避税手段“粉墨登场” 二手楼市上演新一轮大战

　　8月2日，冷清的苏州市房地产交易中心大厅。国家税务总局关于从今年8月1日起全面对个人转让住房所得征收20%的个人所得税的规定执行后，前几天拥挤不堪的苏州市房地产交易中心大厅内一下子变得冷清起来，前来进行二手房交易的市民寥寥无几。中新社发 王建康 摄

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　　中新网8月15日电6月1日起全额征收营业税，8月1日开始征收个税，近期一系列针对二手房交易的税收政策实施，令购房不足五年、并打算将房屋转让的业主着实“难受”了好一阵子。但在经历了短暂阵痛后，《经济参考报》记者近日在北京、哈尔滨等城市采访了解到，假“赠与”真“买卖”、“以租代售”以及利用装修做低房价等避税手段开始粉墨登场，新一轮避税大战也开始在二手楼市上演。

　　假“赠与”真“买卖”

　　有房产中介透露，由于房屋赠与行为在交易过程中一般只收取手续费，由此涉及的营业税等税费都是免交的，所以，一时间赠与行为成为二手房交易当中的一个常见避税方式，也深受交易双方的青睐。

　　哈尔滨市的陈女士欲将2004年花40万元购买的一套80平方米住房出售，有人建议陈女士跟买方以亲属的身份办理赠予公证，于是她与购房者私下签订协议，以50万元成交。她给记者算了笔账，如果以50万元估值，“赠与”转让的主要税费有1.75万元；而在办理正常过户的情况下，要缴5.5万元税费。

　　针对这种交易方式，北京房产中介“链家地产”市场总监金育松接受记者采访时说，对购买者来说，如何约定付款方式，是一个重要问题，因为赠与人在赠与财产权利转移之前可以撤销赠与，即使买家已经付了定金，也对出售方没有约束力。

　　“以租代售”

　　与假“赠与”真“买卖”的避税方式相似，以租代售的形式也是熬过五年期限最常用的避税方式。

　　据了解，“以租代售”避税方式是指双方在确定成交的意愿下先签订房屋租赁合同，租赁期限到办理产权过户不缴纳营业税的时间(即取得产权五年)为止，双方在租赁合同里约定，买卖双方在正式签订买卖合同并实现产权过户后，买方可以将先期支付的租金用以冲抵购房款。

　　北京千万家房产中介市场总监常淑娟说，由于房屋的价格具有极大的可变因素，假如在签订租赁合同时，所签的价格与所要求的“五年限制”时间之差后的该房屋价格是不一样的，如果房屋价格上涨了，那卖家完全可以宁愿赔偿违约金也不愿意按以前约定价格卖掉房子，这对于买家来说，则要承担由此带来的诸多机会成本。

　　做低合同总价

　　一位业内人士表示，和前两种相对简单的避税方式相比，利用做低合同总价避税是一种相对复杂的避税方式。但这种方式也是交易双方最为普遍采用的避税手段，它可以为出售者和购买者节省大量的税费成本。

　　该人士举例说，霍小姐2004年在北京以65万元购买了一套商品房，并且花了六万元的装修费；今年8月份她以100万元的价格把房子卖给了王先生。如果按照实际的交易价格办理登记，霍小姐需要缴纳5.5万元的营业税和一万元的个人所得税(按售房收入×1%计算)；而王先生也需要缴纳15000元的契税。

　　但交易双方为了避税，将合同价做到72万，则霍小姐只需要交纳3.96万的营业税，同时，王先生的契税只需要交纳10800。

　　对于这种交易方式，金育松说，这其中面临的风险是法律意义上的。房屋交易标的额是按照合同为准，万一在购买方获得房屋产权之后，余款的划割按照合同价支付，出售者就要面临巨额房款的损失。另外，作为购买者在未来转手交易时，购房原值按照此合同价计算，必将产生更多的售房受益，从而面临大幅的个人所得税支出，到时会得不偿失。（李佳鹏 呼涛）