老住宅区物业管理之困

　　深圳的城市面孔是年轻的、崭新的。但是，这座城市也有很多老住宅区，由于10多年来的管理不善，治安管理混乱、配套设施不齐全、卫生条件差，连房子也“未老先衰”了。

　　因为管理不完善、治安混乱，小区居民拒绝缴纳管理费，没有足够资金支持的物管公司只能裁减人员和经费，因此管理水平和服务质量难以提高，这或许也是老住宅区物业管理覆盖率低的一个原因。显而易见，老住宅区的管理问题所牵涉的居民、政府部门、社区管

　　居民：

　　小区治安乱

　　拒交物管费

　　园岭小区的居民老李自称已经两年多没有交物业管理费了，尽管他所在小区的物业管理费每个月才0.65元／平方米。

　　老李是深圳市某局退休的老干部，他20年前搬进园岭小区，当时园岭小区有“小中南海”之称，住在这里的多是机关事业单位的领导干部，能住在园岭是非常有面子的事情，亲戚到深圳来找他，看到他住在这样的房子里都很羡慕。

　　但是，现在的园岭小区走样了，由于治安差、房子老旧，老李原来的邻居们都搬走了，房子用来出租，现在园岭小区的外来租住人员大大超过了原居民，而且外来人员很杂，做什么的都有，有捡垃圾的、有菜贩子、有附近餐馆的小工……由于以前没有围合管理，小区内治安很成问题，老李家里就被撬过一次。看到别的公务员小区管理得那么好，老李心里难免不平衡。

　　老李把账都算到了物业管理公司的头上。“不管有什么理由，反正管得不好我就有意见，管不好我就不交物管费。”到今年，他已经有两年没有交物业管理费了，每次物管找他交费都要引发一场口水仗。

　　在物管公司的眼里，老李是个特别爱找茬的人。他会在下午的时候到小区内的人行道上去数有多少外来车辆违章停车，还会对小区内捡垃圾的三无人员进行摸底调查，据他观察，园岭小区里有将近300名三无人员在小区里捡垃圾，这些人还分成“八大派”。这些当然也成了物业管理公司的“罪状”。

　　在园岭住了20年，老李对小区有深厚的感情，所以即使老邻居们纷纷搬走了，他还是坚守在这里。听说今年园岭小区要进行第二次围合，老李希望小区管理能因此改善。“要不然，管理费我还是不交。”

　　政府部门：

　　物业管理覆盖率低

　　据深圳市国土房产局统计，目前在特区内四个区中，以罗湖区的老住宅区最多，罗湖区共有老住宅区172个，福田区58个，南山区86个，盐田区老住宅区相对较少。

　　老住宅区的管理难在哪？深圳市国土局有关负责人指出：“目前深圳市新建住宅区物业管理覆盖率较高，但老住宅区、城中村和特区外地区物业管理覆盖率偏低，物业管理收费也很低，管理服务质量不高，管理效果不好。”

　　首先是老住宅区物业管理覆盖率低。以罗湖区为例，罗湖区是全市最早启动老住宅区整治的区，在开展整治前，有1／3的老住宅区物业管理完全是空白，有的老住宅区由居委会代管，有的仅是聘请了一两名保安和清洁员。

　　其次，老住宅区物业管理收费偏低。据记者调查了解，目前，深圳物管收费执行的仍是1997年由深圳市物价局与原深圳市住宅局(现已撤销)联合下发的《关于下达我市物业管理服务收费指导标准的通知》。老住宅区基本上是多层建筑，小区档次不高，一般被划分为“三级多层”。按照此标准，政府微利房物管费收费标准为0.35元／平方米，而普通商品房收费标准为0.65元／平方米。很多管理老住宅区的物管企业反映这样的收费标准偏低，物管企业受经费限制，难以增加管理人员和服务内容，因此服务质量也很难提高。

　　社区管理者：

　　收清洁费要看

　　居民给不给“面子”

　　南山区南头街道大新设区居委会主任肖井兰一说起社区的物业管理就着急。“我们这里全部都是老城区、城中村，没有引进物业管理，地方不大，只有0.68平方公里，但是却有36个路口，你说这怎么管？”

　　肖井兰是本届市人大代表中唯一的居委会主任，连续几年市“两会”她都提交了有关老城区物业管理的议案和建议。她所管理的大新社区分为南北片区，辖区是典型的老城区和旧屋村，而且大部分都是出租屋。在社区居委会的劝说下，现在每栋农民房的业主都雇用两个人负责本栋楼的卫生和管理，这对社区的治安起到了一定作用。但是因为社区内大大小小的出入口很多，坏人进得来、出得去，治安管理的难度很大。肖井兰说：“谁来我们这个社区当警察都怕，来了就倒霉。”

　　大新社区没有物业管理公司进驻，因此也没有物管费。现在社区居委会委托了市场化的清洁公司负责辖区内的环境卫生，每个月每户收取10元钱作为社区清洁费，但就是这10元钱的清洁费也很难收齐，每个月大约只能收到50％。“这10元钱清洁公司根本收不上来，”肖井兰说，“必须要居委会的人上门去收，他们才给几分薄面。”

　　为了社区管理收费的事情，以前居民没少来社区居委会吵架，肖井兰也挨了不少骂，这也许就是社区干部必经的“试练”。但是平心静气一想，肖井兰觉得居民的想法也能理解。“谁都想少出钱又能住得好，如果社区管不好又要收费，换了我也不愿意。另一方面，居民自己的观念也应该改变一下，大家觉得什么事情都应该政府出钱，但实际上政府不可能永远买单。社区管好了使居民受益，我们这个社区就像一个家，大家出点钱，我们就可以把它管好一点。”

　　今年南山区把大新社区列为整治改造的重点，在社区内安装了100多个探头。下一步，社区打算参考罗湖区的模式，引入物业管理，初步计划由社区股份公司成立物业管理公司，对社区进行管理。大新社区内路口很多，但是如果实行围合式管理，把路口全部封闭起来，又容易造成消防隐患。所以，社区计划实行“半封闭式管理”，在各大小出入口设置治安岗亭管理人员出入。但是，谁来出钱设置岗亭、聘请保安，居民愿不愿意交物业管理费……肖井兰要面对的难题还很多。

　　物管公司：

　　入不敷出

　　服务质量不高

　　台风走了，大众物业园岭屋村管理处主任高树诚的烦恼却更多了。这场台风刮倒了园岭小区大众物业片区的40多棵大树，光是将这些树运出去就要花一两万元，这对上半年亏损将近25万元的大众物业园岭屋村管理处来说真是雪上加霜。

　　高树诚说，他以前工作过的“老龄”小区也不少，但园岭可以算得上是最旧最烂的了。高树诚是2005年到大众物业园岭屋村管理处的，刚来的时候业主天天上门投诉，“一上班办公室就跟市场一样啊。以前这里是敞开式的，小摊小贩随处可见，很难管理”。当年的“小中南海”——园岭小区，现在成了福田区最难管理的小区。业主很不满，管理处也很无奈。大众目前管理着园岭小区3051套政府微利房，每个月管理费是0.35元／平方米。

　　“全世界也就我们收费最低了”，高树诚说，目前深圳市高层住宅楼的物管费基本上没有低于两元每平方米的。再加上园岭小区由于建成时间早，小区内没有配套的商业面积和停车场，因此除了物管费基本没有别的收入。要知道，很多物管公司收入的2／3就是来自收取商店租金和停车费收入。

　　“我们管理园岭这种老住宅区，完全是做社会效益，经济效益肯定是亏损的。”高树诚给记者算了一笔账，大众物业在园岭的管辖片区面积约23万平方米，每年管理费的收入是96万元左右。但是仅员工的工资每年就要87万元，加上绿化用水等公共水电费用10万元左右，已经是入不敷出了。高树诚向记者出示了今年上半年的财务报表，在利润一栏显示的是亏损24.8万。高树诚说，这两年大众物业园岭屋村管理处一直在亏损。

　　为了节约成本，高树诚把管理处的人员压缩到最少。大众物业园岭屋村管理处的保安队加上队长才10个人，这么大的片区根本就没办法管到位。其他保洁员18人，维修工4人，绿化工2人。前几天刮台风，小区有多处损毁，4个维修工人根本跑不过来，采访过程中不断有电话打过来，询问维修工怎么还没到。

　　但是压缩人员的结果就是管理不能到位，居民不满意，不满意了就不愿意交管理费，没钱投入，管理就跟不上，居民的意见就更大了，由此形成了恶性循环。高树诚说，这两年管理处每年收取拖欠的管理费就能收10多万元。

　　“很多业主的观念还停留在几十年前，以为物业管理企业还是以前的房管所，现在有业主来管理处找我，还叫我‘所长’。这些业主还以为，小区的管理就应该政府买单。”有的业主以小区管理不好为由拒绝缴纳物业管理费，高树诚认为这样的业主实际上没有权利要求物管企业为其提供服务。

　　说到提高物业管理收费标准，高树诚很谨慎。他表示，其实居民的意见也能够理解，社区管不好，有什么理由要求提高收费标准呢？今年，园岭小区将由政府出资进行第二次小区围合。围合后，小区内的道路将开辟出停车位，停车费将用于补贴物业管理公司。高树诚希望，围合后管理处的窘境能有所改观。

　　三类老住宅区

　　第一类是早期开发的“商品房”，一开始就没有物业管理。

　　第二类是特区发展早期，企业、行政机关或事业单位开发建设的职工宿舍或办公场所。

　　第三类是一些村在早期将土地卖给个人，由此产生的“私人房”。

　　应对之道

　　【宏观调控】

　　物管费指导标准将修改

　　据了解，2004年深圳市物价局曾经就新的物业管理收费标准召开听证会，根据那次听证会所提交的听证方案，多层住宅物业管理费的收费标准有所提高，而高层住宅物业管理的收费标准则降低。实施这一调整的主要理由是，多层住宅往往比较老，配套设施不好，物业管理企业要投入的管理成本更多，因而收费标准也要相应提高。很显然，这种调整对管理老住宅区的物业管理企业是有利的，但是该次听证会当时由于援引的数据和调整根据引起的争议较大而搁浅了。

　　今年，深圳市物价局就新制定的《深圳市物业管理服务收费管理办法(征求意见稿)》进行听证，但是新的物业管理费政府指导标准却没有透露。在深圳市国土房产局办理人大建议的方案中也只是称“将根据深圳市经济社会发展水平，制订更为合理的物业管理收费管理办法和指导标准”。据了解，目前深圳市国土房产局和深圳市物价局正在修订《深圳市物业管理服务收费指导标准》，今年年底有望出台。

　　除此之外，深圳市还有很多老住宅区根本没有物业管理。针对这一问题，深圳市计划用几年时间实现物业管理在老住宅区的全覆盖。市国土房产局对老住宅区引入物业管理的主要思路是：借鉴罗湖整治老住宅区的模式，由政府投资对老住宅区进行前期整治，在其具备实施物业管理的基本条件后引入专业物业管理，由物业管理企业提供这些老住宅小区的安全防护、设备设施维护、环境卫生和公共秩序管理等专业服务。

　　【各区目标】

　　5年内完成老住宅区整治

　　日前，由深圳市国土房产局制定的《关于在城市管理年中推进物业管理进社区的重点建议办理方案》已经市人大常委会主任会议通过。《方案》中明确，今后的两到三年，特区内四个区将实现老住宅区物业管理全覆盖；特区外，宝安区将在5年内实现全区物业管理全覆盖，龙岗计划用5年时间实现全区老住宅区物业管理覆盖率达到90％以上。目前各区分别制定了整治老住宅区并引入物业管理工作的方案。

　　罗湖区

　　计划两年内完成老住宅区整治工作，该区于2005年已经完成老住宅区整治62个，计划今年完成其余110个老住宅区的整治工作。

　　福田区

　　目前共有老住宅区58个，面积约120万平方米，该区计划从今年起3年内完成老住宅区整治工作。今年工作的重点是选择部分小区进行试点。

　　南山区

　　共有老住宅区86个，该区计划于2008年底前完成全区老住宅区整治工作，今年工作的重点是在蛇口街道办滨海苑小区和南头街道办田夏社区进行整治试点。

　　盐田区

　　计划2008年6月前基本完成全区老住宅区整治并引入物业管理工作。

　　宝安区

　　目前共有各类住宅物业约8000万平方米，该区明确提出从今年起用5年时间，实现基层社区物业管理全覆盖。

　　龙岗区

　　计划用5年时间实现全区老住宅区物业管理覆盖率达到90％以上。

　　另外，宝安区和龙岗区除了要在老住宅区引进物业管理之外，还要结合城市化后的社区管理需要，在原自然村引进物业管理工作。

　　居民眼中的治安隐患

　　拾荒者

　　据称，在园岭小区里聚集着200—300名拾荒者。

　　流浪人员

　　居民们对小区里经常出现的流浪人员很不爽。

　　临时菜市

　　园岭小区的一条小路成了临时菜市场。

　　小商贩

　　保安在盘问一名回收旧电器的小贩。

　　本版撰文本报记者曾妮

　　实习生毛佳

　　本版摄影朱丹阳丁玎