二手房交易暗藏玄机

　　本报讯前天下午，晚报律师团成员、浙江金汉律师事务所舒辰律师、浙江康派律师事务所胡栋律师、浙江和义律师事务所王益律师、浙江甬泰律师事务所谢恩斌律师走进本报热线室，就目前市民高度关注的二手房交易问题接受市民的电话咨询。

　　延期过户有风险

　　有市民咨询，他看中了一套二手房，但在交易时卖方提出，今年5月国家九部委出台了有关规定后，二手房转让征税时间为5年，为避税，能否先到公证机关公证双方交易合同，不到房屋产权登记机关办理过户手续，等到5年后再去办理产权过户登记。问这样交易是否可行。律师认为，如此交易有风险。因为房屋是一种特殊商品，实行的是登记备案制，即使进行了公证，在未办理产权过户前，房屋的产权仍属卖方。在此期间，若卖方私自将房屋抵押，或者进行二次销售，房屋的产权就会发生变化，取得新产权的“第三人”的权利，是只公证不备案的“原买主”无法对抗的。见证、公证、交付等，均不是取得房屋所有权的有效证据，房屋所有权的转移只认过户登记手续。

　　这些交易要征税

　　有市民咨询，前两年，他和几个朋友一起共同投资购买了几套房产，目前由于资金周转问题，想撤出投资，将自己目前所持的房产转卖给其他几个人，问如此交易是否要征个人所得税，如何计算。律师认为，这种交易行为要征个人所得税，要按所占投资比例的房产增值部分来计算征税。还有市民咨询，自己有两套房屋，一套是房改房，另一套是自己为儿子买的婚房，这套婚房的产权证上同属了自己和儿子的名字。前两天，儿子结婚了，自己也决定卖掉这套房改房，问交易过程中是否要征收个人所得税。律师认为，这种交易行为要征收个人所得税，同时，律师根据市民的咨询，指出在一些特殊情况下，房产过户不用征收个人所得税，如一对夫妻在婚姻存续期间有两套房产，一套是店面房，一套是住房，都在丈夫名下。目前夫妻协议离婚，并商定将丈夫名下的住房过户给妻子。在这种情况下，只是将原属于夫妻的共同财产进行分割，转变为个人财产，不涉及交易行为，不属于征收个人所得税之列。

　　“赠与”交易要谨慎

　　有市民咨询，为了避税，能否采取假赠与的方式进行二手房交易，因为按照赠与方式进行交易，就不涉及到“营业税”问题，而赠与所需支付的公证费和契税费等，远远低于营业税。律师认为，赠与交易要谨慎，由于我国《合同法》中规定，“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任”，也就是说，买方拿到房产后如果发生了质量问题，在法律上不受保护，很难要求房主赔偿。此外，买家还要承担赠与人撤消赠与和不履行赠与义务的风险，而且如果私下交易被戳穿，双方都要负法律责任，要补缴税款与罚款，这对双方来说都得不偿失。律师建议，二手房买卖还是应该通过正常程序，否则很容易造成买卖者“因小失大”。

　　安全交易学几招

　　有市民提出，自征收二手房营业税和个人所得税以来，二手房市场交易量下降，一些中小型中介公司的生存面临挑战，担心交易出现风险。律师认为，在二手房交易中，确保交易安全的办法有很多，如买卖双方可以借助银行来进行交易。就是买方把购房款存入银行，再将存折交给卖方当个凭证，自己留着密码，等卖方办好过户手续后，再在银行现场交易，他给你证件，你给他密码并查证好。另一种方法是公证提存，就是购房者将购房款交给公证处代管，并出具一份证明，证明这些钱是用来偿还购房债务的资金，而售房者也将房产过户的有效证件交给公证处。然后，购房者取证，售房者取钱，公证处代管费由买卖双方协商承担。还有就是找律师，买卖双方和律师签订授权委托书，委托律师来办理过户等交易手续，将风险降到最低。

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　　（记者姜恒实习生钱静波）