知权利,才是硬道理

　　今年3月，为了保住小区的“果岭”，卡布其诺小区业主代表与开发商（左一）面对面协商。

　　■核心提示

　　买了房子就是业主，可以这么说，业主的合法身份纯粹是花钱买的。但是，获得这个身份所需要的基本知识和训练则是花钱也买不来的，需要学习。一个合格的业主是有标准的，并不是你有钱买了房子就是一个合格的业主，就像你花钱买个驾照肯定不是一个合格的司机一样。如何做一位合格的业主？只有清楚地知道业主的权利和义务，才能正确地行使权利，保证权益。

　　1什么是业主？

　　根据国务院颁布的《物业管理条例》第六条规定，房屋的所有权人为业主，所谓“房屋的所有权人”指房地产权利证书上记载的权利人。业主可以是自然人、法人或其他组织。业主不是一个明确的法律概念，而是生活中对于物业所有者的习惯性叫法。在房地产行业中的业主通常指那些购买房屋并已取得房屋所有权的人，即物业的所有者。

　　2房产证是老婆名，我非业主？

　　钟信先生在宣武区依莲轩小区买了房子，但房产证上写的是妻子的名字。作为一名维权积极分子，钟信先生曾经因小区内停车问题与物业公司多次协商，但当筹建业委会时，却因为“非业主”身份无法成为筹备组成员，更不能成为业委会成员。

　　我国房地产权利实行登记公示制度，房地产权利证书上记载的权利人为该房屋的所有权人。因此，房地产权利证书上没有记载的人，无论是夫妻或亲友关系都不是业主。

　　3房产证没下来，我是业主吗？

　　亮马水晶小区里有的业主虽然已经入住一年多，但还没有拿到房产证，只有一份购房合同能证明他们对房子的所有权。

　　2003年，北京市国土资源和房屋管理局曾在《关于业主委员会委员资格认定问题请示的复函》中指出：“依法成立业主大会及组建业主委员会过程中，除房屋权属证书上记载的权利人可以认定为‘业主’外，购买预售商品房尚未取得房屋权属证书的，商品房买卖合同记载的‘购房人’可以视为‘业主’。”

　　4业主最基本的义务是什么？

　　《物业管理条例》规定业主在物业管理活动中必须履行六项义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。

　　本报律师进社区活动的公益律师吴子君律师指出，业主最基本的义务应该是维持所在社区的秩序，保证小区内生活的安宁，包括按秩序停车等，交纳物业服务费是业主应尽的义务之一，虽然物业公司的服务并不能让所有的业主都满意。

　　5业主享有哪些权利？

　　业主是物业的主人，最基本的权利是依法享有所拥有房产的物权，参与物业管理，按合同约定要求物业管理企业提供相应的管理与服务。

　　《物业管理条例》规定业主在物业管理活动中享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。

　　6房屋质量有缺陷怎么办？

　　2005年6月，石景山时代庐峰10号楼2单元的业主在收房时发现房间的地面和天花板有裂缝，且从1层到12层都有同一情况。开发商对裂缝进行了修理，但再次开裂。8户业主以全价商品房出现重大缺陷为由对开发商提起诉讼。

　　原告的代理律师北京市嘉佑律师事务所律师宋先丽表示：“房屋出现质量问题后要求索赔，纠纷双方协商赔偿金额的时候，往往会出现巨大差距。由于无法对缺陷损失的价值进行评定，该赔多少大家都说不清楚。在《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》颁布之后，索赔数量就有了根据。”

　　今年1月，《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》由北京市建委发布实施，根据该规程，房屋质量缺陷损失可以评估、损失可以量化，评估的范围包括房屋实体、功能、环境等方面。

　　7业主通过什么途径维权？

　　北京市朝阳园小区业主在入住后想知道物业费是否合理，要查账时遭到物业公司的拒绝，拒绝的原因是“只有业委会才能查”。为了维护业主的权益，业主们积极成立业委会。

　　《物业管理条例》第四十九条规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。《条例》第二章第十款规定，业主及业主大会享有法律、法规规定的其他权利。当业主的权益受到侵害时，业主应及时地向物业管理企业提出投诉，如不能及时得到满意的答复与处理，业主可以合理合法地向所在地的人民政府、消费者权益保护协会投诉，通过向当地人民法院起诉的途径来捍卫自己的合法权益。

　　8物业服务合同都包括什么？

　　亮马水晶小区的几位对物业服务不满的业主，通过电话参加了本报的律师进社区活动。当公益律师李久峰走进小区帮建业委会时，发现业主们手中的物业服务合同中的条款并不规范，由于业主买房时服务合同已经印刷好，只等业主签字生效，所以没有业主更改的余地。李久峰建议业主，以后与物业签订服务合同的时候，应该对合同中的条款仔细斟酌，以确保物业服务合同能保护业主的合法权益。

　　按《物业管理条例》第三十五条的规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

　　9业主与物业是什么关系？

　　北京市物业商会会长徐北风归纳为，坐船的业主和开船的物业同乘一条由开发商制造出来的船，团结和谐才能乘风破浪。新天第小区业委会主任张大宪把业主与物业的关系比喻为“主人与仆人”的关系。

　　业主与物业管理企业之间是合同关系。《物业管理条例》第六条第一款对业主的权利作出规定，业主享有按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供服务的权利；在条例的第二条里，对“物业管理”进行了定义，指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　10什么样的物业服务才算好？

　　北京市金罗马物业管理公司每年都会对所管辖的小区进行“业主满意率调查”，公司内部有一个标准，满意率达到80%以上才算合格。一位物业经理高先生称，如果满意率低于80%，物业费的收缴就肯定成问题。

　　业主满意是物业管理企业质量管理体系的最终目标。物业管理是为业主服务的，其目的是为业主创造安全、舒适的生话环境，使物业保值增值。业主的满意程度是检验和评价物业管理水平的标准。

　　记者在“百名律师进社区”活动中发现，业主们对物业管理的期望主要集中在五个方面：让业主有归属感；建立伙伴关系；亲善友爱如家人；加大物管透明度；维护集体利益。