房屋“养老金”，企业耍赖不交咋办？

　　深圳房屋公用设施专用基金下月开缴

　　房屋“养老金”，企业耍赖不交咋办？

　　国土房产局有关负责人：逾期不交可暂停房地产开发资质

　　■政策解读

　　本报记者佘慧萍

　　8月1日，深圳市房屋公用设施专用基金缴纳将正式受理申请。昨日上午，深圳市国土房产局物业监管处副处长雷昭新、调研员龚进军、副组长夏雷做客市国土房产局网站，就有关问题在线回答了市民和企业的提问。

　　房屋公用设施专用基金俗称房屋“养老金”，此前12年，深圳一直没有收缴到位。对于所有关心楼宇未来维修保养的小区业主来说，今年深圳市政府颁布实施的《深圳市房屋公用设施专用基金管理规定》，堪称是今年以来一个大好消息。但是，基金缴交的对象、范围，该怎么清算，开发商一直是一头雾水。而广大业主，更关心的是，如果开发商赖皮，老拖着不缴纳怎么办？在缴纳后，业主该如何合法使用这笔基金？

　　企业篇

　　特区内外缴交标准为何有别？

　　所依据的法规不同

　　不少房地产开发企业提出疑问，为何特区内外房屋专用基金缴交的标准不同？雷昭新解释，主要是所依据的法规不同，特区内依据的是《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的规定。该条例是1994年11月1日正式实施的。当时规定，开发建设单位应按住宅区的建设总投资的2％缴交公用设施专用基金。1999年6月30日，市人大对该条例进行了修正，规定开发建设单位应当按住宅区除地价以外的建设总投资的2％缴交公用设施专用基金。因此，特区内专用基金就有两个不同的缴纳标准。

　　特区外在1994年10月1日到1998年10月1日之间，依据的是《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的规定：开发建设单位应按住宅区建设总投资的2％缴交公用设施专用基金。而1998年10月1日后，依据的是《广东省物业管理条例》的规定：由物业建设单位按物业总投资的2％划拨维修基金。因此，宝安、龙岗两区凡1994年11月1日以后竣工交付的房屋项目，均按建设(物业)总投资的2％缴交专用基金。

　　开发商不交清专用基金咋办？

　　暂缓办理项目初始登记手续

　　雷昭新表示，对于2006年3月13日后竣工的房地产项目，市国土房产局要求开发建设单位在办理房地产项目初始登记前，必须按照规定交清该项目应交纳的专用基金。如果不交清专用基金，则暂缓办理该项目初始登记手续，市主管部门还可以依法暂停该单位房地产开发资质。

　　对于2006年3月13日前尚未交纳专用基金的房屋项目，市主管部门统一组织全市的清缴工作。各区主管部门对未按规定交纳专用基金的开发建设单位责令限期交纳；开发建设单位逾期仍不交纳的，区主管部门可依法申请人民法院强制执行，清缴专用基金本金和滞纳金。情节严重的，区主管部门可提请市主管部门依法暂停该开发建设单位的房地产开发资质。

　　改造费能否扣除？

　　视房屋保修期而定

　　网友mty提问，如果楼盘分期开发，竣工日期正好跨期(1994年11月1日和1999年6月30日)，该如何界定需要缴纳的金额？土地成本如何分摊？

　　夏雷表示按照深府［2006］40号文规定，特区内对1994年11月1日至1999年6月30日间竣工交付的房屋项目，按建设总投资的2％执行；1999年6月30日以后竣工交付的项目，按除地价以外的建设总投资的2％执行。特区外凡1994年11月1日以后竣工交付的房屋项目，均按建设(物业)总投资2％的比例执行。

　　还有企业代表询问，在设立公用设施专项维修基金之前，开发商已经支付的公用设施大修、改造费用，能否在维修基金中提前扣除？

　　龚进军表示，这个问题比较复杂，如果在房屋的保修期内，所支付的公共设施大修改造的费用，是不能扣除的。超过房屋的保修期后，所支付的公共设施的大修改造的费用，一定要经过全体业主召开专门的会议研究作出决定，经业主大会同意扣除的，要完善有关手续，凭这些手续，可以先向主管部门交清房屋公用设施专用基金的前提下，到主管部门办理相应的扣除手续。

　　旧项目专用基金如何清算？

　　暂以建安工程造价和地价为计算基数

　　房屋“养老金”是一笔多年未清的账，此次一次性结算对于开发商来说会是一笔不小的数目。“多年的账一起算，时间积累越长，该缴纳的钱就越多，我们确实有压力。”深圳市鸿荣源房地产开发有限公司总经理杨江接受记者采访时说道。

　　不少开发商提出，房屋“养老金”缴纳存在不少历史问题有待解决，比如这笔专用基金该怎么清算，是按当时的投资额还是根据税务登记许可证上的资金额？如果是按当初的投资额来结算的话，依据2％的比例，经过10年，相当于当初投资额的20％，这是一笔相当可观的费用，因此开发商的压力会很大。

　　龚进军表示，专用基金收取的计算基数以房屋项目的建设总投资为计算基数。在市人大常委会对该“建设总投资”以法规解释方式作出清晰界定前，收取专用基金时，暂以建安工程造价和地价为计算基数，其中特区内1999年6月30日以后竣工交付的房屋项目专用基金收取的计算基数不含地价。

　　建安工程造价的确定，以该房屋项目办理房地产登记时提交的并经建设主管部门及其他相关部门审核的建筑安装工程竣工结算书为依据，地价款以土地出让合同载明的价款额为准，待“建设总投资”概念及范围明晰后，再进行全面清算，多退少补。

　　解散企业拖欠基金怎么处理？

　　摸底后报市政府决定

　　还有不少开发商提出，早年房地产开发秩序比较混乱，很多都是注册一个项目公司，在开发一个项目后就解散了，因此这些公司开发的楼盘的专用基金将如何收缴是一个比较大的问题。

　　“关于这个问题，我们也研究过，在公用设施专用基金的追缴过程中，肯定会存在一些项目的开发建设单位已不存在的情况。我们考虑在追缴的过程中查清楚到底有多少这样的项目，涉及多少金额后再来研究解决办法，报市政府决定。”雷昭新说。

　　业主篇

　　房屋转让不得提取专用基金

　　网友“下雨天”：我的房子被拆迁了，个人的专用基金账户怎么办。

　　雷昭新：房屋在拆迁后，业主可以持本人身份证件、房地产权证注销证明，到主管部门办理专用基金个人账户注销手续，并提取其个人账户中的剩余款项。

　　网友“杨雨”：如果业主将房屋转让，原来存在的账户里专用基金的钱是否可以提取。

　　龚进军：房屋公用设施专用基金是专用于房屋维修的资金，实行的是钱随房走的原则，你将房屋转让给别人，账户里有的专用的资金也随之转移给了房屋的新的产权所有人。只有因拆迁、自然灾害等原因，房屋灭失的情况下，业主才可以持本人身份证、房地产权注销证明，到主管部门办理专用基金个人账户注销手续，才可以提取账户中的剩余款项。

　　侵占挪用专用基金将重罚

　　业主：专用基金是一大笔钱，存放在那里，会不会像某些地方的社保基金一样被挪用？

　　夏雷：专用基金的管理活动遵循专户存储、核算到户、专款专用、业主决策、政府监管的原则。市级专用基金管理机构会经过公开招投标选择一家商业银行设立一个全市统一的专用基金银行专户，并在各区分设账号。深圳市人民政府［2006］40号文明确规定：任何单位和个人不得侵占、挪用专用基金，不得以任何理由和形式，将专用基金用于《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及《〈深圳经济特区住宅区物业管理条例〉实施细则》规定以外的用途。

　　业主委员会、物业管理公司侵占、挪用专用基金或将专用基金用于其他用途的，由区主管部门责令限期改正，并通告全体业主；情节严重并造成经济损失的，由责任人负责赔偿，区主管部门依法予以行政处罚，并依法追究直接责任人的法律责任。管理机构违反本规定挪用专用基金或者造成专用基金损失的，由市主管部门按规定进行处理。情节严重的，追究直接责任人员和领导人员的行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　不能抵交物业管理费

　　业主：专用基金是否可以用来抵交物业管理费？

　　雷昭新：专用基金属业主所有，遵循的是“专户存储、核算到户、专款专用、业主决策、政府监管”的原则，不是交给物业公司管理的。房屋公用设施专用基金，主要是用于房屋维修的资金。它和物业管理费的性质有本质的不同，不能够用这个专用基金来抵交物业管理费。

　　专用基金的使用超过首次筹集金额的70％时，应当续筹基金，续筹专用基金的标准应不低于首次筹集的标准。业主大会对专用基金续筹标准作出决定的，在不低于本规定限额的前提下，从其决定。主要是由业主大会来决定和组织续筹，续筹的资金，主要由全体业主来支付。

　　在深圳，有不少新建小区和单体楼并没有成立业主大会。房屋(物业)保修期满而业主大会尚未成立的，原则上不得使用专用基金。但是在确需使用的情况下，在取得全体业主的书面同意后，可以使用。

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　　今后深圳的新楼盘必须交纳好房屋“养老金”才能上马。丁玎摄