“囚徒们”的最佳选择

　　楼市瞭望角

　　陶然

　　一位在深圳地产界做到总监级的经理人朋友昨天在网络聊天时毫不掩饰他的累：这几个月的日子太难熬了。这哥们儿算得上是半个性情中人，他所在的公司去年凭借关内关外

　　这场从政府到社会各阶层齐齐参与的房地产博弈游戏还得继续下去。在博弈论中，“囚徒困境”是所有的教授们必须讲解的经典案例，我们当中的许多人，现在基本就处在这样一个“囚徒困境”中，在我看来，大家都受一下煎熬，没有什么不好的。光是让未购房者，准购房者们煎熬在各种各样的信息中，这也忒不公平了点。

　　原本不想提博弈这个词，因为这是一个被过度泛化使用的词，但这两个月被各种各样的真实的虚假的数据轰炸完了之后，却觉得博弈论确实是个好东西，就像上期“楼市瞭望角”里说的行为经济学一样有意思。

　　还是得简单叙述一下这个“囚徒困境”的故事，深谙经济学的读者要宽容一下。两个囚徒一起犯案，结果被警察抓了起来，分别关在两个不能互通信息的牢房里审讯。两个囚犯都可以作出自己的选择：或者供出他的同伙，或者保持沉默。如果他们中的一个人告发他的同伙，那么他就可以被无罪释放。而他的同伙就会被判10年徒刑。如果双方都与警方合作共同招认，则各被判5年。如果双方均不承认有罪，因警察找不到其他证据来证明他们以前的违法证据，则无罪释放。

　　囚徒们该怎么选择？也是现在深圳的地产商，炒房者，准购房者，未购房者的选择过程。

　　对购房者来说，最好的结果是，房价跌到他的心理价位，最坏的结果是，当他等待房价下降时，房价转身就上涨。对地产商来说，最好的结果是，房价上涨，利润多多，什么户型什么价位都有买家；坏的结果，房价在天上，但成交量在地狱。

　　在我看来，这个最优化的选择可能是：地产商适当降低房价，购房者先后跟进。这个“适当”很难定义，但按照一些业内人士的看法，15％左右是一个可能。但对于深圳来说，这个最优也不好找到。购房者数以10万计吧，地产公司代理商数以百计吧。这个最优，尚需要一点时间来达成。考虑到讨论房价的“囚徒困境”这个命题，应该是在没有其他外力的情况下，所以我们还是应该把政策消化期考虑在内。这些日子还有一些类似二手房交易税收的政策先后明朗，这个消化期还需些时日。

　　看今年的深圳房价走势，对比了解一下上海去年的房价走势总有些好处。去年7月时，在那一轮的调控政策消化2个月后，普陀区中心位置的万里雅筑被视为打破价格坚冰的始作俑者，新盘足足打了15％的折扣，其后沪上地产业界大腕级的大华集团新楼盘的价格同比整整下跌了33％左右。这被媒体解读为地产商破解“囚徒困境”的自救之路。之后，上海楼市成交量小幅回升。

　　2006年，深圳楼市或是一块检验调控政策的试金石，这个博弈的结果是什么？结果是一部分人获利，一部分人受到伤害，还是共赢？这场博弈的成败又拿什么来衡量呢？

　　这个社会正在企求和谐的路上，把这么高的房价进行到底，不仅仅是收入结构底层的人们无法承受，中国刚刚兴起的中产阶层也承受不起，这绝不是中国之幸。

　　记住总理在政府工作报告中的说话：让越来越多的人分享改革开放的成果。注意了，总理说的是越来越多的人，而不是越来越多的开发商。