两类二手房产交易可免税

　　近日，《国家税务总局关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(108号文)突然现身，要求自8月1日开始，国内居民在进行个人二手房转让时，所得收益须按照“财产转让所得”项目缴纳个税，该税率为固定的20%%。该通知还首次明确了一系列的操作细则和税前扣除项目。

　　个税与其他三税同时交

　　在文件中，国家税务总局特别强调，为方便出售住房的个人依法履行纳税义务，加强税收征管，主管税务机关要在房地产交易场所设置税收征收窗口，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理；地方税务机关暂没有条件在房地产交易场所设置税收征收窗口的，应委托契税征收部门一并征收个人所得税等税收。

　　有关人士分析，此前二手房个税一直是个人主动申报，并未严格设定在二手房交易的哪个环节征收。此次国家税务总局明确规定，“个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理”，这就意味着，如果不缴纳个税，就无法办理房产过户手续，因此，在今后二手房交易中，卖房者将很难偷逃个人所得税。

　　两类房产仍然免税

　　文件规定，对两类二手房产交易仍给予免税优惠。其第五条称：按照《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)的规定，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　业内人士表示，如果加上征税起征点前置，多数老公房和经济适用房可享受免征优惠。如果以购房合同或发票作为凭证，大多数公房都在5年购房时间以上，并且是家庭唯一生活用房取得所得，因此，公房基本都处于免征行列。对于经济适用房来说，5年以内出售无赢利，不用交纳个人所得税。因此，新政对经济适用房也无过多影响。

　　无完整原值凭证

　　征收幅度为1%%~3%%

　　文件第一条就明确规定：对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。并对商品房、自建住房、经济适用房、已购公有住房以及城镇拆迁安置住房五类房产的原值均有明确规定。

　　对于纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，文件第三条规定，按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由地税部门根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%%~3%%的幅度内确定。

　　业内人士介绍，这主要是针对以往通过做低房价方式规避税收的做法。

　　税前扣除合理费用

　　对于房产持有成本中“合理费用”的定义，文件第二条规定：纳税人转让的住房在转让前的装修费用可扣除，其中已购公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15%%。商品房等为房屋原值的10%%。但是纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费的，不得再重复扣除装修费用。

　　另外，住房贷款利息、手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明也可扣除。

　　建立纳税保证金专户

　　文件第六条规定：建立个人所得税纳税保证金专户，为缴纳纳税保证金的纳税人建立档案，加强对纳税保证金信息的采集、比对、审核；向纳税人宣传解释纳税保证金的征收、退还政策及程序；认真做好纳税保证金退还事宜，符合条件的确保及时办理。同时加强与房地产管理部门、中介机构的协调、沟通，严格执行住房交易所得的减免税条件和审批程序，做好涉税资料审查鉴定工作，及时办理减免税审批手续。

　　市场人士评价，整个个税征收流程涉及贷款银行、手续费、公证费等相关征收部门的有效证明，二手房交易的完税准备时间由此拉长，其中的监管、配套工作繁杂，因此尤其需要相关各部门加强管理和服务。（李世兵）