地铁沿线将建限价房能否拉低北京房价涨速？

　　统计局日前公布的北京地区5、6月份的房价涨幅超过了10%的数据，让国家新一轮的房价调控政策加快了力度和步伐，一系列举措相继出台，比如：民宅禁商、未来建筑面积为90平方米的住宅要占单个项目或城市总开发量的70%、对外资购房实行居住一年以上自住需求的准入以及层高超过4.9米面积按2倍来计算等等。政府调控政策“组合拳”的频出，给不少观望中的购房者带来了新希望。尤其是近日北京将在轨道交通沿线地区开发多个中低价限价房项目的消息，更让那些想拥有一套自住房的购房者们欣喜，与此同时，也有贷款购买自住房

　　限价房6个地块将陆续上市

　　最近关注房产市场的人讨论最多的是将推限价房的6个地块，朝阳区广渠路地块、朝阳区的常营乡地块、石景山区老古城地块、石景山区刘娘府地块和石景山区五里坨地块和丰台区东铁匠营地块。而这6块已公布的限价地中最贵的一块是朝阳区广渠路地块，8月将以招标方式推出。该限价地块紧临四环快速路，与地铁1号线也很近，离国贸车程不到10分钟，地理位置十分优越。周边地区精装修楼盘目前售价约为每平方米一万元左右。

　　那这块限价房将以多少价格出售？是否对购买者有限定？这一切都还未知。但业内人士预估该地块的最终出售价格约在每平方米6000~8000元之间。而据北京市国土局局长安家盛对外透露，该地块房价初定比周边住宅均价低15%.其次位于地铁5号线的南面终点站的丰台东铁匠营地块和朝阳区常营乡地块也因为交通及配套颇为人们关注。据悉，东铁匠营地块也将于8月推出。不少业内人士纷纷看好，地铁沿线推出限价商品房，将对北京整体过高的房价起到平抑作用，同时它会成为衡量区域房价的新“坐标”。

　　限价房会平抑周边地区房价？

　　早几年合资建房的发起人于凌罡在个人博客里写下：“北京住宅用地以后要招标，而且要推限价房了。手里有房子的朋友们，赶紧卖吧，差不多涨到头了。”

　　他分析说，“以广渠路地块来说，限价到7000以上，就没道理了，试想，在这个风口浪尖的时候，政府肯定不会把价格定得太高。这样的话，周边的房子还能不降么，那可是44万平方米啊。”

　　此外，于凌罡还指出，政府下一轮宏观调控的中心，会大力建设普及，按照城市登记户数的10%，甚至更高比例，为居民和就业人员提供廉租房，以改变供需关系。另外，房地产金融的规范和紧缩，也会导致大批项目缺少资金被收回。

　　于凌罡的这一席观点，在北京工作了8年，手头已拥有了三套住宅的龚庆并不认同，他表示，于凌罡忽视了外来人口的购买能力，我所在的公司，80%的人都是外地人，这两年中才有30%的人在北京购房，而且他们当中有的还不只购买了一套房，这些人购房主要是满足自住的需求，他们当中未婚的会买一套小一点的房子，准备结婚生子的时候还要买一套再大一点的房子。

　　剩余的那部分还没有购房的，也跃跃欲试地攒钱观望，这些都是身边真实存在的需求，北京有多少千千万万的外来人口，其众多的购房需求和供给之间会不会有空间，国家加大供给量固然能够让快速上涨的房价得以放缓，但绝不可能出现房价大跌的现象，我想这也不是国家宏观调控房价的根本目的。房地产作为经济增长的支柱产业，政府是希望其能保持健康和良性的发展。

　　限价房会比经济适用房便宜？

　　北京较大的经济适用房项目“朝阳新城”日前有二期将开盘的消息，房价依旧是很具吸引力的每平方米3310元，地处朝阳区东坝的位置和将投入建设限价房的常乡营的地块都处在东边的五环之外。

　　虽然目前还难以预测常乡营地块建房后的售价，但可以预计的限价房要低于每平方米3310元似乎不太可能。因为即使有很多条件让开发商对限价房感兴趣，但作为商人的任何投资和项目建设一定是要有利可图的。

　　经济适用住房是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。但目前因为户型过大、审查不严、总价高等诸多问题被人钻了空子。

　　那么限价房呢？它包括土地的成本，因此再怎么说限价也可能比经济适用房要高。通东方策略总经理喻汉华在接受媒体采访时表示，“经济适用住房主要是开发商在拿地环节不需要交土地出让金，同时还可得到减免税的优惠，较大地降低了开发商的开发成本，进而将房子的售价控制在较低水平之内；而限价商品房必须照章纳税，缴纳土地出让金。”

　　但不可否认的是，介于普通商品房与经济适用住房之间的限价商品房，成为政府下一阶段完善住房保障体系、深化房地产市场宏观调控、切实解决中低收入人群的住房问题进而达到稳定房价目标的有力手段。

　　限价房对二手房交易影响甚微

　　“国家这一轮宏观调控政策中，对二手房市场的影响并不明显。”链家地产市场总监金育松对记者表示，虽然在二手房因为交易成本的提高，放量减少了，但对二手房的供给影响不大，因为在很多地段好的热点地区，平时的供给就远远小于求，比如三四环以内的和平里、公主坟等片区，是再怎么等也等不来新房的，在这些地区的二手房市场常常是有价无市，有需求没有供给，常常只要有人出售一套马上就会被买走。

　　北京二手房交易中，买家看重的多是地段因素，如果真是看上某个地段的房子想买，客户一般很难打消念头。

　　对于北京近日推出的6个限价房地块，金育松认为，有的位置还是不错的，比如朝阳区广渠路的地块，至于它究竟会对二手房市场产生多大影响，这还取决于它建成后的销售价格，看究竟能低到什么程度。要真是比周边地区的商品房能低，必定会产生影响。

　　往后能推出的限价房地块的位置在哪？以后还能推出多少块？总量能有多少？这些都还很难说。不过，保守地估计，在市中心地段好的区域出现限价房地块的可能性还非常小，限价房地块的数量恐怕也不会太多，因此，这个政策的出台对二手房交易价格的影响不会太大。