小区分期建 业委会可否分期独立

　　关注小区业委会建设

　　本报记者 陈晶晶

　　采访中记者发现，无论是分期建设的小区，还是已建成未售出的房屋比例比较大的小区，已入住的业主们在计划召开首届业主大会和成立业主委员会的时候，都可能遇到2/3投

　　《物业管理条例》规定：“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”2004年《北京市贯彻〈物业管理条例〉的若干意见》(京国土房管物〔2004〕338号)也规定：“分期建设住宅物业的相对独立区域，也可参照本意见成立业主大会。”

　　问题就在于，怎样“相对独立”的物业区域可以成立业主大会呢？

　　每期一个业委会最后再统一

　　以亚运新新家园为例，一期业主们认为，一期入住多年应算“相对独立”，但开发商及小区办却表示要以整个小区的围墙和大门来划分整个区域，自然一期不可能被当作“相对独立”了，谁说的对呢？

　　一些房地产律师认为，业主委员会本质上是共有事务的意思表示机构，有共有关系就应有“业主大会”。准确地说，一个物业管理区域只能成立一个处理全区事务的业主大会，应理解为“由业主组成的决定参会业主公共事务的会议”。

　　“公共事务有全区的公共事务，也有各期的公共事务、一栋楼也有其自身的公共事务。”一位律师表示，“我认为分期建设的小区全部建成前应当一期成立一个业主委员会，各期建成后再统一成一个业委会。”

　　他认为，每期成立业主委员会可以是现阶段解决这类小区业委会成立难的重要途径。甚至将来每一楼都有一个楼业主委员会来负责本楼公共事务，每期的业主委员会处理本期业主的公共事务，整个小区的业主委员会再处理全区的公共事务。

　　“将来楼业主委员会、期业主委员会和全区业主委员并不是矛盾的，相反能相辅相成。”这位律师表示。

　　必须考虑公共管理因素

　　有关部门在接受记者采访时却更加注重公共管理的因素。有关人士提醒记者注意，任何人行使权利都不能影响到其他人和公共领域的利益。

　　他举例说，在分期建设小区里，如果后期房屋确实长时间不销售或者没有确定具体物业等情况下，前期可以考虑单独成立业主委员会。但是，前期的业主委员会做任何决策都必须考虑到当初整个小区规划时，公共设施是如何配置的，绝不能影响到后期业主享受这些设施。

　　这位人士认为，“相对独立”的物业管理区域如何划分、分期建设小区能否也分期成立业主委员会等问题，都不完全是法律如何界定的问题。他认为，这必须要从整个城市规划和社会公共管理的角度考虑，而不仅仅是单个业主行使权利的问题。物业管理和业主委员会的制度在我国才刚刚起步，业主们也不能想当然地认为自己居住的物业区域里就可以自己决定所有事情而毫不顾及公共利益等其他因素。

　　他还提醒广大业主说，业主委员会制度设计的本意是希望通过发挥业主自治的作用，大家共同协商管理好自己的家园，业主委员会绝不仅仅是个维权组织，而业主自治则一定要强调契约意识、规则意识和公共意识。