避税办法悄流行 强征二手房个税双赢还是双输？

　　7月31日上午，浙江省温岭市办证中心二楼办证大厅建设规划窗口前，人们排队办理住房转让手续。国家税务总局的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》日前正式对外公布并将于2006年8月1日起执行。该《通知》对个人二手房转让过程中缴纳的税金和合理费用的概念作出详细规定。消息披露后，引起了浙江温岭市民极大关注。中新社

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　　以往屡试未果的二手房交易个税征收政策，从8月1日起正式实施了。

　　然而，统计数字显示，57.5%的公众认为二手房征收个税无法抑制房价上涨，40%公众认为征收个税不能抑制炒房，50%以上受访者无法出示房产原值证明。

　　同时，各种规避个税的做法却已开始在市场上流传。“从现行政策看，二手房个税政策仍有不少漏洞，未来个税会对房价助涨还是助跌，目前不得而知。”不少业内人士表示。

　　合理费用更加明确装修费、按揭利息可扣除

　　按156号文件，个税按“转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用”的20%征收。

　　转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

　　而此次发布的108号文中，对于“合理费用”与之前的文件相比有了更明确的界定，并从2006年8月1日起执行。合理费用包括实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

　　其中支付的住房装修费用需要纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致。已购公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的10%。

　　但纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板，装配了洁具、厨具等)的，不得再重复扣除装修费用。

　　若出售的是以按揭贷款方式购置的住房，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

　　此外，纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

　　不能正确计算房屋原值个税按住房转让收入1%-3%征收

　　若纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由地税部门根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

　　按照上述优惠政策，纳税人须先缴纳个税再获得退还的保证金，因此国税局要求各级税务机关做好个税纳税保证金收取、退还和有关管理工作。

　　文件要求建立个人所得税纳税保证金专户，为缴纳纳税保证金的纳税人建立档案，加强对纳税保证金信息的采集、比对、审核；向纳税人宣传解释纳税保证金的征收、退还政策及程序；认真做好纳税保证金退还事宜，符合条件的确保及时办理。

　　两类房产仍免税

　　108号文规定，对两类二手房产交易仍给予免税优惠。其第五条称：出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　中原地产人士表示，如果加上征税起征点前置，多数老公房和经济适用房可享受免征优惠。如果以购房合同或发票作为凭证，大多数公房都在5年购房时间以上，并且是家庭惟一生活用房取得所得，因此，公房基本都处于免征行列。对于经济适用房来说，5年以内出售无盈利，不用缴纳个人所得税。因此，新政对经济适用房也无过多影响。

　　“所得”界定明确

　　对于“所得”的认定一直是个税征收的难点之一。108号文第一条就明确规定：对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价

　　格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致，并对商品房、自建住房、经济适用房、已购公有住房以及城镇拆迁安置住房五类房产的原值均有明确规定。

　　而对于纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，文件规定：税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应缴纳个人所得税额。业内人士介绍，这主要是针对以往通过做低房价方式规避税收的做法。

　　现实问题比较多

　　有人认为，如果征个税是无可避免，就应该考虑到通货膨胀和这笔收入的年限，比如50万元买的房，5年后升值70万元，可是这个70万元通货膨胀了，只值50万元。或不值50万元，这种情况也要交个税？又比如一年前或10年前所买的房一样交个税？明显不合理。

　　而更多的人关注的是，出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，对于一年内重新购房者，可全部或部分退回个所税，这对换房的居民是个好消息，但是卖了房要住哪儿？总不能去住旅馆吧？

　　还有人认为，家庭惟一生活用房如何定义？需出示哪些证明文件？惟一是指家庭所有成员只拥有一套住房还是家庭成员1个人拥有一套住房？自住满5年从什么时候开始算？对于不同的城市，国家应该不同对待。对于中小城市来说，征收个税将增加购房人的压力，房价可能会继续往上跑，各地方的经济发展不一样，征收个税各地按各地的实际情况制定。

　　避个税办法悄悄流行

　　当然，有人经过仔细研究之后，发现其实在规定中还是有一些漏洞可以钻的，比如说国家税务总局明确了购房合理费用包括：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用，这些费用在计税时能被减除。国家税务总局这份文件规定，纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除，这样，购房者只要到装修公司开一张发票，即使多掏个1000元，也可以从个税上省下一大笔钱。

　　一种看法认为，国家一系列政策的出台，本来是想遏制炒房人，让国家和老百姓受益的，但实际上房价并没有遏制住，只是缓慢上涨，而对买房人来说却增添了很大开支，这样只能使想买房资金却并不充足的人更买不起房了。

　　支持重税者则认为，重税有利于普通居民购房。目前，买不到房子，就是因为有钱人炒房，控制房源抬高房价后出售，赚取普通人的血汗钱，且故意制造紧张的市场气氛。

　　所以，二手房交易个税征收政策执行的结果，到底是否能够打击炒房人，让国家和老百姓得到实惠，还将拭目以待！

　　(来源：中华工商时报 作者：梧桐)