上海“群租”乱象招引出立法之争

　　一套120平方米的三房一厅居室，居然被木板分割成10间大大小小的“豆腐块”房间，出租给十几个男男女女的房客，大家住在“同一屋檐下”，在已被隔成“房中房”的隔间内各自忙碌，共用一个厨房和洗手间———这就是上海滩目前流行的“群租”现象。而正是这一现象引发了一场立法之争。

　　“群租”埋下诸多隐患

　　有人戏称：“‘群租’，让‘漂一族’找到了栖息之地，让房东鼓胀了腰包，让其他业主怨声载道，让物业管理忧心忡忡。”

　　上海市浦东新区绿城小区共有900多套住宅房屋，其中业主自住房700余户，出租住房205户，在出租房中有80%为“群租”。

　　张先生在浦东一花园小区买了一套110平方米的大户型房，原来月租金价格也不过2700元，投资回报率不到3%，低于银行房贷利率。于是，张先生把110平方米的大户型房间房分割成20平方米左右的5小间，以850元的月租金出租，不到半月，5个小间全租出去了。

　　记者了解到，“群租”房有两大租房群体。一是刚刚毕业的大学生；二是由单位安置居所的员工。对他们来说，“群租”房所提供的较低租金能够缓解他们经济上的压力。

　　8月14日，记者来到普陀区某居民小区，敲开1502室，150平方米的住房被分成了9小间，每个房间都有编号。随手敲开7号房门，一个20多岁的小伙子开了门。这小间有七八平方米，里面除了一张床就是电脑。“我大学毕业两年，‘漂一族’，从江苏来。”小伙子说，“这里月租800元，离上班的地方很近，住着还行。”其他“室友”的情况都跟他差不多，他们都在外面吃饭，这里的厨房改成“寝室”了。

　　毋庸置疑的是，“群租”现象造成了小区品质下降，留下了安全隐患，引起了其他业主的强烈不满。

　　和1502室相邻的住户李先生向记者抱怨说，这套房屋的房客们平时在房内的通道上烧饭做菜，甚至有房客在阳台上搭炉建灶。此外，每个房客都想“独立成户”，因此各自私拉电线，并胡乱铺设线路。“分割房只是用简易木板隔开，都是易燃品，房内又没有灭火器材，而且因为租户多，房间内电线密集，一旦发生火灾，不堪设想。”

　　他还认为，“群租”现象带来了较大的治安隐患。“群租”房内人员庞杂，素质参差不齐，男女合租，这些都较容易导致盗窃、抢劫等刑事案件的发生；不良“群租”现象也会影响小区安全管理，打扰相邻住户正常居住生活。

　　新湖云庭小区物业公司经理谈正明介绍说，在这种情况下，公司的压力也很大。但公司能做的只是对房东进行劝阻，而没有驱逐的权力。

　　三律师发出建议：立法

　　面对愈演愈烈的“群租”现象，上海市3名律师杜跃平、孙加锋、谢学锋，发出了“地方立法规范群租行为”的建议书。建议书认为，就“群租”而言，既有投资理财获得经济效益的一面，也有电力超负荷使用存在的重大隐患，更有在消防、安全、卫生等方面发生重大事故的一面，还严重影响了相邻业主的权利。

　　谢学锋拿出《上海市居住房屋租赁管理实施办法》，其中第八条对于人均承租进行了面积规定：人均建筑面积不得低于10平方米，或者人均使用面积不低于7平方米。“按照这一规定，‘群租’就违规。”

　　然而，实施办法是上海市政府在2004年颁布的，那时候上海没有那么多高价新楼盘，也没有“群租”现象，只是对集体宿舍作出了规定，而且在这些法规后面也没有处罚办法。

　　建议书中，3位律师力陈“群租”存在的各种弊端，并认为现有的管辖、规范群租行为的法规、政府规章———《上海市房屋租赁条例》和《上海市居住房屋租赁管理实施办法》存在不足和盲点。他们呼吁，上海市人大常委会可以创立《上海市房屋租赁群租条例》，明确出租条件的禁止和承租人的权利义务，明确对违反“群租”条例行为设置可操作的制裁措施。

　　两教授质疑：非得立法吗

　　难道解决“群租”非得靠立法来制约吗？在上海市立法研究所日前召开的“‘群租’现象法律对策研讨会”上，有专家表示了不同意见。

　　上海市社会科学院社会发展研究院院长卢汉龙教授认为，除了以法律法规和政府规章对“群租”进行约束外，充分发挥社区居民自治作用，发挥居民委员会、业委会和业主的作用，也不失为约束“群租”的生力军。卢汉龙认为，比如可以在业主公约中对“群租”现象给予规范，明确业主的权利与义务，对承租人也要提出具体的要求。再比如，居委会干部应配合公安机关做好出租房屋的登记工作。税收部门更可以利用经济杠杆加强对房屋出租人的税收管理，抑制“群租”带来的暴利。

　　上海大学社会学系教授顾骏则反对以立法形式规范“群租”。他说，“群租”是一种经济行为、市场行为，应该用市场方式解决。“群租”现象严重，说穿了是房地产市场泡沫太盛引起的，不少低收入者无力买房，导致租房市场需求旺盛，也使得出租房屋者趁机以“非法”行为牟取暴利。

　　顾骏认为，如果用法律的方式强制干涉，要么会造成法律成本高，要么会造成执法难度大。单纯地以立法形式对出租房屋的面积、条件予以刚性规定，按照上海当前的实际，会出现新的不公平、不公正现象。

　　人大政府：用好现有法规

　　上海市政府法制办城建法规处负责人认为，上海目前居住半年以上的常住人口有1778万，常住的流动人口也有300万到400万在住房统计之外。不能简单地禁止“群租”，没有一部法律可以禁止公民的租赁民事权利，而妨碍了公共安全和他人民事权利的方面应该有相应的法规去规范。

　　上海市人大常委会法工委副主任委员、立法研究所所长沈国明说，单纯从立法层面或单纯依靠“乡规民约”解决“群租”问题都不现实，让已有的法规规定更具可操作性才是目前迫切需要解决的问题。

　　沈国明认为，若欲以立法来制约“群租”，则首先必须解决几大问题：业主所有权的限制“底线”设在何处？人均7平米的承租标准是高还是低？如果把标准定在7平米，如何实施到位？执法又如何解决？沈国明表示，对于“群租”的立法问题，上海目前尚无打算，究竟是否立法，该如何立法，还要等到条件成熟后才能决定。