新政下如何购买二手房

　　有相关房地产人士指出，新政出台后可能会影响二手房的交易量。目前，新政实施已经近两个月，市场行情、市民心态都有不同程度的变化，那么，在新政下，如何合理购买二手房便成了市民关注的焦点。 文/记者 赵斌 实习生程博 图/记者 邱伟荣

　　二手房买卖出现两大派别

　　观望派

　　林先生是因为新政出台而准备暂缓买房的观望派人士。他告诉记者，他大学毕业后来东莞工作已经3年了，目前工作稳定并积攒了一些积蓄，准备在东莞安家落户，所以，从今年春节过后，他就开始留意东莞的二手房，并找了中介公司帮忙挑选。最终，林先生相中了中介公司为其介绍的光大花园的一套房屋，总价也不高，正当林先生准备签合同购买之时，新政出台，对二手房税费进行了调整，这样一来，林先生就决定推迟买房。

　　“我还是考虑等新政实施一段时间之后，再根据市场反应决定是否要购买房屋，关键是买到性价比高的房屋。”林先生这样告诉记者。

　　为林先生挑选房屋的某中介公司置业顾问麦先生告诉记者，林先生的这种情况，就完全是受到新政影响而打消购房念头的，他们中介公司在6月之后，也收到一些顾客取消买房计划的反馈。“这种情况大概占到意向购买客户的30%左右，对公司的生意也造成了一定的影响。”

　　出手派

　　程先生夫妇现在已经在物色装修公司对新购买的二手房做装修计划了。

　　今年5月，程先生夫妇通过中介相中了一套怡丰都市两居室的房屋， 买卖双方谈妥价格之后，也正值新政出台。程先生夫妇了解到新政策对于手头的房屋交易不会产生税费影响，便在6月初签订了房屋交易合同。程先生说，由于自己买房子是根据自己的实际需求，而且新政策对于交易税费没有影响，他还是考虑买下房屋。

　　记者从程先生交易房屋的中介公司了解到，程先生购买的房屋，前任业主还没有办出一手房产证，所以，房屋交易时，要先办出房产证，再进行转户，所以不管是2年还是5年，程先生说，缴纳的税费是一样的，新政对于这种房屋交易影响不大。同时该中介也表示，虽然这类房屋不受新政影响，但是买房人的心态还是变化了，为此他们不得不花费很多口舌为客户解释。

　　现状：二手房房源租售比例变化明显

　　记者从东莞市场众多中介公司反馈的意见中了解到，新政之下，二手房的租售比例还是发生了明显的变化，中介公司6月之后的租赁房源普遍增多，而这些增多的房源，往往是以前在中介公司放盘销售的房屋，因为新政策对90平方米房屋的限制，很多业主反而觉得二手房价会涨，所以纷纷取消放盘买卖改为租赁房屋。也就是说，目前二手房市场适合东莞实际需求的三房户型数量较新政前要少。

　　据汇诚地产介绍，新政对他们的影响在6月份比较明显，这个月很多客户因为对新政不太了解，都选择把自己准备出售的房子转为租赁，进入7月之后，卖房者和买房者都对新政有了一定的了解，判断也趋于理性，二手房交易开始恢复并逐渐增多。“二手房市场受到新政的影响还不算太大，市民对市场的适应期已经过去。”该中介分行经理雷阳这样说。

　　同步地产区域经理蓝文亮接受采访时说，新政出台后，将原本为两年期征收的营业税时间延长到了五年，这对于出房产证在2~5年的持房者来说，受到的影响偏大。另外，新政出台后本应是买卖双方共同担负的税费，在二手房的交易中大都转嫁到了买方身上。大多数卖家都不愿意承受新的税费，所以中介公司目前也在积极引导买卖双方，多了解新政和市场。

　　金信联行分行经理谢本宁向记者介绍，目前二手房较热的主要是东泰片区和东城片区，而其中更受新政影响的还是东城片区，因为东城片区一些高端的楼盘比较多，拥有这些楼盘的业主大多不是第一次置业，也有一定的实力和承受风险的能力，新政出台后，他们会觉得如果现在出售自己的房子，再加上税费的话，赚不到钱反而会亏本。所以他们现在一般都选择由售转租，持房观望。另外，六七月份新楼盘开盘比较少，一些想要购房的客户缺少新楼盘的价格参照以对比二手楼价格，这也是影响现在二手房交易的一个原因。

　　建议：买房置业还要看自身需求

　　对于新政之下的购房“观望派”，谢本宁则认为，新政规定今后建房90平方米以下的户型房屋要增多，那么三房及三房以上的大户型就会相对减少，而目前东莞市场上需求量最多的恰恰是这些户型的房屋，很多大户型房屋的持有者也会因大户型日渐稀缺将价格抬高。结合东莞市场实际，对于想要购买三房左右户型的“观望派”，谢本宁提出两条建议：

　　一、需要在观望期内对东莞的房地产市场有更多的了解，因为按照东莞房地产发展的趋势，二手房价在短时间内是不会下跌的，而且东莞现阶段新开发的楼盘大都在四环路以外，城区的土地已经非常有限，房产升值空间还很大。二、应重点锁定购买片区，有目的地观望，选好时机后就果断出手。

　　对于新政后还是果断购房的“出手派”来说，在购买房屋时，要多考虑所购买房屋的居住环境、地段，以及升值可能和相关配套设施。据同步地产的销售情况显示，新政出台对买家的影响是更大的，因为大部分增加的税费都是转嫁到了买家身上，而目前大部分购买二手房的业主，都是买来自己居住使用的，投机成分已经很少。

　　蓝文亮告诉记者，新政出台，属于国家的宏观调控，在一定程度上能起到稳定房价的作用，但是目前一手新房的价格依然处在一个比较高的价位上，因为政策的实施还需要一个过程。现在东莞的土地拍卖已经在减少，城区的土地也很有限了，对观望派来说同样具有风险。所以，观望者应该多跑跑中介公司，了解最新的市场动态。而对于果断买房的市民，蓝文亮建议，在买房时要从自身的实际需求出发，尽量减少投机观念。

　　汇城地产分行经理雷阳认为，对于真正需要买房而因新政影响的“观望派”人士来说：一、要有在适当时机解除观望态度的意识，因为市民在观望的同时，房屋的价格也在上涨，也可能失去购房的最好时机。二、要了解目前东莞房地产市场的发展空间，虽然现在国家在出台一系列的政策对房价进行调控，但是市场的需求仍然存在，选中适合自己的房子，就应适时购买。三、如果观望者坚持观望房价，那么应该随时了解国家政策的延续性和市场的变化。

　　对于新政下还是果断买房的“下手派”，雷阳认为，现在下手正是时候，因为有新政的影响，市场对价格的反应会迟钝些，只是购买房屋时要注意交易的安全性，交易前要查清业主的房产证等资料，选择信誉较好的中介公司也可以分担交易的风险。