个税"的传言尚未得到证实，许多业主都纷纷催促业务员加速已签约合同的办理速度，以求能尽快在"强征个税"实施前进行避税，导致权证部门办理的加急过户量较平时多了三四倍。我爱我家市场人士认为，再过几天，二手房交易时就要缴纳为数不菲的个税，为了减少交易成本，将出现二手房交易集中过户的高潮。

　　一位办理过户手续的先生告诉记者:"我也是凑巧了，早就约好在今天来办理过户，没想到8月1日以后就要增加20％的个税，真是太出乎意料了。"

　　在中介公司工作的李先生说，今天一早，他手下的几位客户全部打电话来询问，因此就过来看看，详细了解些情况。

　　税务所一位工组人员介绍，他们原本做好了迎接大批业务办理者的准备，但今天的市民反应还显得懵懵懂懂。估计高峰很快就会到来。

　　一位女士在税务所二层仔细阅读着关于二手房买卖涉及的纳税信息。她对记者说，消息刚刚出台，还不大搞得懂。打算一会儿好好咨询咨询。

　　解读

　　二手房个税如何征

　　商品房按赢利20％缴税

　　个人转让住房征税基数根据公有住房、商品房、经济适用房等房屋类型的不同有所不同。其中，商品房再次交易所缴纳的个人所得税为应纳税所得额乘以20％。

　　应纳税所得额如何计算

　　国家税务总局的通知说，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。即应纳税所得额=销售额－购买价款－合理费用。

　　合理费用包括什么

　　合理费用包括纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等。

　　其中，对于允许税前扣除的住房装修费用，要求纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在规定比例内扣除。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板，装配了洁具、厨具等)的，不得再重复扣除装修费用。

　　纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

　　纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

　　未能提供原值凭证如何征税

　　对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局，根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1％至3％的幅度内确定。

　　卖了房又买房如何征税

　　对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。

　　对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　算账

　　转让二手房要缴多少税

　　假设王女士于2003年4月以60万总价在京城购买了一套二手商品房，建筑面积为80平方米。现在要将房屋以80万的总价卖出，王女士需要缴纳多少种税费？

　　中原地产三级市场部副总经理宫萍算了一笔账:

　　个人所得税应纳税所得额=转让收入房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－有关合理费用。

　　本案中，转让收入为80万元。以此为例:

　　房屋原值=原房价＋契税＋印花税＋产权证印花，即600000＋300＋9000＋5=609305元；二手商品房税金=印花税＋营业税，即800000×0.05％＋800000×5.5％=44400元；合理费用=住房装修费用＋住房贷款利息＋手续费＋公证费等费用。这些费用加在一起为136922.1元。

　　个人所得税应纳税所得额=800000－609305－44400－136922.1=9372.9元。

　　个人所得税=个人所得税应纳税所得额×20％=9372.9×20％=1874.58元。

　　影响

　　强征个税抬高二手房价

　　二手房价格可能上涨

　　目前北京整体存量房交易中次新房的比例占到近40％。业内人士表示，由于个税、营业税的征收将会挡住一大批5年期次新房入市，即便入市，9成以上的房主也会将税金转嫁给买方，从而直接提高市场成交单价。据预测，个税施行后，房屋的平均成交单价涨幅可能达到0.6％左右，而买房方将付出更多的资金。

　　二手房市场提前过冬

　　信一天市场部负责人认为，受今年宏观调控政策影响，北京上半年二手房成交量增速放缓，成交量同比增长12.2％，其中房源量增长速度与去年同期相比降低了50.3％，购房客户量增速同比降低了35.6％。个税政策的实施将使二手房市场提前过冬，可以预测，自8月1日开始，北京市二手房总体挂牌销售量、客户需求量将再次得到抑制，二手房市场将重新进入观望状态。

　　本报记者洪燕杰熊焱黄敬

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　　装修费用扣除比例

　　已购公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15％

　　商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的10％

　　房产总价的0.05%

　　印花税

　　即800000×0.05%=400元

　　房产总价的5.5%

　　营业税

　　即800000×5.5%=44000元

　　个人所得税=个人所得税

　　个税应纳税所得额×20%

　　即1874.58元

　　总计46274.5元

　　链接

　　房屋租赁本月起强制备案

　　今后，房屋租赁代理企业必须在租房的同时，办理相关备案手续，其登记情况将作为创“诚信中介”的重要内容。强制备案被业内人士认为是有效遏制房屋租赁过程中偷漏税的一剂良药。

　　市建委昨天下发通知，要求从7月起从事房屋租赁代理的企业必须同时代理办理相关备案手续；从事房屋租赁居间的企业必须履行书面告知义务，鼓励代办相关备案手续。

　　按照北京市相关规定，房主出租房屋，必须到房屋所在区、县房屋主管机关的基层管理机构提出申请并在出租后办理备案手续，办理备案手续前需要缴纳5％的综合税。市建委房屋租赁市场管理处处长罗洪京介绍，虽然之前北京也要求过进行备案，但在北京的租赁市场，进行登记的比例大约只有10％左右。

　　中原地产三级市场部副总经理宫萍认为，强制备案可以使租赁市场更加规范，同时可以有效避免房屋租赁过程中的偷漏税问题。

　　来自信一天经纪公司的统计显示，北京租房者总计310万，但由于缴纳房产税属于个人义务，目前房主缴纳人数比例仅为7％，每年避税的金额达数亿元。

　　本报记者洪燕杰J153