东圃板块还要守望两三年

　　◆目前该板块商铺价格高达5万～6万元/平方米，但每年还会有10%左右的升值空间。

　　◆投资者不要忽略至少二三年的“守望”期。

　　文/图/表 记者林琳 实习生莫仪

　　东圃大马路一家只有20多平方米的商铺，眼下的售价是4.8万元/平方米，而五年前的价格还不到1万元/平方米，是典型的高升幅投资例子；另一间80平方米左右的运动服装专卖店，业主4年前买入的价格是1万多元/平方米，现在市场价已经高于6万元/平方米！

　　东圃板块

　　是“优质股”

　　东圃板块包括东圃大马路、车陂一带，主要商业地段是东圃大马路及中山大道与东圃大马路的交界处，属于中档商业水平，以便民型服务类行业为主，目前只有少数大型品牌店进驻，而仅有的服装批发市场仍未成气候，此外还有大型的运动品牌商场正在进行招商。地产人士认为，东圃板块的商业虽然基本成型，但规模尚未形成、商业模式也未成熟，还存在一定的不确定因素。

　　不过，中原研究人员劳耀洪认为，政府在东圃板块的软硬件投入很大，而且东圃临近天河城板块，商业气氛浓厚，公交设施完善，地铁五号线又将直通，令该板块处于高升值等级，是一只“优质股”。另外他还指出，之前东圃的商业档次不高，但的确有慢慢走向品牌化、由中档向高档发展的趋势。有投资公司也证实一些大品牌公司正积极在该板块寻找铺面。

　　板块或因亚运会整体升级

　　业内人士对东圃板块都持乐观态度。满堂红市场人士表示，该板块的住宅市场对商业市场起到良好的“烘托”作用，地铁通车更会吸引白领阶层入住，令住宅层次逐渐有“升级”趋势，高端的消费群正在逐渐形成；另外，2010年亚运会的举行将令东圃板块有成为第二个“六运小区”的预期。

　　目前，东圃大马路一带的商铺价格在4万元左右～5万多元/平方米之间，相比前几年有较大的升幅，而目前行家的估计是未来每年应该有10%左右的升幅。

　　业主望升值不愿出货

　　对于有意投资东圃板块的投资者，地产专家给出了几点建议：首先，目前商铺的租金回报率不高，而且这种情况至少在1～2年内不会有太大改变；其次，建议投资者选定一级马路面、商业氛围浓厚的商铺，最好是临近知名大品牌商家；第三，可把目标租客定位在银行、大型品牌商等身上，一来不用担心租客在短期内转租，二来又可利用商家的人气使店铺升值；最后，投资金额宜在3万～4万元/平方米。

　　行家们建议投资者要耐心“守”一段时间，大约到2010 年左右，区内的升值潜力才会体现。另外，由于高端消费还未形成，市场人士建议业主将商铺定位为中低端品牌，而且由于东圃板块的饮食业非常“受落”，因此有饮食经营牌照的商铺升值的潜力更大。

　　不过，记者从广州三大中介行了解到，近期少有东圃一带的“货”，主要是业主们在静观市场变化，对自己的商铺升值颇有期待。据了解，业主们所期望的利润空间极有可能达到30%～40%。

　　投资案例

　　一年翻了一番

　　东圃大马路有一间220平方米的街铺，由于首任业主不懂得经营之道，把商铺分割成2间小商铺出租，而且对租客没有任何要求，随便租给一些私营的小店老板，因为两家店经营不善，几年来租价几乎没有上调过。这名业主逐渐失去信心，于是在去年9月左右将商铺以1.8万元/平方米的低价卖出。

　　第二任业主是一个很善于经营的人，他买下商铺后，将两间商铺重新打通为一间商铺。另外，他严格控制租客，拒绝了许多私营小店和小品牌商的求租，后来租给了一个较大的品牌商，令商铺的品牌价值也大大提高了，到去年年底今年年初时，已经有投资客想以3.5万元/平方米的价格接手，而这位业主仍不答应。最近，某电信营业厅看中该商铺的品牌价值，愿意以高价求租。

　　优劣势睇仔细

　　◆投资优势：

　　1.该板块为居住集中地，有一定的消费需求；

　　2.亚运会将促使配套设施完善；

　　3.目前商铺价格处于上升期，但仍未到顶；

　　4.许多中高级品牌在积极寻找进入机会。

　　◆投资劣势：

　　1.商业设施不够完善；

　　2.商业档次稍微偏低。

　　东圃板块商铺成交表（满堂红1月份数据）

　　车陂路东8号源利大厦5楼519号铺18平方米 800元/月

　　中山大道路268号G037铺 31平方米 售23万元

　　中山大道中19号铺 153平方米1.5万元/月