城中村改造形成多种模式

　　近年来，我市的城中村改造在“政府主导，市场化运作”的原则下，特区内外各区积极探索，针对不同地区、不同类型城中村的具体情况，初步探索出了城中村改造的许多成功模式：罗湖出现了推倒重建的“渔民村”、穿衣戴帽的“蔡屋围”模式，福田出现了“渔农村模式”，龙岗出现了五个自然村变成一个社区的“六约模式”，盐田则创出了三村、四村及西山吓村整体“移地置换模式”。

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　　政府主导市场化运作

　　从一年多的实践来看，“政府主导、市场化运作”对城中村改造的启动起到了积极的推动作用。

　　《深圳市城中村改造暂行规定》明确指出了城中村改造的基本思路：坚持政府引导（政府定位在市场规则的制定者和监督者，制定优惠政策，积极引导鼓励社会力量参与城中村改造）、市场运作、鼓励城中村集体经济组织自行改造；统一建设、成片改造，有计划地逐步推进；政府针对辖区内城中村改造项目制定一个统一的基准容积率；采取房地产权调换与货币补偿相结合的补偿方式；政府设立城中村改造基金，扶持市政配套建设。在改造模式上，深圳主要采用综合整治和全面改造两大类。综合整治是指对那些本来已有较好规划的进行基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目。全面改造又分为整体拆建、局部拆建和异地重建，以改造率是否达到30％为界。

　　深圳在城中村改造中，既吸引开发商的进入，同时也防止高强度、高密度的开发。开发商在享受地价优惠的同时也受容积率的制约。根据《暂行规定》：特区内城中村改造项目建筑容积率在2.5及以下部分，免收地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照现行地价标准的20％收取地价；建筑容积率超过4.5的部分，则按照现行地价标准收取地价。

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　　渔民村改造取得三赢

　　渔民村是我国最早的万元户村之一。1984年，邓小平同志第一次到深圳视察时就到过这个当时户户建有两层小楼的“万元户”村。改革开放伊始，全村190亩用地有170亩被各项重点工程建设征用。

　　1992年，渔民村率先进行了城市化改造，由于盲目开发，“握手楼”到处可见，环境恶化，建筑容积率高达6.16，有三分之一的楼房属于危房。

　　2001年开始，渔民村整体推倒重建。2004年8月18日，村民们喜迁新居。新建的渔民村由11个小高层单元和1栋20层公寓以及完善的配套设施组成，总占地面积22331平方米，改造后总建筑面积66521平方米，建筑容积率下降为2.98。每户村民可住进一套240平方米的顶层复式住宅。绝大多数村民户均拥有的物业面积由过去的970平方米增加到近1400平方米，居住环境变成了花园式小区。

　　渔民村的改造资金以村民自筹为主，改造总投资约1.3亿元。每户村民需要出资260万到280万元。其中每户村民自筹50万元，其余资金由政府出面协调有关银行，村民向银行融资，股份公司用集体资产作为融资抵押，建设期内融资利息由区政府支付。工程竣工后两年把抵押协议转为房屋按揭，并补缴25％的地价。村民各户按揭年限不等。

　　罗湖区有关人士表示，在改造模式上，渔民村创造出了独特的“村股份公司自己组织改造、村民自筹资金的改造模式”。由村股份公司组织改造，就避免了房地产公司为经营利润而高强度、高密度地开发，违背改造本意和影响村民利益；村民自筹资金，采取灵活的多元化融资机制，由股份公司担保、银行贷款，竣工后银行将其转化为楼宇按揭贷款，使融资机制活起来；政府的倾斜政策有力地支持改造，由此降低了改造成本。

　　渔民村的改造取得“三赢”。一是政府赢得了管理社会的主动权和土地资源的有效整合。二是渔民村人赢得了向现代城市居民的转变。三是社会赢得了加快城市化步伐和扩大基层民主的契机。渔民村的改造对深圳城市改造起到示范作用。

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　　六约模式统筹自然村

　　龙岗区最大规模的农民统建项目——六约统建新村自2004年4月开工以来，进展顺利，目前已经有多栋统建楼的主体封顶。

　　据介绍，六约统建新村把现在六约村所属互不相连的5个自然村集中到一个小区。六约新村由三十多栋高层、小高层建筑组成围合式的农民新村，宽带网、运动场、小公园、停车场、燃气管道、电梯等一应俱全。

　　有关人士认为，“六约改变了过去以自然村为单位统建新村的模式，是农村城市化进程的一次革命”。广东省副省长李容根在六约统建新村奠基时表示：“一定要抓好六约统建新村这一农村城市化过程中新典型的规划与建设”。

　　六约统建新村定址在深坑树山窝17万多平方米的山地上，计划建成33幢小高层电梯式住宅，计划居住760户，第一期建设12幢260户住宅。

　　新村配有大量高标准附属设施，如大型商场、地上地下车库、幼儿园、文体康乐会所等，绿化率达60％以上。项目总投资达1.5亿元，其中，行政村将承担超过7000万元的公共配套设施，村民承担楼房主体建筑和少部分公共设施费用。六约村凡有户口、分红的村民、外嫁女和港澳华侨都可参建一套住宅。

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　　蔡屋围变身都市名园上个世纪90年代初，深圳城中村问题已经出现，脏、乱、差问题严重，并形成安全隐患。为了适应城市发展的需要，蔡屋围村的改造项目于1992年立项，1995年完成拆迁，1999年建成都市名园交付使用。

　　都市名园占地3.29平方公里，总建筑面积17.35万平米，楼高100米，集商业和商住公寓于一体。都市名园包括地下三层停车场，五层商业裙楼，六栋32层商住公寓，总户数1300多户。其改造模式为，由罗湖区正阳投资开发公司与香港建桥国际发展集团有限公司共同成立深圳帝王居物业发展有限公司进行开发，原居民原地返迁，拆一赔一。资金来源由开发公司自筹资金。

　　改造后的都市名园处于罗湖金融中心区，成为罗湖中心区品质卓越的大型住宅社区典范。蔡屋围村的改造模式是目前采用最多的模式，由政府立项，开发商完成所有的拆迁、规划设计与建设工作。

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　　盐田探索整体搬迁

　　盐田区对三村、四村及西山吓村等面积置换的整体搬迁是盐田对城中村改造的创新之举。

　　这个有着盐田区的“三峡移民工程”之称的改造模式，是为满足盐田港集团携手全球物流业巨头美国普罗斯公司，共同发展国际物流园的用地需要。搬迁涉及土地面积约23万平方米，原居民1004户，总建筑面积约45.5万平方米。许宗衡市长曾这样评价，这是深圳经济特区成立以来首宗旧村整体搬迁的个案，为全市城中村改造探索出一种新模式。

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　　渔农村诞生中国第一爆

　　2005年5月22日13时整，伴着几声巨响，渔农村5.1万平方米的16栋私楼纷纷倒地，湮没在滚滚粉尘中。

　　渔农村位于深圳市福田区皇岗口岸，与香港特区隔河相望，占地3.1万平方米，拥有私房（农民自建房）108栋，原有建筑面积13.2万平方米。

　　由于从爆破技术及规模上均已刷新国内纪录，此次爆破也因“中国第一爆”远近闻名。渔农村自去年中爆破拆除16栋住宅建筑后，随即重建面积共22万平方米、9栋26至32层楼宇。昨天，记者来到位于皇岗口岸西侧的渔农村城中村改造项目工地，看到一栋栋建筑楼宇像雨后春笋拔地而起，预计明年7月竣工。

　　模式探索

　　各地城中村改造三种模式

　　城中村改造的模式按改造主体来分，主要有三种：

　　第一、政府主导模式，即政府是改造的主体，由政府投入大部分资金进行改造，政府负责村民的安置补偿；

　　第二、由房地产开发商进行改造的市场改造模式，开发商在政策范围内负责村民的安置补偿，并按照改造方案进行开发，政府给开发商提供一定的优惠政策并在其中起监督、规划的作用；

　　第三、由村集体经济组织或村民自行改造，改造资金由村集体经济组织和村民自行解决。政府则在税收、贷款和基础设施建设等方面提供优惠或协助。

　　三种模式各有侧重，也可综合采用。

　　从改造的程度上看，可分为综合整治和全面改造两大类。综合整治基本不涉及房屋拆建，仅从环境美化、治安治理等方面进行改造。全面改造包括整体拆建、局部拆建和异地重建。较之于综合整治的模式，全面改造中涉及的问题会更加复杂。

　　深圳城中村改造优惠政策

　　《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》中明确规定：特区内城中村改造项目建筑容积率在2.5及以下部分，免收地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照现行地价标准的20％收取地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照现行地价标准收取地价。

　　宝安、龙岗两区范围内城中村改造项目建筑容积率在1.5及以下部分，免收地价；建筑容积率在1.5至3.0之间的部分，按照现行地价标准的20％收取地价；建筑容积率超过3.0的部分，按照现行地价标准收取地价。

　　宝安、龙岗两区范围内发展较快区域的城中村改造，经市政府批准后，其地价优惠政策可以参照特区内的标准执行。

　　个别特殊项目需要适当突破上述规定的，由区政府提出具体方案，报市政府批准后执行。

　　市政府土地管理部门收取的城中村改造建设项目地价全部返拨所在地区政府，作为城中村改造市政基础设施建设费用。

　　城中村现居民异地集中重建住宅区，实施整体性搬迁的，由主管部门无偿收回其现有住房用地，在统一规划的前提下，合理安排建设用地，每户480平方米以下面积免收地价。

　　城中村改造项目涉及的其他地方行政事业性收费，减半收取。

　　市、区政府投资建设大型市政设施和其他公共设施的，由市、区政府参照《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》有关规定对原村民和集体经济组织的继受单位适当给予土地补偿后办理有关手续。

　　城中村改造项目完成后，符合有关规定的建筑物和附着物均可由建设单位取得完全产权，并可自由转让。

　　城中村拆迁和补偿的标准

　　《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》中明确规定：城中村改造项目建设单位负责项目用地范围内的拆迁工作，并承担有关拆迁补偿安置费用；拆迁补偿实行货币补偿为主，对村内居民住宅可以实行产权置换方式补偿，或者采取二者结合的方式进行；补偿给居民的房地产面积原则上不超过每户480平方米，超过的合法住宅面积实行货币补偿。

　　深圳商报记者王荣贾少强王斗天