个税征收落地　监管首当其冲

　　楼市大家议

　　本期主持：

　　本报记者黄伟

　　嘉宾：

　　招商资深置业顾问

　　巫庆才

　　搜房每周地产评论主持人

　　王方

　　某证券公司地产研究员

　　苏衍

　　结合国家税务总局日前公布的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，深圳地税于8月2日在其网站发布了个税征收的实施细则，规定个人住房转让收益扣除房屋原值和合理费用后，按20％的比率计算个税，无房屋原值凭证普通住房按转让收入1.5％征个税，非普通住房按3％核征。一周后，个税强征是否引起深圳二手房交易振荡？后市影响如何体现？

　　二手房市场面临整合

　　黄伟：实施细则已颁布，政策也进入执行周期，深圳二手房市场是否面临寒冬？

　　王方：按照规定，五年时间确实漫长，20％的个人所得税其金额较为庞大，交易成本提高。很显然，这个政策将直接影响到二手房交易量。对于那些本身投身炒卖大军的中介公司来说，更是当头一棒。

　　巫庆才：就市场上的表现来说，可以用低迷来描述。这个月以来，我们店铺还没有一单二手房交易业务。在我看来，此次政策执行要是完全落地，很可能导致中介行业的真正洗牌，未来深圳的房地产三级市场成交量必然会进一步萎缩。

　　苏衍：由于深圳三级市场分流，新房需求的功能日益增大，关内开发用地零供应以及新房供应逐渐减少，三级市场的发展将加速。新税收政策的出台，在一定时期内将影响这个加速度，但不可能是长期，因为卖者将会转嫁税收给买者。

　　新房价格少受强征影响

　　黄伟：政策执行是否会对深圳新房价格造成影响？

　　巫庆才：征收二手房个税对新房市场影响不会很大，因为深圳新房市场需求一直强劲。从另一方面看，这项政策的主要目的是打击投机性购房行为，使短期内转让交易成本足够高和获利减少。但是，应该看到，二手房个税征收后，成本的增加并不意味着获利的减少，个税增加的部分很可能转嫁到购房者身上，还有可能推高房价。

　　苏衍：二手房个税强制征收使得二手房市场低迷，但是不会造成新房价格大幅波动。要是从稳定新房价格出发，倒不如征收国际上流行的空置税制度。通过对持有环节征税，促使二手房的供应量增加，活跃二手房市场，同时征收空置税，逼迫存量房源流向市场，增加有效供应，这样市场上可供租售的供应量就会立即增加，租金及楼价会因此下调。由于该税种是针对炒作和囤积住房，对于抑制房价会有明显效果。

　　政策落地尚待监管创新

　　黄伟：实施细则要完全落地，政府部门需要怎样作为才能达到调控目的？

　　王方：关键是要加强监管。其实住宅转让个税征收国家一直有规定要求执行，只是各地出于推动三级市场发展考虑，执行尺度各异，在二手房交易时，阴阳合同流行已是不争的事实。而在房屋价值评估这块，不少市场人士担心评估机构是否公正？政府必须保证评估机构公正公平，这个考验政府公信力。

　　苏衍：具体影响力的大小主要取决于地税部门的监管与执行力度。随着新税收政策的陆续出台，无论是买卖双方还是中介机构，都开始研究如何“避税”。比如“个人转让自用5年以上，且是家庭惟一的住房免征个人所得税”，关于5年以上“家庭惟一住房”的考核细则不明，税务部门无法对原房产交易记录做详细区分和认定，这就可能导致5年以上房产均可变相免税。另一方面，自有房屋如何认定，如果父母和子女各有一套住房，想卖掉换成一套大的住房，究竟能不能享受免税？这些问题都需要一步步落实，才有达到调控目的。