经济观察:楼市"外资设限" 对投机性市场的纠偏

　　新华网上海8月7日专电（记者 徐寿松 蔡国兆 姚玉洁）对外资进入国内房地产市场设立一定的标准、门槛，是否意味着“歧视外资”？7日，建设部等六部门就《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》答记者问。分析人士认为，限制外资炒作是对投机性市场的纠偏，在严控投资、消费的真实性，追求内资、外资的平等性，监管的可控性和有效性过程中，《意见》兼顾了政策的严肃性和实用性，体现了公平原则，合乎商业惯例。

　　其一，严控投资、消费的真实性。

　　无论是规定境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，还是要求其在境内投资购买非自用房地产应当遵循商业存在原则，《意见》体现和严守的准则只有一个，即交易的“真实性”。

　　业内人士认为，这其实并不是什么新规，而是起码的商业惯例：凡经营展业必先“落地”，凡交易买卖必须真实。

　　其二，追求内资、外资的平等性。

　　眼下，在一些外资房地产企业中流行一种观点：“外资设限”新政策对外商投资企业贷款和外汇的管理更严格了。其理由是《意见》对投资总额1000万美元以上的外商投资房地产企业的注册资本占投资总额的比例提高到不得低于投资总额的50％；开发项目资本金须达到项目投资总额35％以上，否则不得贷款、结汇。

　　业内人士认为，这既说不上是对外资的政策更加严格，更不是“卡脖子”，实质上是对外资房地产企业与中资企业在相关政策上一视同仁。“按规定全部缴付注册资本金、取得《国有土地使用证》和开发项目资本金须达到项目投资总额的35％方可办理银行贷款，这不是为外资特设的新规，调控政策早在两年前就这样要求中资房地产企业了。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授指出，这样的规定既是防止境外热钱短线炒作境内房地产、稳定房市之需，更是通过打击投机，建立内外资一体的公平市场竞争环境的必然要求。

　　事实上，国际上出于土地资源的稀缺性、公共利益、经济安全和保护国民财富等原因，各国均对房地产行业设置程度不一的准入限制。而我国自2002年取消外销房后，目前对境外机构和个人投资开发和销售环节没有实质性限制。《意见》的出台无非是对漏洞的填补。

　　其三，谋求监管的可控性和有效性。

　　业内人士认为，六部委《意见》的一个显著目的是使外资进入境内楼市处于可控状态。而此前，外资以购买股权等形式进入房地产市场滋生各种问题：或名实不符，或暗度陈仓，还有一些企业竟订立固定回报条款，与投资权益、风险对等原则明显不符，其实质是规避正常的外资准入审批，利用股权转让和并购投机炒作房地产。而由于原有审批程序难以保证有关部门掌握相关信息，外资这个最需监管的领域却成了房地产市场监管的薄弱环节。

　　分析人士认为，《意见》中规范投资、外汇等措施其实正是出于完善楼市监管制度的考虑。新的外汇管理政策规定，根据外商投资企业房地产开发经营资格管理的要求，境外机构和个人存入境内银行外国投资者专用外汇账户的资金，未转入后续设立的外商投资企业资本金账户之前，不能用于房地产开发和经营。这种对海外资金通过借款给国内企业的形式进行投资的限制，将可能更多地过滤掉“投机”资金涌入境内楼市，监管的实效性将提高。

　　其四，体现政策的严肃性和实用性。

　　业内专家还指出，更重要的是，对外资进入楼市的设限新政策没有“一刀切”，而是在堵塞投机渠道的同时，为那些在中国兴办实业的外资企业、长期居住的个人预留了广阔的空间，并未堵死市场投资之路，也没有排斥合理的居住需求。譬如，考虑到港澳台地区居民和华侨与内地联系密切，其中很多人虽然没有在内地学习、工作，但在内地长期生活，因此《意见》允许他们在境内限购一定面积的自住商品房。上海楼市专刊境外发行人蔡为民评价说，楼市外资设限新政策“兼顾了政策的严肃性和操作的实效性”。（完）

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　　建设部等六部门有关负责人就《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》进行了正面解答，并特别强调，符合条件的境外个人在境内只能购买一套自住商品房，境外机构只能在设立分支、代表机构的城市购买办公用商品房。

　　不久之后，那些接踵进入中国房地产市场的海外资本，将面临来自监管当局的一轮实质性管制。尽管管制政策尚未完全显露，但无需怀疑，在对国内炒房资本进行了为期两年的严厉整饬之后，海外资本的凌厉突进势头正日益浮出水面，已经很难幸免被调控的命运。

　　171号文件的出台并非无的放矢，它有着非常鲜明的针对性：大量国外投资机构进入国内，或从事房地产开发，或购买各种类型的物业产品，已经对国内房地产市场的运行情况造成了一定影响。种种迹象显示，这种趋势在今年上半年进一步加剧。

　　从更深层次来看，《意见》亦是中央应对人民币升值压力的重要举措，其希望通过限制房地产行业的外资流入，减少外汇供应，缓解人民币资金流动性过剩困境。