抬高“门槛”旨在规范稳定市场

　　六部门就《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》答记者问

　　抬高“门槛”旨在规范稳定市场

　　据新华社北京8月7日电经国务院同意，建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局日前联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(以下简称《

　　规范外商投资房地产市场准入

　　买房非自用即属投资经营行为

　　记者:境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，为什么应当遵循商业存在的原则设立外商投资企业？

　　有关负责人:境外机构和个人在境内购买非自用房地产，其目的是用于出售、出租等经营活动，属于投资经营行为，根据规定，应依法申请设立外商投资企业，并在核准的经营范围内开展经营活动。境外投资者未按照外商投资法律的规定取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的，不得进行房地产开发和经营活动。

　　外资房企抗风险能力偏低

　　记者:《意见》为什么要对外商投资设立房地产企业注册资本占投资总额的比例进行调整？调整以后有何具体要求？

　　有关负责人:目前执行的《关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的暂行规定》是1987年颁布的，近年来房地产市场发展较快，原有一些规定已不适应形势发展，需要进一步加以完善。为了提高外商投资房地产企业的抗风险能力，充实外商投资房地产企业的资本，《意见》对投资总额1000万美元以上的外商投资房地产企业的注册资本占投资总额的比例进行了调整，将注册资本从不得低于投资总额(1000万－3000万美元)的2/5或投资总额(3000万美元以上)的1/3，统一提高到不得低于投资总额的50％。

　　让不良记录外商有钱炒不了房

　　记者:为何规定境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金？

　　有关负责人:作出这样规定的目的是维护职工的合法权益和银行的合法权益，维护正常的经济秩序和社会秩序，同时也为了保证企业的正常经营。为了防止出现投机炒楼，或囤积土地、房源等违法违规现象的发生，《意见》规定不允许有不良记录的境外投资者从事上述并购活动。外汇管理部门将加强股权转让外汇登记工作，落实对境外投资者以自有资金一次性支付全部转让款的监管。

　　加强外商投资企业房地产开发商经营管理

　　斩断热钱短线炒房“外手”

　　记者:《意见》规定外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35％的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。这是否说明对外商投资企业贷款和外汇管理的政策更加严格了？

　　有关负责人:这项规定并不代表对外商投资企业贷款和外汇管理的政策更加严格，而是为了外商投资房地产企业与中资企业在相关政策上的一致。这既是稳定房地产市场的需要，也是防止境外热钱短线炒作境内房地产的措施，这与目前对中资房地产企业的要求是基本一致的。同时，新的外汇管理政策还规定，根据外商投资企业房地产开发经营资格管理的要求，境外机构和个人存入境内银行外国投资者专用外汇账户的资金，未转入后续设立的外商投资企业资本金账户之前，不能用于房地产开发和经营。

　　境外机构和个人购房管理

　　境内居住满一年方可实名购房自住

　　记者:我们注意到《意见》对境外机构和个人在境内购买自用、自住商品房作出了新的规定，这是基于什么考虑？

　　有关负责人:随着我国对外开放和房地产市场逐步发展，境外机构和个人在境内购买房地产日趋活跃，外资进入房地产市场的准入规则不够规范、市场秩序比较混乱。我国土地资源稀缺，人口众多，人地矛盾突出。从长远考虑有必要进一步加强境外机构和个人在境内投资购买房地产的监管。

　　《意见》规定，除经批准从事经营房地产的企业外，符合条件的境外机构和个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，具体包含两种情况:一是境外机构经有关部门批准在境内设立的分支、代表机构，二是在境内工作、学习时间超过一年的境外个人。境外个人在境内工作、学习超过一年时间的，已属国民经济的“居民”范畴，其经济活动的成果计入我国的GDP，自然可以享受境内自然人的部分待遇，因而允许购买生活、工作必需的自住商品房；在境内工作学习不足一年时间的，其住房需求可通过租赁方式加以解决。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。

　　记者:符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房为什么必须采取实名制？

　　有关负责人:为防止某些境外机构和个人违规购买炒作房地产，维护房地产市场的稳定，做好房地产市场监管的基础工作，更准确地掌握房地产信息，参照国内居民购房的普遍做法，对符合规定的境外机构和个人购房实行实名制是必要的。自用、自住原则按以下政策把握:凡符合条件的境外个人在境内只能购买一套用于自住的商品房，符合条件的境外机构只能在设立分支、代表机构的城市购买用于办公所需的商品房。各地房地产主管部门将完善商品房交易登记信息系统，加强商品房预售合同登记备案，发现境外机构和个人购房不符合自用、自住原则的，不予办理有关手续。

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