评论：“90平米”考验城市政府

　　最近有人以“90平方米套型占70%以上”的规定实施难度大为由，发出推行新建住房结构比例的调控可能是“空调”的论调。对此“空调论”，既要看到其对调控“泼冷水”、影响信心的一面，也要看到其对调控敲响警钟，以避免重蹈覆辙的一面。

　　调控者要清醒地看到，推行“90平方米套型占70%以上”的规定乃至完善新建住房结

　　首先，城市政府介入住房问题，通过制定政策、法规和调控管理，解决好居民（特别是中低收入居民）的住宅问题，是城市政府应尽的责任，也是许多国家的共同经验。执行调整住房供应结构这一重大决策，任务十分艰巨，涉及面既深且广。

　　这次由9个部门共同制定37号文并由国务院办公厅转发，就是最好的证明。如果没有城市政府的有力领导和组织实施，这一重大决策很难保质保量地完成。37号文要求“各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制”，是一个没有明说“问责”的“问责”。

　　其次，城市政府既要制定制度，更要负责组织落实。需要强调的是，只有把计划分解下达到每个开发建设项目并监督其执行，才是真正地落到实处。因此，建议城市政府指定一个负责制定并分解下达计划、检查计划执行并有处分权的单位。有了有职有权的专职单位为主，就可以避免“几个部门都管，谁也管不好”的问题。

　　除了加强组织落实之外，要确保新建住房结构的更趋合理，还应对住房分类供应的有关内容应进行调整。1998年的23条曾规定，对中低收入者供应经济适用住房，对最低收入者供应廉租屋。但因在有关具体规定中，经济适用住房中所含社会保障比重偏大，城市政府无力大量供应免费土地，加上在执行中又出现“失控”问题，导致每年经济适用住房的建设量只占商品房建设总量的5%～6%，远远达不到原来设想的要求。这次发布的37号文，己把经济适用住房改为供应低收入者。为此，建议对住房分类供应的有关内容做如下调整：对中等收入者供应“中等商品房”，即供应中等收入者套型在90平方米以下的低价位商品住房的简称，这样命名可达到名实相符，一目了然。中等商品房可租可售；对低收入者供应经济适用住房，可租可售；对最低收入者供应廉租屋，只租不售。

　　应该看到，37号文是具有法律效力的文件，它赋与了调供住房结构比例的法律效力，而且这次37号文规定要保证套型90平方米以下低价位住房的供应，其中含有一定的社会保障。需要补充的是，对供应中等收入者的“中等商品房”增加适当的减收税费的社会保障，其保障量（含土地优惠）应以不超过总造价的5%为宜。这样做，一是城市政府有力量承担；二是能体现政府对人数最多的中等收入者住房的关怀；三是政府更为有权、有理去控制“中等商品房”的套型、价格、供应对象和总建设量。

　　第三，应对含有社会保障的住房进行严格管理。建议各城市对本市“中等商品房”和经济适用住房的套型、价格和供应对象做出规定并严格执行。几年前开始推行经济适用住房时，有些城市曾经出现过套型、价格和供应对象“三失控”问题，最大的套型达到300多平方米，价格也有高价，甚至出现过一人买10套经济适用住房的“怪事”。这次一定要认真吸取教训，把“三失控”转变成“三严控”。

　　划分高、中、低和最低居民的收入线，掌握居民的收入实况，是实行“三严控”的基础。这些年来由于征收个人收入所得税，对掌握居民收入实况的工作，有了较大的进展，但还很不够。许多西方国家的居民，都要建立专用于个人收入的账户，居民的收入，不论是明的还是暗的，是“白色的”还是“灰色的”，都必须进入个人的专用账户而照章纳税。如果发现有瞒报偷税的，则处以重罚。多年严格实行的结果，瞒报偷税的已成为极少数，政府已经掌握住了绝大多数居民的收入实况。这对于政府制定社会经济发展战略和政策，收缴个人所得税和实行住房分类供应制度等工作，都产生了重要的基础性作用。因此，建议各城市政府指定划分居民收入线的单位和掌握居民收入实况的单位，并要求每年公布一次居民收入线。

　　对于买两套含有社会保障的住宅的管理办法有两种：一是坚决制止，二是对买第二套房课以重税，让他买的第二套房与商品房同价，而高出部分收归政府。较多的国家采用第二种办法。如果有人要卖掉原有中等商品房再去买另一套中等商品房，由于有一个先买房住进去再卖掉原有住房的“时间差”，有些西方国家是实行买房时先交税，卖了房成为只拥有一套住房的居民时再退税的办法。如果新买的房价格低于原有住房，则要交价差部分的税款。这种方法可以作为参考。

　　过去推行经济适用住房时，有的城市政府不管经济适用住房的定向供应，而任由开发商去自由销售。开发商不担负控制供应对象的责任，什么人买，一人买几套统统不管，只要卖出房就“完事大吉”。这是一条重要的教训。（编辑：张音）