“尚书”的悬念与小户型的未来

　　策划:周春生文 记者 汪绍文、张玉云、周春生图 记者邱伟荣

　　8月1日，对东莞楼市来说是个举足轻重的日子。

　　这一天，从全国来说，对二手房的交易的税额将执行新标准，从东莞本身来说，开始实施商品房销售网上备案制度，每个楼盘的可售房源、销售进程、参考价格今后都将在网上一览无余，市民只需轻点鼠标，就可以了解诸多商品房的相关信息。而最关键的一招是，对于那些尚没有取得预售证的房地产，既不能提前认筹，也不能做广告。这一政策的出台，使得位于东莞火炼树路段的尚书苑开始显得尤为引人瞩目。7月26日，东莞市消委会甚至在会上对尚书苑这种没有预售证事先认筹进行点名。8月1日，东莞市建设局、房管局、物价局、工商局这一关于规范房地产市场的新政出台之后，类似于尚书苑这样的未取得预售证先认筹的事件将如何处置？发展商、认筹者又将何去何从？本报记者围绕8月1日东莞楼市新政出台展开深入详细的采访调查。

　　尚书苑项目启动以来，就颇受市场广泛关注，一方面是由于其比较优越的地理位置，位于黄旗山脚的稀缺地块，紧邻南城CBD中心；其次是其户型主要为精装修的一房、两房和小三房，面积在30~70平方米左右，极具投资价值，它周边同类型的国泰明苑、博客公寓取得了良好的销售业绩，更让人对它有无限期待。

　　但自4月份开始认筹以来，人们对它由期待逐渐变为疑惑，认筹至今3个多月了，开盘之日一拖再拖；其对于价格问题也是讳莫如深，三缄其口；更令人奇怪的是，记者现场看到其主体已经封顶，但还未拿到预售证，而在东莞市四部门联合发布《关于规范我市房地产开发经营行为的通知》之后，对“认筹”“内部认购”等形式要严厉打击，尤其是对于未拿到预售证的发展商，严令其不得发布任何销售消息，这样对于尚书苑来说，其未来无疑是充满了悬念，我们试图为读者一一解析这些悬念，探明其未来的市场发展状况。

　　悬念1

　　为何迟迟不开盘？

　　本报记者一直以来都在关注尚书苑迟开盘的原因及最终开盘的日期，早前也曾致电该盘销售部门，得到的答复则是，因为适逢春夏之交的雨季，该盘的工程因为雨水太多影响了工程进度，无法按计划拿到预售证，开盘解筹的时间因此需要顺延。

　　而尚书苑销售部负责人近日向记者表示：现在确实有许多购房者、媒体朋友都在关注尚书苑何时开盘，而尚书苑目前一直都在赶工程，预计这几天可以拿到预售证，确定8月份可以正式开盘，如果客户有何异议可以过来进行全额退筹，而且公司此前向客户收取的认筹金也只有5000元，尚书苑随后也会按照国家、地方新出台的政策进行规范销售，客户不必过于担心。

　　悬念2

　　开盘价格该定多少？

　　早在尚书苑认筹火爆的当日，市场各方面已在关注该盘最终的定价问题。在新政未出台之前东莞的楼价一直飙升得相当厉害，特别是市场紧缺的小户型产品更是炙手可热，如尚书苑一类的地段好、带装修的产品，业界估计开盘价将达到每平方米7000元以上，但随着一系列新政的出台，东莞的小户型产品还能不能一路走俏飙升就存在很多疑问了。在这种市场状况下，尚书苑原来所承诺和预计的那些投资回报都要打上疑问了，而购买这类小户型的业主多为投资，比较看中未来的发展潜力，在市场不明朗的情况下就投入资金显然是不明智的。其次，对于价格问题，周边物业是非常好的参照，尚书苑周边的参照物业非常明显，就是国泰明苑和博客公寓。国泰明苑已经交楼装修入住，目前不带装修其价格大概在4000元/平方米左右，租金在1500元/平方米上下；博客公寓以7000元/平方米的价格售完，但那是在楼市“新政”和东莞有关部门重拳出击之前的楼市高潮期，因此目前尚书苑确实面临定价的难题，处在一个非常尴尬的时间。

　　悬念3

　　开盘后解筹情况到底会如何？

　　东莞楼市在沉寂了一段时间之后，7月份迎来了一个开盘小高潮，旗峰天下、万科运河东一号等等纷纷入市，各楼盘开盘现场人头攒动，到8月份，景湖湾畔、理想0769三期等也将面世，应该说这是“新政”之后的一个开盘高峰期，尚书苑如果在8月份顺利开盘，则可以搭上这股高峰潮流，“人气”应该不成问题，从这点来看应该说这是一个比较好的入市时机。

　　目前影响其销售业绩的应该主要是价格问题，其实价格问题不单单让尚书苑比较头疼，其他的发展商也相当谨慎，不少楼盘都是开盘前一天晚上才拟定价格，足可见开发商的慎重程度，有业内人士指出，以前楼盘定价可能不是那么敏感，高一点无所谓，但现在如果定价过高，很可能成为众矢之的，因此目前最明智的选择是以几家大的发展商作为价格标杆。单就小户型来说，可供尚书苑参考的价格很多。

　　另外，就该物业类别来说，市场已经消化不少，周边两大楼盘国泰名苑和博客公寓早已售完，距离其稍微远一点的综艺曼哈顿销售一段时间了，因此市场上对于这类户型并没有太多渴求，选择的余地也比较大。而据记者了解，目前购房者追捧投资小户型的心理已经没那么强烈了，甚至有一位已经认筹的购房者告诉记者，尚书苑如果价格高于4000元/平方米就不予考虑了，立即退筹。目前购房者对于尚书苑的市场预期都在一个比较低的价位上，如果开盘之后其定价超过了购房者的预期，其销售形势就不太乐观了。

　　悬念4

　　新政下小户型市场前景如何？

　　据一些开发商透露，目前东莞政府部门对于新立项的地产项目审批严谨，而且有意识地引导开发商多造小户型产品，对于建筑面积90㎡以下的户型达到总建面积70％以上的项目，采取优先审批的原则。“现在我们的心理压力很大，项目准备要开盘了，但新政公布实施后，原来认筹的购房者纷纷打电话过来问价位，希望我们不要把价格定得太高。现在购房者有一种普遍意识，认为以后小户型产品会越来越多，价格肯定会降，如果现在高价买入就很不划算，如果我们把价位定高，势必会吓走这一批准客户。”某楼盘销售经理对记者道出了目前忧虑。

　　目前东莞的小户型市场在新政环境下显得有些扑朔迷离，项目进入开盘阶段的开发商们面对新的形势，不知该如何为项目定价开盘；而有计划做小户型项目的商家，则为了要提高项目竞争力迎合新的市场要求在绞尽脑汁。那么，未来东莞的小户型市场应如何重新定位？

　　现状：

　　小户型市场投资功能占主流

　　东莞的小户型市场从2003年开始发展至今，市场方面比较青睐和看重小户型的投资功能。据了解，许多东莞经济能力强的买家及越来越多的外地投资客非常喜欢购买小户型产品作为投资用途，部分投资功能强的产品如酒店式公寓或地段佳的小户型住宅，90％以上都是投资客在购买，而这类产品在市场追捧的情况下价位也是一路水涨船高。

　　需求：

　　针对新移民开发居住型产品

　　星城国际房地产开发有限公司常务副总经理肖榆轩认为，虽然现在东莞风行开发酒店式公寓产品，但事实上酒店式公寓产品在东莞市场的实际需求并不大，因为目前东莞的第三产业、服务业并不发达，需要租住酒店式公寓这种高档产品的人群并不太多，这种现状在短期内不会改变。目前东莞的产业、人口及消费结构非常不平衡，早期的生存型移民如流水线工人根本买不起房子，但是东莞在产业得到升级之后会带来很多素质较高的创业型移民，这些移民如果在莞置业的话基本上都是首次置业，本身的经济能力有限，因此最适合购买90㎡以下的中小户型，在这种趋势下，开发商更多的是考虑如何做出适合这些新移民居住的小房子。

　　户型：

　　小三房将是主流

　　在对未来小户产品进行预期时，地产分析人士大多表示小三房将是未来90㎡以下中小户型的主流。肖榆轩认为，因为政策要求的限定，未来90㎡建筑面积的房子将增多，一般而言，90㎡建筑面积的房子建成两房两厅是最舒适的，但有许多置业者有居住三房的要求，那怎么办？这就要求开发商在未来的户型创新、空间创新方面多费心思，或者做夹层增大使用面积、或者利用阳台面积扩展室内面积，而如何做好小三房则是开发商能否“取悦”购房者的关键。

　　峰景地产营销总监陈文杰表示，90㎡以下中小户型项目在公交发达的一线城市，可以放在郊区开发，但按照东莞目前公交设施的发展，则几乎不可能在郊区市场开发小户型产品。陈文杰说，东莞在公交设施不发达的情况下，应把小户型项目集中在旧城区开发，因为旧城区的土地和楼价相对便宜，生活配套也比较完善。