楼市理性离不开消费理性

　　专家视点

　　黄昆

　　去年底以来，全国不少大中城市的楼价升势强劲，市场表现出非理性。为给浮躁的房地产市场降温，稳定楼市，今年5月29日，国务院出台《关于调整住房供应结构稳定住房价

　　房价上涨必须保持在合理幅度

　　我们知道，房屋价值的构成不仅包括房屋本身的造价，也包括交通环境、周边的配套等诸多因素。以广州为例，改革开放20多年来，政府每年投入巨额资金进行城市建设和改造，如今城市形象变好了，环境变美了，出行方便了，房屋的价值也自然随之提升，房价每年保持一定的涨幅是必然的。

　　从国内外经济发展经验来看，物价伴随经济增长而上涨，这也是经济学的常识。今天食品的价格和10年前就不能同日而语，因此房价也不可能长期保持不变。

　　此外，老百姓可支配收入逐年增加，生活质量提高，改善居住条件成为一大追求。如在广州，现在相当大比例的家庭已拥有住房，而市场上的购房者中又有很大比例为二次、三次置业的，这些不断增长的需求自然也拉动了房价上涨。当然，房价上涨必须保持合理幅度，升势过快、房价过高，对整个经济发展未必是好事。特别是如果出现大量的非理性购房，将严重扭曲供求关系，房价肯定也会非理性上升。所以说，有理性的消费者，才可能有理性的房价和理性的房地产市场。

　　有理性的消费者才会有理性的楼市和房价

　　“国十五条”出台以来，从市场表现的情形来看，目前比之前好像冷静了不少，如消费者持币观望的气氛在变浓，开发商提价的脚步放缓了，市场成交量在减少等。但房价能否实现理性回归，最终还是取决于消费者，有理性的消费者才会有理性的楼市和理性的房价。

　　消费理性包括对房屋价值的正确判断，不盲目跟风，量入为出。如刚工作不久的大学生，或经济不宽裕的市民，就未必要不切实际追求“一步到位”买新房或是买大房，可以先买二手房，也可租房住。事实上，从目前大多数国家的实践经验来看，都不可能实现每个家庭拥有自己的产权住房，居者有其屋不等于居者必须对其屋拥有产权。

　　房贷调控缓解供求关系

　　从金融层面看，调高利率客观上会加大房地产开发商的开发成本，对房地产投资会有一定抑制作用，对个人而言，按揭成本也有所增加，对房屋消费有抑制作用。

　　“国十五条”要求银行对个人房贷首付不得低于30％，虽然对购置面积在90平方米以下的自住房仍可继续享受20％的按揭成数，但总体上提高了首付比例，对抑制需求起到一定作用，对炒房者也有一定的打击。所以，一些有效的调控措施可改变非理性需求，使消费者回归理性。当然在我省，因原来大部分购房者实际首付比例已在30％以上，因此这次调控政策中提高首付比例不会对我省市场产生太大影响。另外，我省银行其实早已在执行国务院有关自有资金35％的房企发放贷款规定，所以该条规定不过是对原有规定的重申，对穗深开发企业带来的影响也不会很大。

　　房地产企业和银行之间是合作关系，开发商是银行的客户，是银行利润来源的重要渠道，而银行又是开发企业求得发展、获取资金的重要渠道。金融业对房价可起平抑作用，银行通过开发贷款，扩大了房屋的供应，从而缓解了供求矛盾，有利于稳定房价；银行开办个人按揭房贷，增强了个人住房购买的能力，对实现居者有其屋起到了很大作用。

　　房价的大涨大落都不是好事，都会对国民经济和社会发展产生冲击。所以说，房价保持稳定才是安全合理的。房地产业要保持规范健康理性发展，除了政府部门的合理调控，开发商的规范发展外，消费者不盲目跟风，理性购房显得极为重要。

　　作者单位:《南方房地产》杂志社

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　　房价升势过快对经济发展未必是好事。杨凯摄