房地产调控越调越涨 谁是中国最大的炒房势力？

　　房产漫画：外资炒房中新社发 赵国品 摄

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　　想到了欧洲游的中国人会很多，但是没有想到会多到这种地步。

　　7月20日，海南航空公司开通布鲁塞尔的直达航线，水皮随首航团进入欧洲，所到之处的感受和10多年前到泰国的感受一模一样，怎么看到的都是中国人？

　　巴黎的卢浮宫自不待言，既然入口都是华裔美国人贝聿铭先生设计的，中国人多一点是可以理解的，老佛爷百货商场虽然历史悠久，但是面对蜂拥而至的顾客，提供中文服务也是可以理解的，科隆大教堂全世界有名，边上开家中文免税店也不值得大惊小怪；水皮不能理解的是像布鲁塞尔这样街道上见不到人的地方，于连小男孩撒尿的铜像边开店卖巧克力的居然都是中国人，阿姆斯特丹的风车村里停的16辆大巴，14辆上下来的是中国人，在中国饭店吃饭，外面等着翻桌的中国人居然有上百人，卢森堡这样人口不过几十万的小国家，中国银行的中文广告居然做上了街头的阅报栏。

　　看到如此多的同胞如过江之鲫般涌入欧洲，水皮脑子中闪过一个念头，如果欧洲开放中国人购房移民的政策，全欧洲的房价会不会被炒上天呢？

　　这种可能性不是不存在的。长年住在巴黎的小导游告诉我们，巴黎近郊的房价10年前差不多是4000欧元一平方米，现在已经涨到了8000欧元一平方米。巴黎的情况特殊一点，老城内的格局200年前已经形成，而且身为欧洲时尚之都，地位和上海在中国相当，除非大富之家，否则难以问津。但是，走出巴黎，欧洲绝大部分的城市房价均和北京相当，柏林的普通商品房每平方米也就1000欧元，相当于10000元人民币，这样的价格只能在北京的三环之外找房。同样只能找普通商品房，还不能找高档一点的公寓房。所以，站在冷寞的欧洲城市街头，不止一个人同水皮一样会产生如此的想象。

　　但是，可能就是可能，不是能够；想象就是想象，不是现实。据水皮所知，在国际货币基金组织180多个成员国中，至少有137个国家对外国人购房都有限制。道理是简单的，不讲也罢。但是，这样简单的道理并不是所有的人都懂得，否则就不会有六部委规范外资炒房的171号文了。

　　7月24日，建设部在千呼万唤之中，终于公布了由建设部、商务部、发改委、人民银行、工商总局和外汇管理局联合于7月11日，即两周前已经制定的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，文件的公布虽然拖沓了一点，但是总归是对舆论有了一个交待，也算是一种良性互动的表现。

　　171号文的要害之一是明确境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，房地产企业投资额超过1000万美元的，注册资本不得少于投资总额的50%；要害之二是明确境外机构和个人购买自用自住商品房必须在境内工作和学习一年以上并采用实名制。

　　并非巧合的是，国际物业顾问公司戴德梁行在此前4天发布的报告宣称，目前中国大陆已经成为全球地产投资机构的热选地区。不仅游离的海外民间资本，而且大量的机构投资者大举进入国内市场，并且已经开始从北京和上海等一线城市向二三线市场推进。数字显示，海外资金在2005年出现爆发趋势。2005年境外机构购买境内建筑物资金34亿美元，中外合作房地产项目2119项，合同利用外资194亿美元，实际利用外资54.18亿美元。50%的外资投在北京，43%的外资投在上海；44%的外资来自美国，36%来自新加坡，20%来自澳大利亚；投在写字楼的外资58%，商铺占30%，住宅7%。

　　绝非巧合的是，2005年正是中国政府明确房地产为重点宏观调控对象的一年。这一年，上海的地产价格出现调整，北京却开始大涨，境内机构和资金开始观望，海外资金乘虚大举进入。整整一年半的时间中，有关部门对此束手无策，放任自流。这些海外资金在没有任何监管的束缚之下如入无人之境，整幢整片直至整个项目地收购高端地产项目，直接拉高打开了高端地产的价格空间，为新一轮上涨作出强烈的示范效应。

　　老实讲，外资进入房地产的资金量是有限的，不过100亿人民币左右，和1万亿人民币的市场交易总量相比并不算多，但是，影响是巨大的，后果更是恶劣的。水皮早就在杂谈中提出，中国的民间资本不可能同时支撑股市和楼市走牛，楼市不跌，牛市就无期，但是这样的判断并没有考虑到外资这个变量，如果加入外资这个变量，那么，股市和楼市就极有可能双双走牛。事实上，正是外资的进入封死了上海高端房地产的价格调整空间，打开了北京高档公寓的上涨空间，导致了目前这种房地产市场调不下去，股市涨不上去的僵持局面。

　　171号文能不能有效抑制外资炒房呢？

　　也许能，也许不能。

　　也许能，指的是一个六部委联合出台的文件显示的是政府的决心之大；也许不能，指的是六部委联合出台的文件显示的是政策的变数之大。更关键的是上有政策，下有对策，具体执行政策的地方政府和联合制定政策的中央政府利益取向并不一致。

　　房地产的宏观调控之所以出现越调越涨，越控越涨的失控局面，原因是复杂的，既有人民收入增长改善住房条件的消费需求，也有流动性过剩导致的投资需求，不分清这两种需求就不能对症下药，出台的措施就容易被开发商误导甚至反挟持。从现实来看，满足消费需求，控制投资需求，打击投机需求是一种必须的政策取向。限制外资炒房的171号文在水皮看来只是一个象征，操作意义未必有多大，因为缺少了一个大的立法前提，那就是禁止炒房。什么时候，人大立法禁止炒房，什么时候打击外资炒房才于法有据，什么时候房地产市场才会回归正途。毕竟，最大的炒房势力还在中国民间。

　　(来源：中华工商时报 作者：水皮)