西蒙摩根合谋鹏城商业地产

　　海外行业巨头成立合资公司直接操盘商业物业运营项目

　　西蒙摩根合谋鹏城商业地产

　　本报记者／黄伟实习生／覃佳升

　　7日，记者从罗湖区贸工局了解到，美国最大的商业地产投资、开发及管理公司——西蒙房地产集团公司，与世界500强企业摩根士丹利房地产基金(MSREF)以及深圳商置商业咨询管理有限公司合资，在罗湖设立了深圳格瑞企业管理咨询有限公司，主营业务是为商业地产经营管理提供顾问服务。在住房调控收紧的前提下，深圳地产商谋定众多商业物业项目实施战略转移。对于转型之中的地产商来说，资金和运营则是他们必须面临的两大瓶颈，西蒙摩根联手正为此而来。

　　背景

　　海外基金从幕后到前台

　　记者近日从深圳有关方面获悉，美国最大的商业地产投资、开发及管理公司，即西蒙房地产集团公司(下称西蒙集团)携手世界500强企业摩根士丹利房地产基金在深圳成立合资公司，直接操盘商业物业运营项目。在宏观调控的大背景下，海外基金对深圳地产投资热度不减，单就商业地产而言，他们已从幕后走向前台。

　　据记者了解，西蒙集团与摩根基金以及深圳商置商业咨询管理有限公司合资，在深圳罗湖区设立深圳格瑞企业管理咨询有限公司，该公司投资总额为500万元人民币。该公司将从事企业管理咨询、项目投资咨询、商业信息咨询及国际经济信息咨询，主要是为商业物业地产的经营管理提供咨询、顾问服务。

　　早在去年7月末，西蒙集团与摩根士丹利房地产基金及深国投商用置业有限公司签订关于开发商业地产的合作协议，该集团也成为第一家进入中国的美国商业房地产投资信托。根据当时的合作协议，在三方新成立的合资公司中，西蒙集团与MSREF各持有32.5％的所有权，深国投商用置业有限公司持有35％，合资企业将作为深国投商用置业有限公司在长三角地区的首选合作伙伴。三方表示看好深圳市区的多层购物中心，面积4万到7万平方米不等。

　　据了解，总部位于美国印第安纳波利斯的西蒙集团主要从事商业地产的投资、开发与管理，主要包括地区性的购物中心、名牌折扣店、购物休闲娱乐中心，目前集团市值约390亿美元。摩根士丹利房地产基金是世界500强企业，主要从事三类全球业务：投资，融资及信贷。目前代客户管理的该类资产达362亿美元。

　　而深圳商置商业咨询管理有限公司则是深圳国投商用置业有限公司的子公司，深国投商置是深圳国际信托投资有限公司为配合沃尔玛在中国的快速发展专门设立的一家商业地产开发公司，核心业务是为沃尔玛购物广场开发建设购物广场。深国投是沃尔玛深国投百货有限公司的股东。“外资进入房地产市场将对深圳积极引进国际先进商业管理理念、提升辖区商贸服务业管理与服务水平起到较大的促进作用。”罗湖区贸工局有关人士作了如此论断。

　　前景

　　商业地产复兴迎来机遇

　　深圳地产商面临住宅宏观调控收紧、土地供应紧缩的现实情况，他们必然要考虑选择不同的业务开发重点以增加利润源，而深圳潜在的消费水平和珠三角城市群的先发地位，使得商业地产的项目开发成为深圳一批开发商战略转移的支撑点。

　　今年初，深圳京基集团在开发住宅主业之外成立了全资子公司京基百纳空间商业管理有限公司。今年4月，京基收购华发北铜罗湾深圳华发北总店，并推出了其自主商业品牌“百纳空间”。京基的相关负责人曾对媒体表示，京基在深圳已开发和即将建设的大型商业物业总面积近20万平米。7月28日，位于宝安区的号称深圳最大宗商业用地以18.8亿元的价格拍出，接盘者为西岸新天置业(深圳)有限公司，该公司为深圳本土龙头企业鸿荣源房地产开发有限公司专门设立的商业地产公司。

　　“资金投入非常大，预计总投入约50亿元，我们准备在一年后开发。虽然没有涉足过这么大规模的商业地产项目，但我们非常有信心。”西岸新天副总经理谢楚道在拍卖会上表示。相关数据显示，2006年，深圳将先后有4家面积在7万平方米以上的大型购物中心落成开业，深圳星河地产开发的星河SOHO公园，总投资6.8亿元，建筑面积达8.5万平方米；深圳益田地产开发的益田假日广场，总投资约16亿元，包括了10万平方米的商业以及五星级主题概念酒店等。

　　面对商业地产项目潮涌的态势，有不少业内人士表达了担忧。深圳英联国际不动产董事长曾撰文表示，就目前深圳商业地产发展的情况看，有包括扩张过快、资金压力、运营模式雷同等五大问题需要解决。首先，一般来说，商业物业投资规模大、回收期长以及培育期较长，在房地产开发贷款政策收紧的情况下，自持物业资金压力巨大。其次，在招商完成后的后期运营方面，刚由住宅开发转向商业地产开发的地产商并无多少经验，即使与本土零售商结盟亦需一个磨合期。

　　一直紧盯国内庞大消费市场的国外投资机构及其运营团队终于找到一个突破口，资金和运营正是他们的强手。上月与美国保德信金融集团达成战略协议的深圳市怡景中心城商业发展有限公司总裁刘伟宏的表态意味深长。“我们不仅仅是引进我们需要的近10亿资金，还要学习他们的先进管理经验。”

　　全景

　　优质项目广受国外大投资机构关注

　　对于通过品牌营销造就商业地产帝国的西蒙集团而言，深圳或许正是他们大举进军中国市场的试验场。相关统计数据显示，在美国，房地产基金的平均回报率不过6％左右，在新加坡、日本更是仅为4％。外资入市属于战略性行为，他们需要的是规模足够、增长稳健的市场。虽然海外房地产基金普遍认为内地在产业政策、外汇管理体制、税收政策等方面存在诸多不确定因素，但比风险更有说服力的是市场发展的潜力。

　　深圳不可能逃离国外投资机构的视线。保德信房地产首席执行官查尔斯·罗雷表示，国外投资机构近两年来一直非常看好深圳的经济发展状况，并将持续关注深圳的经济建设。“我们在中国看过很多的商业地产项目，怡景城的核心地理位置和周边巨大的消费潜力，项目的各方面条件都符合我们的投资要求，是非常好的合作伙伴。”而据相关知情人士透露，双方拟将继续加强合作，在3年内在全国更多地方选择优秀的项目进行开发，目前已经瞄准珠三角、长三角、东北三省和京津地区。

　　“西蒙集团与摩根基金以及深圳商置商业咨询管理有限公司直接设立深圳格瑞企业管理咨询有限公司，直接操盘商业物业项目运营的咨询和顾问业务，揭示了深圳和内地商业物业缺乏良好运营机构和人才的现实问题，毕竟内地商业地产开发时间并不长。”戴德梁行商铺部助理董事张欣接受记者采访时表示。有论者认为，外资通过直接介入商业地产项目运营，正是在寻找一种适合本土管理，又吸收国际先进经验的管理模式，为外资直接进入市场做铺垫。

　　保德信金融集团相关人士透露，中心城今后的管理模式会在现在的项目管理基础上进行一定的改善，但不会完全照搬国外商业地产项目的管理与经营模式，而是根据当地具体情况适度引入一些先进的经验与模式。另外，保德信对中国及深圳本地市场情况还不十分了解，因此会吸取怡景中心城的一些成功经验。

　　仲量联行物业顾问管理公司中国区资本市场投资部主管钟德尧认为，缺乏资金的商业地产项目需要出路，国外投资机构需要投资。而投资回报率高企的中国商业物业是最令人动心的市场，中国优质的商业地产与写字楼项目将持续受国外众多实力雄厚、持币待购的投资机构所关注。

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　　怡景城的核心地理位置令国外投资机构非常满意。何俊摄