限制境外热钱“炒”楼（政策解读）

　　外资购买非自用房地产按投资经营行为管理

　　如果境外机构和个人在境内购买非自用房地产，其目的是用于出售、出租等经营活动，那么便属于投资经营行为，就应依法申请设立外商投资企业，并在核准的经营范围内开展经营活动。境外投资者应按照外商投资法律的规定，取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》，才可以进行房地产开发和经营活动。

　　企业注册资本门槛提高。投资总额在1000万美元以上的外商投资房地产企业，其注册资本占投资总额的比例统一提高到不得低于50％。

　　外资持股入市须由主管部门严格审批

　　外资以购买股权等形式进入房地产市场，须由商务主管等部门严格按规定进行审批。外商投资房地产企业的中外投资各方，不得订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。

　　境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权，应对职工安置和银行债务处理做出妥善安排，并以自有资金一次性支付全部转让金。这一规定是为了维护职工的合法权益和银行的合法权益，维护正常的经济秩序和社会秩序。

　　外资企业与中资企业借贷政策一致

　　外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35％的，不得办理境内、境外贷款。这项规定是为了实现外商投资房地产企业与中资企业在相关政策上的一致。这既是稳定房地产市场的需要，也是防止境外热钱短线炒作境内房地产的措施。

　　外商投资房地产企业如果不具备上述条件而擅自借入外债，外汇管理部门不得办理其外债登记和外债结汇核准，外汇指定银行也不得办理其外汇入账和结汇手续。

　　境外机构和个人购房实行实名制

　　为防止某些境外机构和个人违规购买炒作房地产，更准确地掌握房地产信息，参照国内居民购房的普遍做法，对符合规定的境外机构和个人购房实行实名制。境外机构和个人购买自用、自住商品房时，境外机构必须持有有关部门批准其设立分支、代表机构的证明，个人则应持在境内学习、工作超过一年的有效证明。各地房地产产权登记主管部门将严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人购买房屋的产权登记。

　　外资对中国楼市“寄予厚望”

　　据新华社报道，近年来，摩根、美林、花旗、高盛、雷曼兄弟等国际资本巨头都在中国进行了数量不等的房地产投资行动，目标主要集中在经济发达的城市，如北京和上海等。今年一季度外资在中国购买建筑物的资金达45亿美元，超过去年全年。

　　据《北京晨报》报道，外资对中国商业地产的投资热情正从上海加速向北京转移。北京市投资促进局7日发布，今年前6个月，海外基金不断巨资收购北京商用地产，投资已达到60亿元人民币。